本报记者 方超 张家振 上海报道

“我们项目是首次开盘,只有60套房源,但截至目前已经有100多人登记,必须要摇号了。”3月14日,位于安徽省合肥市滨湖新区的某项目置业经理王云飞(化名)向《中国经营报》记者表示,目前合肥市热门区域的“摇号盘”已非常普遍。

王云飞所言非虚。记者梳理发现,仅自今年3月以来,位于滨湖新区的高速尚阖院、中铁璟和院皆触发摇号,位于包河区淝河板块的万科朗拾项目加推1栋高层88套房,最终吸引上千人登记。而在更早前的滨湖新区高速尚如院项目也成为“千人摇”项目,启动登记不足一分钟就触发了摇号。


(资料图)

合肥楼市热度回升亦能从数据层面得到验证。新安大数据统计数据显示,今年2月,合肥市新建住宅网签成交约3037套,环比上涨59.01%,同比上涨327%;成交面积39.48万平方米,环比上涨64.91%,同比上涨320%。而在二手房方面,贝壳统计数据显示,今年2月,合肥市二手房网签8518套,环比增长96.3%。

“事实上,合肥楼市回暖情况并没有外界传言的那么夸张,但近期的确出现了明显的暖意。”安徽万途控股有限公司总经理孙宜庆告诉记者,总体来看,打造出“芯屏汽合”现象级产业地标的合肥市称得上是后起之秀,经济发展潜力大、人口持续流入、楼市供需结构健康,“2023年,合肥楼市量价有望稳中有升”。

多个项目开盘触发摇号

“首开登记1小时触发摇号”“启动登记60秒即触发摇号”……今年以来,合肥市开发商正奋力比拼触发摇号的时间长短,以此来向外界证明楼盘的热度。

3月15日中午时分,位于滨湖新区的热门楼盘中铁璟和院对外发布了《1#、5#、7#楼选房资格及排序公证摇号结果公告》。而在此前的3月13日,该项目公布了登记名单,共有396人参与登记,而项目此次开盘仅推出了76套房源,相当于超过5人抢一套房源,最终导致“启动登记60秒即触发摇号”。

今年3月初,同样位于滨湖新区的高速尚阖院推出了2栋楼、共68套房源,毛坯均价2.7万元/平方米。公开信息显示,该项目最终吸引了345组客户登记,整体中签率约为19.7%。

此外,“千万级别墅触发摇号”的信息也曾引发合肥当地市民关注。据了解,今年2月,位于合肥高新区的祥源城湖山壹号项目启动登记,共计推出6套房源,户型面积为794~828平方米,均价约为2.9万元/平方米,单套房源价格超2000万元。公开信息显示,该项目启动登记即触发摇号,实际登记人数达19人,相当于3人抢一套房源。

记者梳理发现,在合肥楼市回暖过程中,除合肥高新区和滨湖新区等热门区域外,包河区和瑶海区等核心城区也出现了摇号项目。例如,在包河区淝河板块,万科朗拾项目此前加推G2幢楼,共推出88套房源,最后吸引超千组客户参与登记。

“仅就包河区而言,目前主要分为淝河板块和工业园板块,而位于淝河板块的万科朗拾项目离滨湖新区很近,项目供应量也很少,再加上万科的品牌效应,多种因素导致该项目热度较高。”孙宜庆分析称。

对于合肥楼市频现“千人摇”楼盘的现象,孙宜庆向记者表示,出现“千人摇”的项目不止万科朗拾、高速尚如院这两个项目,“但这只能代表个案,这两个项目都位于合肥楼市热门区域,同时叠加品牌因素导致热度较高”。

孙宜庆同时表示,合肥楼市出现多个“千人摇”项目,也代表市场需求正在回暖,热度正在攀升。

“‘千人摇’并不完全是楼市热度攀升的标志。”克而瑞安徽区域首席分析师叶乾华也分析称,合肥楼市摇号的热度并没有达到2022年的最高峰水平。“我认为这只是春节后热度的正常延续,甚至目前合肥楼市热度有下行趋势,这跟全国楼市走向是一致的。”

叶乾华同时告诉记者,在目前的合肥楼市中,外界传言的“遍地摇号盘”现象并不属实。“出现摇号盘多半是因为项目价格倒挂,或者自身的产品力出众。”

与此同时,也有合肥市地产销售行业人士对记者表示,相比之前,当地开发商更推崇减少推盘的房源数量并加密推盘次数,以此达到项目启动登记即触发摇号的目的,维持楼盘热度。

楼市分化现象再加剧

频现“千人摇”项目,也让合肥楼市今年的走向颇受外界关注。

克而瑞此前发布的《50城2022年12月末消化周期(月)》显示,截至2022年12月,合肥楼市去化周期仅为5.2个月,而同期上海、杭州、苏州、南京等热门城市的去化周期分别达到6.9、6.4、13.2和14.7个月。

克而瑞方面分析认为,在合肥房地产市场中,80平方米以上各个面积段的库存消化周期都在10个月以内,120~140平方米和140~160平方米的产品库存更是接近出清,消化周期低于6个月。

叶乾华向记者表示,目前,合肥楼市的狭义库存量约为200万平方米,“整体去化周期不到6个月”。孙宜庆也分析认为,合肥楼市去化周期只有5个多月,“这种供需关系比周边的南京、杭州和苏州等很多城市都要健康”。

值得注意的是,在整体供需关系较为健康的同时,合肥楼市不同板块间的分化现象也呈加剧趋势。

同策统计数据显示,截至今年2月底,合肥全市住宅存量为260.1万平方米,预计去化周期约为5.4个月。但分区域来看,滨湖新区、高新区的去化周期皆低于2个月,而一直被认为是冷门区域的瑶海区存量面积达到55.74万平方米,去化周期为6.8个月,而新站区的去化周期则为5.5个月。

孙宜庆分析认为,虽然合肥楼市整体在回暖,但板块间的分化现象依然很严重。叶乾华也表示,合肥楼市分化现象还在加剧,“瑶海区出现摇号楼盘也仅是个案,并不是普遍现象,参考意义不大。而像经开区等热门区域,不同项目之间的分化也呈加剧趋势”。

有合肥当地地产行业人士向记者表示,在合肥楼市整体回暖的大背景下,经开区不少央国企操盘的项目去化情况较差,有些项目甚至每月仅能销售10套左右,去化速度明显低于周边区域其他项目。

除经开区外,合肥楼市热门区域滨湖新区也存在去化冷热不均现象。“同处滨湖新区的楼盘项目去化也有区别,省府板块、环湖CBD板块的热度较高,而金融板块楼盘数量多、竞争激烈,一些项目无须摇号即可购房。”孙宜庆表示。

调整土拍规则助力楼市回暖

在楼市持续回暖之际,2023年合肥市首场土拍情况也引发市场关注。

2与27日,合肥土地网发布《2023年第一批集中供地挂牌公告》,共推出6宗涉宅用地,其中滨湖新区和瑶海区各2宗,包河区和蜀山区各1宗,土地总面积407.47亩。

值得注意的是,合肥市此前发布的2023年第一批集中供地清单共计42宗地块、总面积约3615亩。对此,孙宜庆分析认为,合肥市在推地节奏方面控制得较好。“土地供应量少,有利于加速存量项目去化。在楼市回暖、入市房企增加、市场库存不多的情况下,如果土地市场热度提升,对楼市整体回暖会有更大帮助。”

除供应量偏少外,合肥市2023年第一批集中供地的规则变化也备受关注。据了解,上述6宗地块全部要求精装交付,同时限价信息不再对外公示,交房即拿证,无须配建租赁住房。

对于未设定“商品住宅(毛坯)平均备案价格”的变化,叶乾华分析认为,合肥市一定不会完全放开限价,公告只是没有公布毛坯限价。“实际价格会在过去的基础上往上涨,但幅度是相对可控的,并非像外界传言的‘取消限价’。”

不仅如此,上述6宗涉宅用地全部要求精装交付,这也被市场解读为将带来销售价格上涨。叶乾华表示,上述土拍规则调整或将提高房价,提升房企的利润空间。

孙宜庆亦对此表示赞同。在其看来,在项目精装交付后,合肥楼市的均价可能并不会发生变化,但实际上购房者的购房成本在增加。“从某种程度上来说,合肥市此次土拍规则的改变,有可能会引领新房价格上涨。”

此外,合肥市调整2023年第一批集中供地的土拍规则,亦对当地楼市产生了积极影响。王云飞表示:“上述6宗涉宅地块开发项目的最终销售均价可能会达到3万元/平方米,而我们地处滨湖新区的项目,毛坯房均价在2.4万~2.7万元/平方米之间,有助于提升房价上涨预期。”

对于合肥楼市接下来的走向,孙宜庆表示乐观,会呈现量价“稳中有升”的局面。而叶乾华则认为,2023年上半年,合肥楼市很难有全面回暖的预期,但基于极低的库存水平,有望呈现出“脉冲式”的热度回升趋势。而对于合肥楼市今年下半年的走向,叶乾华认为“主要受政策层面的影响”。

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