在刚刚过去的2月,成都二手房成交了将近1.91万套,同比大增160.43%,甚至创下了历史最高,加上去年的量已经卖掉18万套。

而同时成都2月的挂牌量超过3.5万套,仅次于去年6月,为成都二手房历史上的次高峰,库存已经高达18万套,内网已经超过20万套了。

现在舆论有两种论调:一种是交易新高了,牛牛牛;另一种是挂牌那么多,放量垮丝了。


【资料图】

很多还在看房迟疑的人都懵了,现在到底是啥情况?我还入不入场了呢?

全国二手挂牌都走高

成都挂牌量高,但这不是孤立的,放眼全国挂牌都在高走。

北上广深四大天王里面有三个城市的二手挂牌量居然已经突破了10万套。

重庆破19万套,成都超18万套;

而天津、南京和苏州二手房挂盘量均在15万套以上;

武汉、沈阳、合肥、杭州四城,二手房挂牌量在11-13万套之间;

西安、大连和佛山,超10万套;

郑州、青岛、宁波卡位9万+、8万+、7万+套,长沙、东莞、惠州超6万套。

可见大部分城市的二手房源供应还是非常充裕的,很多房产持有人都动了要卖的心思。

那么多个城市的挂牌量纷纷上涨,首先也是由于各城市二手成交回暖带来的积极效应,今年2月,各大城市的二手成交量都有明显提升,房价环比五涨五跌,整体房价止跌转涨。

在市场热度和楼市预期回暖的情况下,有两种客户开始积极出货:

一种是想要现阶段卖房置换,卖一换一的客户开始涌现,尤其是老破小的客户

另一种以前买在高位的客户,趁着市场回暖,卖房套现的客户也开始变多

挂牌量和成交量的蹭蹭就上去了。

换手率加大,但还难断言全面回暖

2月份热点城市成交量走强,很大程度上是此前积压的有效需求集中爆发所致,但要获得持续力,必须收入提振,让更多普通民众能够买得起,才能有持续力。

就目前的高房价形势和收入在底部的现状来看,热点城市的成交量很难持续,因为没有多少人能够接得起。

在高房价无法动摇的背景下,如果民众收入不大幅提升,热点城市的房子,很难有持续力。

走高的成交量背后,是挂牌量的猛增和价格的下调——在上周成都约有260套房源上调价格,但有1172套下调。

“挂牌量增加,代表更多的人看到了优化资产的可能性,今年将是换手率放大的市场,但在价格尚未企稳前,难言市场的全面回暖。”

高层对此有充分认识。所以在最新的政府工作报告中,定下的2023年楼市目标是:促需求、防风险。

提振需求仍是今年楼市的重要任务,弦外之音是,救市仍会继续。

所以我们看到,今年以来在整体救市上,官方已经动用了两个大招:

一个是号召有钱人帮助去库存。也即证监会推出的“启动不动产私募投资基金试点”,简单来说,就是为有钱人开辟了一条投资房地产的通道,号召有钱人来支援楼市。

另一个是推动企业规模化购房,并破天荒地给予贷款支持。2月末人民银行、银保监会起草的《关于金融支持住房租赁市场发展的意见(征求意见稿)》,提出:允许企业规模化购房来帮助去库存。一方面鼓励企业规模化购房用作宿舍。另一方面,鼓励租赁企业规模化购房来做租赁业务。并且给予这些企业金融支持,贷款期限最长30年,贷款额度原则上最高可达到物业估价的80%。

如果楼市一片欣欣向荣,就没必要动用这些大招,正因为高层认识到今年楼市行情的脆弱性,所以才有此一出。

套现and置换的好时机

很多理性的炒房客也认识到了这一点,所以在有人还在喊涨的时候,2月份一大批炒房客集中挂牌降价套现离场。

说到这里,很多人是不是期待着房价来一轮大跳水?这是不可能的,我们的房产格局决定了房价不会大波动。房地产的相关贷款占银行信贷的40%,房地产的相关收入占地方综合财力的50%,居民财富60%都在住房上。

就目前成都行情来说,二手房的成交量还在持续,以价换量比较突出,除了少数核心板块部分二手房出现涨价,整体成交价格算是平稳的,受制于二手的购买力,会往上走的空间有限。

成都当前的小阳春算是进入相对缓和阶段,没有2月出手的快速多了些观望态度,但最近频频出来的让报名系统崩溃的网红盘,紧接着下周要来土拍有可以继续维持市场热度。

新房市场虽然白热化,但不少新房项目回收了很多优惠,价格十分坚挺,今年会持续进入高位盘整的状态。

成都楼市行情在全国好的时候热度超前,回落了也依然保持高位,周期相对其他很多城市会拉长。

对于当下的卖出和买入建议两点:

第一,卖出方面。对于有资金压力需要变现的来说,此时目前的大环境实现离场,是最明智的选择。

第二,买入方面。有置换需求的来说政策持续放松,货币持续放松绝佳的置换窗口期,资金不足的刚需就多多看二手,遇到涨价离谱的就赶紧换一个看。

至于投资,核心板块的资产,长线持有赚取一个通胀收益还是能实现的,不要抱着依靠炒房致富的心态就行。而且,投资需要量力而行,不要给自己加杠杆加压力。

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