本报记者 方超 张家振 上海报道
“我们项目是首次开盘，只有60套房源，但截至目前已经有100多人登记，必须要摇号了。”3月14日，位于安徽省合肥市滨湖新区的某项目置业经理王云飞（化名）向《中国经营报》记者表示，目前合肥市热门区域的“摇号盘”已非常普遍。
王云飞所言非虚。记者梳理发现，仅自今年3月以来，位于滨湖新区的高速尚阖院、中铁璟和院皆触发摇号，位于包河区淝河板块的万科朗拾项目加推1栋高层88套房，最终吸引上千人登记。而在更早前的滨湖新区高速尚如院项目也成为“千人摇”项目，启动登记不足一分钟就触发了摇号。
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合肥楼市热度回升亦能从数据层面得到验证。新安大数据统计数据显示，今年2月，合肥市新建住宅网签成交约3037套，环比上涨59.01%，同比上涨327%；成交面积39.48万平方米，环比上涨64.91%，同比上涨320%。而在二手房方面，贝壳统计数据显示，今年2月，合肥市二手房网签8518套，环比增长96.3%。
“事实上，合肥楼市回暖情况并没有外界传言的那么夸张，但近期的确出现了明显的暖意。”安徽万途控股有限公司总经理孙宜庆告诉记者，总体来看，打造出“芯屏汽合”现象级产业地标的合肥市称得上是后起之秀，经济发展潜力大、人口持续流入、楼市供需结构健康，“2023年，合肥楼市量价有望稳中有升”。
多个项目开盘触发摇号
“首开登记1小时触发摇号”“启动登记60秒即触发摇号”……今年以来，合肥市开发商正奋力比拼触发摇号的时间长短，以此来向外界证明楼盘的热度。
3月15日中午时分，位于滨湖新区的热门楼盘中铁璟和院对外发布了《1#、5#、7#楼选房资格及排序公证摇号结果公告》。而在此前的3月13日，该项目公布了登记名单，共有396人参与登记，而项目此次开盘仅推出了76套房源，相当于超过5人抢一套房源，最终导致“启动登记60秒即触发摇号”。
今年3月初，同样位于滨湖新区的高速尚阖院推出了2栋楼、共68套房源，毛坯均价2.7万元/平方米。公开信息显示，该项目最终吸引了345组客户登记，整体中签率约为19.7%。
此外，“千万级别墅触发摇号”的信息也曾引发合肥当地市民关注。据了解，今年2月，位于合肥高新区的祥源城湖山壹号项目启动登记，共计推出6套房源，户型面积为794～828平方米，均价约为2.9万元/平方米，单套房源价格超2000万元。公开信息显示，该项目启动登记即触发摇号，实际登记人数达19人，相当于3人抢一套房源。
记者梳理发现，在合肥楼市回暖过程中，除合肥高新区和滨湖新区等热门区域外，包河区和瑶海区等核心城区也出现了摇号项目。例如，在包河区淝河板块，万科朗拾项目此前加推G2幢楼，共推出88套房源，最后吸引超千组客户参与登记。
“仅就包河区而言，目前主要分为淝河板块和工业园板块，而位于淝河板块的万科朗拾项目离滨湖新区很近，项目供应量也很少，再加上万科的品牌效应，多种因素导致该项目热度较高。”孙宜庆分析称。
对于合肥楼市频现“千人摇”楼盘的现象，孙宜庆向记者表示，出现“千人摇”的项目不止万科朗拾、高速尚如院这两个项目，“但这只能代表个案，这两个项目都位于合肥楼市热门区域，同时叠加品牌因素导致热度较高”。
孙宜庆同时表示，合肥楼市出现多个“千人摇”项目，也代表市场需求正在回暖，热度正在攀升。
“‘千人摇’并不完全是楼市热度攀升的标志。”克而瑞安徽区域首席分析师叶乾华也分析称，合肥楼市摇号的热度并没有达到2022年的最高峰水平。“我认为这只是春节后热度的正常延续，甚至目前合肥楼市热度有下行趋势，这跟全国楼市走向是一致的。”
叶乾华同时告诉记者，在目前的合肥楼市中，外界传言的“遍地摇号盘”现象并不属实。“出现摇号盘多半是因为项目价格倒挂，或者自身的产品力出众。”
与此同时，也有合肥市地产销售行业人士对记者表示，相比之前，当地开发商更推崇减少推盘的房源数量并加密推盘次数，以此达到项目启动登记即触发摇号的目的，维持楼盘热度。
楼市分化现象再加剧
频现“千人摇”项目，也让合肥楼市今年的走向颇受外界关注。
克而瑞此前发布的《50城2022年12月末消化周期（月）》显示，截至2022年12月，合肥楼市去化周期仅为5.2个月，而同期上海、杭州、苏州、南京等热门城市的去化周期分别达到6.9、6.4、13.2和14.7个月。
克而瑞方面分析认为，在合肥房地产市场中，80平方米以上各个面积段的库存消化周期都在10个月以内，120～140平方米和140～160平方米的产品库存更是接近出清，消化周期低于6个月。
叶乾华向记者表示，目前，合肥楼市的狭义库存量约为200万平方米，“整体去化周期不到6个月”。孙宜庆也分析认为，合肥楼市去化周期只有5个多月，“这种供需关系比周边的南京、杭州和苏州等很多城市都要健康”。
值得注意的是，在整体供需关系较为健康的同时，合肥楼市不同板块间的分化现象也呈加剧趋势。
同策统计数据显示，截至今年2月底，合肥全市住宅存量为260.1万平方米，预计去化周期约为5.4个月。但分区域来看，滨湖新区、高新区的去化周期皆低于2个月，而一直被认为是冷门区域的瑶海区存量面积达到55.74万平方米，去化周期为6.8个月，而新站区的去化周期则为5.5个月。
孙宜庆分析认为，虽然合肥楼市整体在回暖，但板块间的分化现象依然很严重。叶乾华也表示，合肥楼市分化现象还在加剧，“瑶海区出现摇号楼盘也仅是个案，并不是普遍现象，参考意义不大。而像经开区等热门区域，不同项目之间的分化也呈加剧趋势”。
有合肥当地地产行业人士向记者表示，在合肥楼市整体回暖的大背景下，经开区不少央国企操盘的项目去化情况较差，有些项目甚至每月仅能销售10套左右，去化速度明显低于周边区域其他项目。
除经开区外，合肥楼市热门区域滨湖新区也存在去化冷热不均现象。“同处滨湖新区的楼盘项目去化也有区别，省府板块、环湖CBD板块的热度较高，而金融板块楼盘数量多、竞争激烈，一些项目无须摇号即可购房。”孙宜庆表示。
调整土拍规则助力楼市回暖
在楼市持续回暖之际，2023年合肥市首场土拍情况也引发市场关注。
2与27日，合肥土地网发布《2023年第一批集中供地挂牌公告》，共推出6宗涉宅用地，其中滨湖新区和瑶海区各2宗，包河区和蜀山区各1宗，土地总面积407.47亩。
值得注意的是，合肥市此前发布的2023年第一批集中供地清单共计42宗地块、总面积约3615亩。对此，孙宜庆分析认为，合肥市在推地节奏方面控制得较好。“土地供应量少，有利于加速存量项目去化。在楼市回暖、入市房企增加、市场库存不多的情况下，如果土地市场热度提升，对楼市整体回暖会有更大帮助。”
除供应量偏少外，合肥市2023年第一批集中供地的规则变化也备受关注。据了解，上述6宗地块全部要求精装交付，同时限价信息不再对外公示，交房即拿证，无须配建租赁住房。
对于未设定“商品住宅（毛坯）平均备案价格”的变化，叶乾华分析认为，合肥市一定不会完全放开限价，公告只是没有公布毛坯限价。“实际价格会在过去的基础上往上涨，但幅度是相对可控的，并非像外界传言的‘取消限价’。”
不仅如此，上述6宗涉宅用地全部要求精装交付，这也被市场解读为将带来销售价格上涨。叶乾华表示，上述土拍规则调整或将提高房价，提升房企的利润空间。
孙宜庆亦对此表示赞同。在其看来，在项目精装交付后，合肥楼市的均价可能并不会发生变化，但实际上购房者的购房成本在增加。“从某种程度上来说，合肥市此次土拍规则的改变，有可能会引领新房价格上涨。”
此外，合肥市调整2023年第一批集中供地的土拍规则，亦对当地楼市产生了积极影响。王云飞表示：“上述6宗涉宅地块开发项目的最终销售均价可能会达到3万元/平方米，而我们地处滨湖新区的项目，毛坯房均价在2.4万～2.7万元/平方米之间，有助于提升房价上涨预期。”
对于合肥楼市接下来的走向，孙宜庆表示乐观，会呈现量价“稳中有升”的局面。而叶乾华则认为，2023年上半年，合肥楼市很难有全面回暖的预期，但基于极低的库存水平，有望呈现出“脉冲式”的热度回升趋势。而对于合肥楼市今年下半年的走向，叶乾华认为“主要受政策层面的影响”。
