2023年3月16日，由中国企业评价协会、清华大学房地产研究所、北京中指信息技术研究院主办，北京中指信息技术研究院中国房地产TOP10研究组承办的“2023中国房地产百强企业研究成果发布会暨第二十届中国房地产百强企业家峰会”在北京国贸大酒店盛大召开，会议发布了2023中国房地产百强企业研究成果。
▲ 2023中国房地产百强企业研究成果会场图
(资料图片)
▲参会企业代表合影图（部分）
滨江集团凭借战略聚焦，在熟悉的领域精进，将大运营能力发挥极致，不盲目扩张始终坚守发展红线，销售金额与投资金额双双发力。依赖交付力、产品力和服务力，滨江集团持续提升市场口碑，夯实财务稳健抵御市场风险，蝉联“2023中国房地产百强企业”、“2023中国房地产百强企业——盈利能力TOP10” “2023中国房地产百强企业——成长性TOP10”，并在新增榜单 “2023中国房地产百强经营安全性优秀企业”中获得佳绩。
▲2023年滨江集团荣誉证书
2022年，房地产行业在艰难中前行。能在这样的市场环境下“生存”下来实属不易，更难的是如何巩固和提升自身的市场地位。盘点业内企业的表现，我们发现滨江集团是“千亿俱乐部”中目标完成率最高的企业之一，并且是权益拿地金额最高的民营企业。
销售份额逾1%，市场韧性强劲
滨江集团2022年实现销售额1539亿元，位列中指研究院2022年房地产企业销售业绩排行榜第13位，比去年同期大幅前进9位，这也是滨江集团首次跻身行业前15名。
将滨江集团历年以来的销售额占全国商品房销售额的份额来看，2022年滨江集团销售额市场份额达到1.15%，较2018年的0.57%翻倍。尤其是，市场调整期的2021年和2022年，占比分别提升0.14和0.22个百分点，行业份额的提升，进一步印证了滨江集团的实力和地位。
图：滨江集团2018-2022年销售额及行业份额
数据来源：滨江集团历年年报、CREIS中指数据
同比来看，虽然受市场环境影响销售额同比下降9.0%，而同期的全国房地产商品房销售额同比降幅达到26.7%，滨江集团的降幅远低于房地产行业近18个百分点。值得关注的是，近五年以来，滨江集团销售额的增速均高于行业10个百分点以上，体现出强劲的市场韧性。
图：2018-2022年滨江集团销售额同比增幅行业对比
数据来源：中指数据CREIS、企业年报披露
根据中指研究院不完全统计，公开2022年销售业绩目标15家企业中，滨江集团业绩完成率达到96.2%，是仅有的业绩完成率超9成的3家企业之一。与中指研究院监测的公布销售目标的15家房地产企业目标完成率均值73.6%相比，滨江集团的目标完成率高出22.6个百分点。
权益拿地金额全国前十，新增货值1500亿
在土地投资方面，滨江集团2022年共斩获41宗宝地，总投资金额733亿元，其中权益金额374亿元，新增货值1500亿元，年底总土地储备超3000亿元。权益拿地金额位列中指研究院全国房企权益拿地金额榜单的第七位，首次跻身TOP 10。
图：滨江集团土地开拓分布图
从拿地销售比来看，滨江集团的拿地销售比为42.5%，在权益拿地金额TOP10企业中，仅次于建发房产，位列第二位。滨江集团2022年的扩储战绩不仅在民营房企中遥遥领先，与众多资金实力雄厚的央企、国企相比也毫不逊色。
图：2022年权益拿地金额TOP10企业拿地销售比
土地是房地产企业最基本的生产资料，公司要正常发展运营必须要拿地，滨江之所以敢拿地也是出于对下一阶段宏观经济和政策充满信心，同时也对其深耕城市——杭州市场充满信心。
滨江集团在三十一年的发展历程中，一直遵循着“顺势而为并量力而行”的发展之道。尤其是在行业调整期，持续在熟悉的领域精进，将大运营能力发挥极致，不盲目扩张始终坚守发展红线，这些都是滨江集团销售业绩的核心支撑。
精耕深耕大本营杭州，市占率首超20%
滨江长期深耕杭州市场，始终将杭州及浙江省作为公司发展的重点区域，一直是区域深耕房企的典型样本。从近几年滨江集团销售额的城市占比来看，杭州对于企业的战略重要成都越来越高，尤其是2022年的销售额绝大部分来自于深耕杭州的优势。
图：滨江集团2017-2022年杭州市场销售份额占比
数据来源：中指数据CREIS
作为杭州本土企业的领跑者，滨江集团一直以杭州市场作为大本营。2017-2022年，滨江集团的杭州市场份额翻倍，从2017年的7.8%增至2022年的20.8%，在杭州市场份额首次突破20%。
表：滨江集团2022年杭州市场中签率低于20%开盘项目
数据来源：中指数据CREIS
据中指研究院的新开盘统计数据，2022年滨江集团在杭州推出商品住宅15000余套，整体中签率32.92%。其中19次开盘中签率低于20%，基本以改善项目为主，均价5万元/㎡以上项目过半。
尤其是12月首开的奥体板块滨江揽奥望座，92套300㎡以上的大户型房源，共有1273组购房者报名，综合中签率仅7.23%，并触发限售。近百套千万豪宅，过千组家庭报名并触发限售，滨江集团再一次向杭州市场展示了其在中高端市场超强的品牌粘性。
从产品适配到高效运营，卓越的大运营赋能
中指研究院的相关数据统计，2022年滨江集团项目首开去化率达77.3%，远高于杭州市场（含临安富阳）59.8%的平均去化水平。凭借输出适配产品、提高产品溢价、精准拿地叠加高效运营，滨江不断放大本土领先优势。
首先，深入研究产品定位。根据项目特质、地块情况和客群定位，打造适配产品，一圈层做豪宅，二圈层做改善，凭过硬的产品力，兼顾多层次产品快流速和高流量。
其次，主打高产品溢价。以杭州的大平层为例，凭借产品、地段和品牌优势，建立核心竞争力，打入到杭州富豪云集的高端市场，实现高溢价。典型如滨江定福阁、棠前嘉座、世纪国泰中心等项目，多次登顶千万级别的杭州大平层销售榜。
第三，精准拿地叠加高效运营。滨江在杭州拿地项目要么是深耕的熟悉区域，要么是市场供需失衡的区域。在这些区域，发挥两级管控、产品标准化、长期供方等制度优势，实现项目更快周转。
例如滨江集团位于勾庄北部新城板块的福翠里项目，于2022年6月30日拿地，距离拿地仅仅过去了76天便首开，且首开成绩十分优异：268套房源，吸引到了1901组报名登记，整体中签率14.1%。
低杠杆+低融资成本，稳健优势凸显
在房地产资金紧缩、现金流为王的当下，滨江集团三道红线始终保持绿档的稳健态度稳固前行。2022年中期业绩显示，滨江集团扣除预收款后的资产负债率为65.47%，净负债率为85.79%。债务期限构成上，短期债务为178.96亿元，占比仅为32.07%，低于期末货币资金（197.79亿元），现金短债比为1.11倍，可有效覆盖短期债务。
图：2022上半年滨江集团“三道红线”情况
数据来源：2022滨江集团半年度报告
滨江集团曾坦言：“我们只是运气比较好，在可以大量运用杠杆的时候控制住了欲望，也守住了底线。”深处当下行业调整周期中，强于品质、精于管理、稳健经营的优势进一步彰显。
并且在审慎的融资态度下，长期以来，不管行业经历怎样的调控手段，滨江集团都保持着远低于行业均值的融资成本。财务数据显示，滨江集团2017年至2021年的平均融资成本分别为6％、5.8％、5.6％、5.2％和4.9%，逐年下降，2022年进一步下降至4.6%，成为国内融资成本最低的民营房企之一。
图：滨江集团综合融资成本走势
数据来源：滨江集团历年年报、半年度报告
在支持民营房企发债融资的“三支箭”正式落地之前，房地产市场低位振荡，行业一片悲观情绪，企业的融资难度很大，民营房企几乎丧失了发债资格。但在这种背景下，滨江却在8月22日成功发行2022年度第一期中期票据，规模为人民币9.4亿元，利率仅为4.8%；这是继今年7月1日滨江成功发行短期融资9.7亿元后再次发债成功。2022年8月22日，滨江集团成功发行当年第一期中期票据，规模为9.4亿元，利率仅为4.8%；这是继去年7月1日成功发行短期融资9.7亿元后再次发债成功。
2022年12月以来，地产融资政策暖风频吹，滨江集团再迎利好。11月-12月，上海银行、兴业银行、中信银行、杭州银行等合计向滨江集团综合授信总数超3300亿元。
在房地产市场的调整期，产品对于企业而言更为重要。在滨江集团的战略中，板块没有三六九等，也不会区别对待的打造产品，只要是滨江集团来了，就必然要把好的产品带来！交付之后的服务进一步增加客户粘性，为业主兑现 “美好生活”的承诺。
33盘完美交付，量多而“质优”
从杭州，到浙江金华、宁波、温州、台州等多个城市，滨江集团2022年交付了33个项目，其中杭州地区18个，其他城市15个，新增32000多户滨江业主，交付数量大幅创企业历年来之最。
交付的规模的大幅提升，对滨江集团的开发能力提出了更高的要求，工期、品控都是挑战。而面对挑战，滨江集团实现了 “提速保质”，交付项目无一例外都是高品质交付、按时甚至部分项目提前交付。保持高水准、高效率的稳健开发，这就是滨江的“交付力”。
图：滨江集团杭州项目交付实景照片
图：滨江集团外地项目交付实景照片
硬核产品力，“滨江造”更受青睐
在杭州市场，尤其是中高端市场， “滨江造”更受市场和客户青睐，这有赖于企业成熟的产品体系，以及严苛的品质管控，更是对滨江集团31年来产品营造的高度认可。
表：滨江集团建筑设计标准化规范
数据来源：中指研究院整理
无论是拿地规划，还是设计、用材、施工，滨江有稳定合作的上下游供应商。基于这样成熟的产品体系，滨江能够持续、标准化稳定输出。
滨江对产品的细节把控，大到墙面上的一块砖石，小到到园区内的每一簇花丛、每一块草皮。滨江集团董事长戚金兴一直保持了一个习惯，每个项目至少要去三次：开工仪式、样板房检查、交付验收。且滨江集团坚守“严格按照样板房、严格按照合同契约、严格按照政府备案”这三个原则，样板间“所见即所得”便逐渐刻入大众普遍的印象中，成为了公认的豪宅定制专家。
图：滨江集团董事长戚金兴视察项目
服务加分，居住品质有保障
物业服务和管理一直是滨江品质的一个重要组成部分。滨江深知，品质生活是需要用心经营的，大到园区维护，小到服务业主，每一项服务，都是住宅品质的延伸。
2022年，滨江服务实际管理面积增加了1200万平方米，营业收入增加40%左右。面积增量是自滨江服务成立以来最多的一年，在各开发企业迫切抢物业、保物业的环境下，增量实属难得。上市三年多时间，滨江物业服务的管理能力、业主居住品质都在进一步提升。
目前，滨江物业服务还在有质量地拓展其他城市、县城，让更多人享受到滨江服务。
结语
2022年，滨江集团是房地产行业中少有的实现稳中有质发展的民营企业之一，得益于杭州市场的精耕深耕、持续提升的大运营能力，叠加交付力、产品力和服务力，夯实滨江集团长期可持续发展内核，未来的5—10年将是滨江高质量发展的最好阶段。对于未来的规模目标，滨江集团认为未来销售额占比维持在行业1%以上，持续发挥企业优势，为让更多的老百姓能住上一套好房子，实现美好生活而努力奋斗！
