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最近看了中国社科院金融研究所所长张晓晶老师的一段视频，主题是中国房地产。在时长5分多钟的视频中，张老师批评了“房子过剩论”，论述了中国房地产长期发展的前景，得出了中国房地产将来还要发展、还有发展空间的结论。观点犀利，表达流畅，非常推荐。

中国房地产多年来处于舆论场的风暴中心，其中夹杂了很多的社会情绪。张老师旗帜鲜明地“力挺中国房地产”，需要相当的勇气的。他显然也意识到了风险，特意声明“和房地产商没有关系”。

(资料图片)

但是，以严重民粹化的中国舆论风气，这样的声明大概是没有什么“防护力”的。杂音总是会有的，不必过于在意。

我赞同张老师对中国房地产发展前景的长期乐观，尤其赞成对“房子过剩论”的批评。但是，我认为“长期乐观”不是无条件地盲目乐观，长期看好的发展前景并不意味着短期、中期可以乐观。

中国房子没有过剩，只有不足

张老师对“过剩论”的批评很到位，这里做一点补充。

中国房地产的“过剩论”由来已久，房价越涨，“过剩论”的拥趸就越多。这明显违背了经济学常识。市场价格上涨就是稀缺性的体现，没有别的解释。

“越过剩越涨”无非是廉价的心灵鸡汤罢了，是没及时“上车”、无力“上车”的失意者找点心理安慰罢了。反正当年牛刀老师卖房式鸡汤割韭菜割出几套房的，很多老网民应该还记得。

这几年楼市明显疲软了，价格下跌反映了供需关系的变化，局部出现供大于求，说是过剩不为过。但是，这并不是“中国房子太多了”，而是购买力下降和房产投资错配复合作用的结果。

购买力下降具有普遍性，毕竟被疫情折腾了好几年，很多个人和家庭都蒙受了沉重的经济损失。炒菜都想着少放一勺油，何况房子这种“大物件”？这不是房子造多了，而是卖不动了。

如果把“想要房子”作为真实需求的标准，超一线、准一线乃至部分强二线的房子当然是有真实需求的。“想买房”是真的，“买不起”也是真的，这种“过剩”显然不是房子造太多了引发的。

真正的过剩是投资错配，“房地产开发-基建”的联动模式下沉挖的坑。很多经济欠发达、人口净流出的地区强推房地产开发，没有真实的市场需求支撑，留下了一堆有估值没市价的泡沫资产。说句难听的，这种过剩房产，别说卖不掉，白送也未必能送出去多少。

但是，拿鹤岗的房子过剩，论证北京、上海的房子造多了，显然是罔顾事实、不讲道理了。房地产最显著的特点就是不可替代的区域性，统计全国有多少平方房子、多少栋建筑，论证中国的房子造多了是没有意义的。

甚至“中国房地产市场”自始至终就是个伪概念。中国幅员辽阔，不同区域的经济发展水平、人口形势、公共服务质量天差地别，连各地的购房政策都不同，硬塞到一个“中国房地产市场”的大框里，是没意义的。

如果非要打包在一起讲，只有一个靠谱的结论，那就是“中国房地产市场”在分化。不仅市场在分化，资产本身也在分化。

正如张老师讲的，将来很多房子是会被废弃的。

所以说，今天统计全国多少平方米、多少栋房子、人均几套房的数据，是没有市场预测作用的。这些数据本身就是虚高的。目前看到的很多房子，将来会失去商品属性和资产属性，仅仅是纸面存在的砖块水泥罢了。

这绝非危言耸听的预测，而是有现实可见的趋势。日本在深度老龄化和产业迁徙的复合作用下，超过一半的人口集中到了三大都市圈。再加几座区域中心城市，大中型城市的人口占比达到了80%。

人口密集区的住房一点也不富裕，东京人均居住面积不到20平米，在亚洲大城市中排名垫底。和东京的蜗居族、蚁族、网吧族说“日本房子造多了”、“住房很富裕”，人家是要气吐血的。

今天的东京，就是未来的北上广深等经济发达地区的中心城市。也只有这些地区才有真实的房地产市场，长期发展前景毋庸置疑。

长期前景的乐观，是远水救不了近火

面对当前中国房地产行业的困境，长期前景的乐观估计是远水救不了近火的。

中国房地产的长期发展前景不是无条件成立的。张老师用了大量发达国家的数据论证房产在国民财富中比例提升的长期趋势，这当然是成立的。那么，关键就看中国需要多少年能够迈入“发达国家俱乐部”。

这意味着中国的人均GDP要达到2万美元以上目前人均1万美元出头，和“发达标准”的差距肉眼可见。短期实现这一目标，显然不现实。如果作为10年左右的中期目标，那么至少也要保持每年5%以上的平均增速。

而且，人均GDP达到发达国家水平，还不足以让房子“物有所值”，还需要相应的公共服务水平提升。买房子不是买一堆建筑材料，而是为所在地区的公共服务埋单。

发达国家的房产占国民财富的比例高，是优质公共服务提高了房产的“含金量”，而不是砖块水泥更值钱。

提升公共服务质量，远比提高经济数据更为复杂艰巨。

因此，同意张晓晶对中国房地产业长期发展前景的乐观结论，并不意味着忽视目前的困难。毕竟。我们没有时光隧道，无法绕过困难的短期、不确定的中期，直接到达美好的长期。

没有不合理的市场需求，只有不充分的供给

中国房地产行业的重要性毋庸置疑，国民对改善居住条件的需求是真实的、强烈的，而且一定是长期的。不要人为给住房需求设“天花板”。经济发展了，国民收入提高了，住房需求也会随之升级。

改善居住环境的第二居所不是合理的市场需求吗？度假用的旅游房产不是合理需求吗？为子女成家立业准备多套房，不是合理需求吗？买房出租，以房养老，不是合理需求吗？

明明都想要优质的房产，却用“过剩论”对房地产业污名化，只会制造情绪化的噪音，妨碍了房地产业的健康发展，也伤害了中国的经济发展。

房产和所有合法的商品一样，没有不合理的市场需求，只有不充分的供给。因为供给不足，所以房价居高不下。因为供给不足，所以有了“炒房”的空间。

因此，长远来看，解决住房问题的民生困境，增加有效供给才是正解。这就需要房地产的蓬勃发展，抑制房地产只会适得其反。

长期看，只要中国经济保持健康发展，国民收入稳定增长，中国房地产还大有可为。看好中国房地产行业的前景，更需要克服目前的困难。没有健康的“短期”，美好的“长期”只存在于想象中。