2023年行业首宗大额收并购诞生，融创华发冰雪文旅城股权转让落定，接盘方为项目合作方华发股份。
1月3日晚间，华发股份与融创中国接连发布公告称，融创拟将深圳融华置地投资有限公司51%的股权与债权转让给珠海华发，标的公司主要开发位于深圳的融创华发冰雪文旅城项目，标的总价为35.8亿元。
(资料图)
资料显示，融创华发冰雪文旅城项目包含住宅、冰雪世界、商业、酒店及办公楼等多元化业态，项目总占地面积43.68万平方米，计容积率建筑面积 131.07 万平方米。
交易方面，本次收购以现金方式进行，首期代价款为20.94亿，华发需在今年1月5日之前打到深圳融创文旅指定账户中。收购完成后，珠海华发将持有融华置地100%股权。
目前，项目已经停工超一年，华发股份“接盘”也算是给融创雪中送碳，能够拿出这么大一笔现金买项目，足见华发股份的财大气粗。引发关注的是，它为何会吞下短期内难以盈利的文旅项目？
文轩财经调查发现，这并非华发股份近期首次收购，其已经在大部分房企断臂求生之际，悄然攻城掠地，埋下了弯道超车的痕迹。
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华发股份35.8亿接盘，融创
深圳冰雪文旅城“易主”
故事需要倒回到2020年11月，融创携手华发以底价127.1亿成交宝安沙井A301-0575地块。
随后，双方签订《深圳市宝安区冰雪文旅地块项目合作开发协议》等相关协议，约定共同合作开发项目地块。
双方合资设立项目公司：融华置地，作为项目地块的开发主体，其中珠海华发持有项目公司 49%股权，深圳融创文旅持有项目公司51%股权，项目公司财务报表由深圳融创文旅合并。
项目公司主要开发位于深圳市宝安区沙井街道的融创华发冰雪文旅城项目， 包含住宅、冰雪世界、商业、酒店及办公楼等多元化业态，项目总占地面积 43.68 万平方米，计容积率建筑面积 131.07 万平方米（其中，办公742500㎡，住宅（可售型人才房）300000㎡，游乐设施100000㎡，商业99733㎡（含绿轴地下商业7291㎡），配套酒店49000㎡，公共配套设施19470㎡）。
宗地限制条件：
本次出让宗地项目建成后，游乐设施100000㎡限整体转让，配套酒店49000㎡限整体转让。
全部商业共计99733㎡（含中央绿轴地下商业7291平方米）、办公742500㎡，可分割销售。
可售型人才住房允许分割销售，其中30%需满足监管协议要求方可销售。人才住房售价按销售时同地段市场商品住房售价的60%确定，最高销售价格不得高于40000元/㎡。
而项目地块位属深圳市宝安区大空港片区、国际会展中心板块，为深圳市重点发 展区域，临近宝安综合港区、宝安机场，连接多条珠三角东西岸重要高速、城轨， 立体式综合交通辐射整个粤港澳大湾区，聚集人流物流，区位优势显著。因此， 本项目发展潜力大，市场期望高，有望被打造成为“湾区极地，世界冰城”的深 圳休闲度假旅游新名片。
作为融创近两年最后一批获得的文旅城资产，在冰雪文旅资源匮乏的南方地区，位于深圳的融创华发冰雪文旅城在当地政府的规划中也很重要，2021、2022连续两年入选深发改重大项目，意图打造成为全球最大的室内雪世界文旅项目。
目前，融创华发冰雪文旅城尚处于前期开发阶段，项目公司两年未产生营收，后续还需要较大资金投入，并且受疫情及市场等多重因素影响，2021年12月以来，项目进入停工状态。
截至2022年11月30日，项目公司融华置地总资产143.18亿元，负债73.73亿元，净资产69.44万元；2022年1-11 月营业收入0元，净利润-2472.64 万元。大华会计师事务所（特殊普通合伙）对其出具了标准无保留意见审计报告。
根据北京华亚正信资产评估有限公司出具的评估报告，截至2022年11月30日，融华置地股东全部权益评估价值为70亿元，评估增值5621.69万元，增值率为0.81%。
为推动冰雪文旅城项目尽快盘活，深圳市政府主动协调多方牵线，对解决项目目前的困难展开磋商谈判。
去年5月份，刚刚出现债务逾期的融创便被传出将要出售深圳冰雪文旅城股权，潜在的买家名单中出现深铁、万科，不过各方对洽谈传言均未做出回应，该文旅城的出售事宜也沉寂了近8个月，直至新年才落定将由华发接盘。
华发股份表示，项目规划的冰雪世界，预计在2025年11月运营开业，同时其将结合项目实际情况及投资运营计划稳步推进住宅、商业、酒店及办公等业态的开发建设进度。
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前11月豪掷267亿买地
重点布局上海区域
实际上，华发股份早前就在悄然搅动收购市场。
2022年9月，公司子公司无锡铧利收购无锡铧安15%股权、润陇投资100%股权，交易对价为人民币约3.90亿元、6.51亿元。11月，公司全资香港子公司光杰投资有限公司拟收购香港华发投资控股有限公司持有的铧金投资有限公司100%股权，交易对价为4.37亿元。
此外，华发股份也活跃在招拍挂市场，2022年年内逆势拿下多宗地块。
2022年7月，华发股份公告称，公司全资子公司经公开竞投，获得上海浦东新区唐镇中心镇区、上海市宝山区以及闵行区七宝镇古美北社相关地块的国有建设用地使用权，成交总价分别为44.89亿元、31.59亿元、29.06亿元，溢价率分别为9.36%、1.28%、8.68%。
9月，上海第三轮集中供地，华发股份豪掷80亿元将静安区中兴社区的地块收入囊中。
从布局来看，华发股份加快了对上海区域的布局，三轮土拍过后，华发股份仅在上海，就已经豪掷250亿元。
中指研究院数据显示，2022年1-11月，华发股份拿地金额267亿元，位列房地产企业排名第10位，而在去年同期，华发股份权益拿地金额为127亿元，金额直接翻了一倍以上。
据了解，2022年上半年，华发股份的华东大区完成销售293.35亿元，销售占比59.39%；而珠海大区仅完成销售97.81亿元，销售占比19.8%。华东大区已超过大本营珠海，成为华发股份营收贡献最重要的区域。
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积极提交发行预案，试图
抢先融资不超过60亿元
楼市“三支箭”落地，打开了融资渠道。这一次，华发股份冲在了前列。截至目前已有多家涉房企业宣布股权融资，但与其他企业的“提示性”公告，华发股份用长达51页的发行预案，详细披露了募资额、募资对象等，大有势在必得的意味。
从华发股份公告内容来看，公司拟向包括控股股东华发集团在内的不超过35家特定对象非公开发行不超过6.35亿股(含)A股股票，募资不超60亿元。
融资目的明确，确保执行“保交楼、稳民生”的政策，同时降低公司资产负债率，增强公司资金实力。从募投项目看，类型为普通商品住宅，目标客群以刚需或改善型为主。
使用时，募资金额75%拟投资于郑州、南京、湛江、绍兴的项目开发，25%拟用于补充流动资金。
其大股东华发集团主动带头，承诺参与认购金额不超过30亿元，表达对公司价值的认可、未来发展的信心，发行完成后，华发集团持有华发股份占比将不低于28.49%。
分析来看，本次定增方案表明华发股份充分执行“保交楼、保民生”政策，同时可有效降低杠杆水平，增强资金实力，有效助力公司继续在核心一二线城市积极扩张，也为公司后续规模成长奠定更好基础。
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融资、营收数据向好，但是
存在明股实债风险
华发股份是近年来房企规模扩张最快的企业之一，2017年其销售规模还只有310亿元，但到2020年其销售规模就突破了1000亿元，达到1205亿元，2021年进一步增长至1218.9亿元，从百亿到千亿的规模“大跃进”，华发股份只用了四年。
华发股份高速增长的神话背后，依然离不开“高周转”的玩法。数据显示，2017年时，华发股份总资产规模1422.90亿元，其中负债规模为1158.11亿元，资产负债率为82.88%。
到2020年华发股份的资产规模增长至3218.78亿元，负债规模则增长到了2584.99亿元。这一年正好“三道红线”落地，华发股份剔除预收款后的资产负债率76.5%，净负债率181.6%，现金短债比0.9，三道红线全部踩中。
然而，到2021年末，华发股份的净负债率、剔除预收后的资产负债率和现金短债比已变为52.6%、67.1%和2.15倍，仅用一年时间，华发股份“三道红线”全部实现转档。
· 华发股份的融资渠道一直较为畅通
早在2022年11月25日，“第二支箭”落地后，华发股份对外表示，拟申请分期注册发行不超过100亿元（含）的中期票据，用于补充公司流动资金等。
今年上半年，公司在证券交易所、银行间市场等发起融资储备额度155 亿元；完成其全市场首单类Reits15.5亿元转售续期，发行南湾华发商都CMBS 35 亿元、威海华发新天地商业CMBN 6.3 亿元。第三季度，公司继续发行公司债、中票、ABS 合计48.6 亿元。
· 企业自身营收的成绩稳定向好
作为国企开发商，华发股份财务表现一直较为稳健。10月29日，该公司披露三季报显示，今年前三季度实现营收328.08亿元，同比增长14.44%；归母净利润21.11亿元，同比增长2.87%；扣非净利润21.54亿元，同比增长19.37%。
在销售方面，华发股份实现弯道超车。据克而瑞统计，今年前11月华发股份的销售额为1024亿元，排名行业第19位，比去年同期上升18名。
· 但是存在明股实债的隐患
值得关注的是，在2021年年报发出不久后，华发股份就收到上交所出具的监管工作函，要求公司就少数股东权益增长、关联公司存款余额与公司偿债能力、周转率与去化等问题作出回复。
数据显示，2022年三季度华发股份归母净利润和少数股东损益分别为21.11亿元、5.81亿元，同比分别增长2.87%、下滑24.40%。
上交所也曾在监管工作函中指出，2019年起公司少数股东权益大幅增长，且增速显著高于归母净资产增速，并要求公司回复2021年归母净利润和少数股东损益增长趋势不一致、归母ROE显著高于少数股东ROE的原因及合理性。
另一方面，华发股份过去三年经营与投资活动现金流之和均为负值。截至2021年末，公司融资总额达到1367.88亿元。
截至2022年三季度末，华发股份的少数股东权益为861.24亿元，较年初增长14.72%；而少数股东损益仅为5.81亿元，较年初下降24.45%。
“早些年少数股东权益的使命是为了扩张，以较少的资金实现规模的快速增长，如今少数股东权益更多是为了‘美化’债务指标。”业内人士直言。
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2019年进入成都，善于
打造高端项目
华发股份2019年7月正式布局成都，截至目前，三年多的时间，已经摘得多宗土地，重仓成都的战略意图十分坚决。
2019年7月31日，成都迎来一场具有特殊意义的土拍，位于主城区的两块地，要求开发企业现房销售。当日，锦江统建携手华发股份以楼面地价19800元/㎡+无偿移交租赁住房2%，斩获锦江区D10旁31.51亩纯住宅用地。该地块计算容积率为2.5，起始楼面地价为14000元/㎡。
该地块成交价创造了当时成都最高交易价格。项目打造为华发统建·锦江首府，建筑面积148-235平米的大平层，2021年12月入市，清水均价达到了2.9万元/平米，目前属于尾盘阶段，剩余房源15套。
一年之后，2020年12月1日，华发再次联手锦江统建以10.82亿元总价，成交楼面价19300元/㎡+23%统筹住房，拿下锦江区三圣乡容积率仅1.5的55.96亩住宅用地，创下了三圣乡最高成交楼面地价。
项目打造为华发统建·锦江大院，建筑面积218-506平米的叠拼+合院，2021年10月入市，销售起步价2.7万元/平米。项目受到本地人的喜爱，多次出现开盘时供不应求的情况，目前正在顺销阶段。
随后，华发多次加码锦江区，与锦江统建、华润等企业联合开发，部分位于筹备阶段，项目尚未入市。
可以发现，截至目前，华发集团已经在成都布局了4个项目，而且都在成都最核心的区域“锦江区”，尤其偏爱三圣乡板块。可见，华发布局成都，尤其看重核心区域核心地段。
而且，华发的开发风格偏稳重，热衷于与国企合作开发，呈现的项目均为高端产品。目前销售的成绩也不错，值得肯定。
文轩智库速评：
华发有望率先受益于行业复苏
随着近两年房地产行业进入深度调整期，部分原本偏安一隅的地方国企，开始迅速崛起。相比其他企业的低调内敛，珠海老牌国资华发股份则多次进入大众的视野。
房企融资环境拐点的到来，市场底最为重要的观察点将回到商品房销售，华发股份作为珠海领先房企，经过前期大量的资金、土地准备，未来将有望率先受益于行业复苏。
在需求侧和供给侧政策的共同推动下，商品房销售预计在明年二季度显著复苏，对应居民信贷修复、社融回暖和宽信用落地，也将给到领跑的华发股份更多助力。
对于华发成都布局，以合作形式进入，合作拿地、合作开发，借力突围，在市场下行周期中可以有效分摊资金压力与风险，保持稳定。但是随着行业盘整加速，以及企业自身发展的不同规划，合作背后的弊端和利益冲突或将慢慢显现。另外，合作开发对于华发来说，品牌和产品力的建立都会受到诸多桎梏，本土化认知建立缓慢，为后期独立开发带来负面影响。
