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在这个信息大爆炸的时代,人们获取信息越来越容易,但信息不对称也非常严重。经常在网上冲浪的人,稍不留意,就会被误导,甚至被无情收割。
就拿房地产行业来说,一直以来都是“靠信息差赚钱”最严重的行业之一。开发商、中介、媒体、专家、学者、机构等既得利益群体,很容易达成利益统一战线,利用信息不对称,鼓吹房价上涨,刺激大众迫切想要进场买房的情绪。
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这并非我信口胡诌,前段时间住建部摸底全国房屋建筑6亿栋,对全国的住房首次完成了登记、标识,但有关部门对摸底的数据就是秘而不宣,闭口不谈,就是最好的证明。
房地产的底细早已被查得一清二楚,我国的住房是短缺还是过剩,房价还有没有上涨空间,这些对购房者有强烈参考意义的数据,就是不对外公布。这样做的目的再明显不过,利用信息差,继续走房地产拉经济老路,继续鼓励大家买房接盘。
另外,近期楼市发生的两件大事,又把购房者“惹毛了”。
第一,明明是“弱复出”的楼市,却被自导自演包装成了“楼市全线飘红”,购房者的焦虑再一次被放大了。准确地说是,购房者被惹毛了,后果很严重——很多人明确表示,它涨任它涨,我不买了。
2月份的各种“技术性回暖数据”,2023年2月全国重点城市新房找房热度环比上涨92%;报告显示,购房者、经纪人的信心也开始恢复,2月份购房者信心指数为106.7,环比上涨2.3%;经纪人信心指数为114.6,环比上涨3%;中指研究院的数据也显示,百强房企2月单月销售额环比上升35.1%,同比上升28.5%,实现双增长。且60城新房成交同比增长37%;二手房成交量方面,北京、深圳、广州、成都、杭州、天津、苏州等城市,环比均创过去5年的新高。其中苏州、成都、天津、杭州等城市,环比涨幅均超过100%。
更多的数据就不放了,我们通过这几组数据可以发现,统计机构、媒体想传达给大众的思想是“楼市全面回暖”了,要抓紧买房了。
但实际情况并非如此,一线、少数新一线城市,二手房市场确实回暖了,仅此而已。除此之外的全国千千万万的三四线及低能级城市,市场仍然很冷清。
仔细观察数据,大家很容易发现,机构所列举的数据,藏了八百个心眼,把数据粉饰得太好看了——所列数据均为环比,但1月份恰恰是春节假期,市场处于传统的销售淡季。叠加去年的1月份,全国有8-9亿的人在与阳为敌,或者处于阳过之后的康复期。所以实际上,这段时间鲜有人会关心房子,去买房的人更是寥寥无几。换言之,和这个月的数据进行环比,一定会得到一个很美丽的数据,我称之为“技术性放大了”楼市回暖的效果。
如果真要对比,应该和2021年春节后第一个月或者疫情前的最后一个正常年份(2019年)春节后第一个月进行对比,才是科学的。
另外,最最重要的是,主流媒体对二手房成交量的内因只字不提,对各大二手房成交量飙涨的城市的二手房挂牌量狂飙的事实,也是视而不见。
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截止目前,10城二手房挂牌量高达近194万套。其中广州创新高13万套,杭州创新高22万套,北京10万套、重庆19万套、南京15万套、深圳二手房挂牌量连涨4个月……
各大热点城市,二手房成交量为什么会在年后集体飙升?应该是多种作用力撞在一块了:一是过去一年积压的需求,在疫情退去后,短期得到了集中释放;二是利率倒挂严重,很多成交量其实可以看作是无效成交量,是为了转贷而进行的左手倒右手;三是有一批投资炒房客进场了,他们虎视眈眈已久,且给他们炒作机会的是“限价”政策——新二手房价格倒挂严重,买到即赚到。
基于上述分析,楼市回暖不具有普遍性,另外从需求端来看,市场的热度大概率也不可持续——积压的第一波需求释放后,后续的需求跟不上,没钱的事实,短期无法改变,不可能一下子就赚够买房付首付的钱。换句话说,进场接盘的人,严重不足。还有,从挂牌量激增不难看出,现在的市场“强出货”的特征很明显,挂牌卖房的人各怀鬼胎。
第二,楼市新规明明增加了公摊面积,很多专家、媒体仍然在洗地,极力辩解。购房者根本不吃这一套,其结果是,改来改去的公摊面积,再一次把购房者“惹毛了”。
住建部发布国家标准《民用建筑通用规范》(GB 55031-2022),新标准2023年3月1日起正式实行。
新标准为什么会引起强烈反应,民怨沸腾?一句话概括就是,新标准对于建筑面积的影响非常大——依据新规,3月1日起,外墙及幕墙面层计入建筑面积。
住建部文件原文是这么写的:新规3.1.1条文:建筑面积应按建筑每个自然层楼(地)面处外围护结构外表面所围空间的水平投影面积计算。
“外围护结构”是指外墙,“外表面”是指外围护结构的设计完成面,建筑外围护结构一般由墙体、保温层、饰面层组成,设计完成面即装饰面层外边线;当幕墙作为外围护结构时,“外表面”为幕墙面板外边线。
很多专有名词拗口难懂,用一句话总结就是,3月1日之后所有没建好的、没通过综合验收的楼盘都要改用新的建筑面积计算标准了。这个新标准就是,建筑面积要把外墙及幕墙面层计入。为了大家便于理解,举个最通俗的例子,一套房子按照旧标准建筑面积是10*10=100平米,按照新标准需要把外墙计算在内,按照0.2计算,新标准下的建筑面积就是10.2*10.2=104.04平米,比旧标准大了4.04平,变大了4.04%。
如果是已建成交付的房子,按照新标准,等于是房子越住越大,其实套内面积没变,只是公摊面积增大了。
当然大家最芥蒂的地方是新房子,按照新标准,新房子的建筑面积都偏大,如果房子的销售单价不变,这些变大的面积都需要买房人买单。等于是多花了钱在公摊面积上面。而且需要花费的费用还不止于此,后期和建筑面积相关的物业费、税费、取暖费等等,都分摊了买房人的头上。
这个影响具体有多大?
根据专业人士估算,真石漆的高层建筑,10万平米小区建筑面积大约会增加500到600平米;采用幕墙的高端楼盘,影响更大,10万平的小区建筑面积预计增加3000平米。
当然,也有人硬辩解到,如果真的按照新标准,你完全可以不购买有幕墙、干挂石材等外墙面积较大的房子,或者开发商也可以创新新样式,站在买房人的角度建房。
问题的根源并不在于此,大家反应过度,说白了是对公摊面积制度的不满。等了几年,原本以为公摊面积要全面取消了,结果却迎来了变本加厉的新标准。
公摊面积的问题,我们早就说过了,没有统一的标准和不设置上限,是对购房者最不公平的,公摊面积说白了就是开发商“一言堂”——个人无法对公摊面积进行测量核对,这意味着买房人即便对公摊面积存在质疑,也无法验证,只能吃哑巴亏。这恰恰违背了公平公正公开的原则。
公摊面积有解决之道吗?有人说应该加强监管,对开发商、测绘单位,要严格要求,有错严惩。
菜市场为什么要设置公平秤?因为那是老百姓肉眼可见、随手可测的标准,公平秤就是标准,它真的有用。光嘴上说有监督、有约束,没用,在这方面已经没有公信力了。
要把公摊面积的矛盾彻底解决,答案有且只有一个,那就是全面彻底取消公摊面积制度,和国际接轨,不搞特殊,让开发商没有猫腻可钻。
这两件事,对于刚刚有复苏迹象的楼市来说,其实杀伤力挺大的,市场到底有没有回暖,购房者可以通过实地看房,真实触摸市场,自行分辨,假的说不成真的。但建筑面积新标准,可预见会对刚刚回暖的购房意愿,有较大的抑制作用——越变越大的公摊面积背后,意味着买房人要承担更多莫须有的费用,这种违背民意的做法,早晚会遭到反噬。