3月20日,中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布,2023年贷款市场报价利率(LPR)为:1年期LPR为3.65%,5年期以上LPR为4.3%,均与上期相同。这已是自去年8月份以来,5年期LPR连续8个月维持在4.3%水平,保持不变。


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虽然LPR没有出现变化,但在具体执行过程中,贝壳研究院监测数据显示,3月份(统计周期为2月16日至3月16日),百城首套房贷利率较上月微降2BP(基点,一个基点为0.01%),二套房贷利率与上月持平。整体来看,当前房贷利率水平持续处在低位。此外,业内人士认为,由于近期已经有货币宽松政策,LPR下调的可行性小,同时LPR下降的边际效果弱化,未对房地产市场销售起到明显的托底作用。

在业内人士看来,由于近期已经有货币宽松政策,LPR下调的可行性小。图/IC photo

百城首套房贷利率微降至4.02%

“由于近期已经有货币宽松政策,所以LPR下调的可行性小了。”广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析称,近期央行MLF(中期借贷便利)超额续做,净投放2810亿元,而且央行降低金融机构存款准备金率0.25个百分点,这都有助于增加银行可贷资金,降低贷款成本,进而牵引利率下降。因此,短期内密集下调LPR的可行性降低了。

虽然LPR没有出现变化,但在具体执行过程中,银行的住房贷款利率还是发生着变化。据贝壳研究院监测数据显示,3月份百城首套房主流房贷利率平均为4.02%,较上月微降2BP;二套主流房贷利率平均为4.91%,与上月持平。3月份首套、二套主流房贷利率较去年同期分别回落131BP和69BP。

贝壳研究院分析人士认为,在首套住房贷款利率政策动态调整机制下,首套利率回调,二套利率保持不变,3月份首套与二套房贷利率价差扩大至89BP。从具体城市看,符合首套住房贷款利率政策动态调整机制的城市多在1、2月份下调首套房贷利率至4%以内,3月份降息城市数量在减少,仅柳州、徐州、盐城、漳州、常州、中山、惠州、宝鸡、海口、江门等10个三四线城市首套房贷利率下降。

受此影响,贝壳研究院监测数据显示,3月百城中三四线城市首套房贷利率较上月下降3BP至4.01%,二套利率为4.90%,与上月保持不变。一线城市首套、二套房贷利率分别为4.60%、5.13%,二线城市首套、二套房贷利率分别为3.99%、4.91%,均与上月持平。

对于当前贷款市场报价利率,在李宇嘉看来,LPR操作开始精细化。因为在楼市因城施策、明显分化的情况下,LPR普遍下降的效果需要重新评估。比如,房价连续3个月同环比下降的城市,可以不设首套房按揭利率下限,这一政策的发布是LPR的精细化或因城施策的表现。事实上,LPR进一步差异化、因城施策,有助于更加精准地扶持楼市明显下行的城市,通过降低按揭月供,稳定房价下跌城市的需求基本面和市场预期,起到托底的效果。

LPR下降的边际效果趋于弱化

截至3月16日,贝壳研究院监测的百城数据显示,二线城市中45%的城市首套房贷利率低于4.1%,三四线城市中39%的城市首套房贷利率低于4.1%。从利率同比下调幅度看,三四线城市房贷利率同比降幅最大,首套、二套房贷利率同比降幅分别为140BP和75BP。

与此同时,从目前来看,综合国家统计局70大中城市和贝壳研究院监测的样本,2022年12月-2023年2月新建商品住宅价格指数同环比连续三个月下跌的城市包括:长春、贵阳、大连、沈阳、济宁、赣州。其中,除赣州首套房贷利率保持在4.1%之外,其他城市首套房贷利率已降至4%以内,按照目前百城中最低首套利率3.7%考虑,上述城市首套房贷利率下降空间有限。

由此,贝壳研究院分析人士认为,整体来看,当前房贷利率水平持续处在历史低位,70大中城市房价指数已筑底,后期随着市场修复,房价逐步走稳,预计首套房贷利率将保持平稳或小幅上调。

值得关注的是,贝壳研究院数据显示,一季度商业银行信贷充裕,银行放款明显加速。3月份百城银行平均放款周期为21天,较上月缩短7天,这是2019年以来最快的放款速度。其中一线城市平均放款周期为29天,二线、三四线城市平均放款周期均为21天。

在李宇嘉看来,目前LPR下降的边际效果在弱化。2021年下半年以来,首套房按揭利率下降了150-200个基点,但并未对房地产市场销售起到明显的托底作用。从根本上讲,目前降息对于月供的节省,对于购房者来说意义并不大。因为,制约其购房的是首付和月供总额。这背后则是居民对房地产市场预期下降。

李宇嘉表示:“降低LPR属于需求端政策,目前更需要的是供给、需求两端的政策提力加效,比如加大保租房筹建力度、商品房降价以及居民端稳定就业、提高收入等。”

新京报记者 袁秀丽

编辑 杨娟娟 校对 柳宝庆

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