本文来源：时代周报 作者：忻奇琪
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房地产行业进入深度调整周期，商品房销售额14年来首次录得负增长。
1月17日，国家统计局发布数据，2022年全国房地产开发投资132895亿元，比2021年下降10%。其中，住宅投资额为100646亿元，下降9.5%。
值得注意的是，2022年全国商品房销售额133308亿元，较2021年减少48621.95亿元，同比下降26.7%，这也是继2008年之后，首次录得负增长。
其中，住宅商品房销售额为116747亿元，同比下滑28.3%，重回2017年水平。全国商品房销售面积135837万平方米，比2021年下降24.3%，其中，住宅商品房销售面积仅为114631万平方米，下降26.8%，几乎重新回到2013年水平。
（时代周报记者综合整理 数据来源：国家统计局）
购房者观望情绪仍在
作为经济的支柱产业，房地产销售情况备受关注。2022年，房地产行业多项数据迎来拐点，引起广泛关注。
1月17日，上海易居房地产研究院研究总监严跃进在接受时代周报记者采访时表示，2022年，全国房地产开发投资额同比增速为-10%，且跌幅进入到两位数的行列，说明开发投资的压力比较大。目前改善开发投资指标的总体思路是清晰的，尤其是近期持续发布利好方案，其将显著改善房企的资金状况和开发投资预期。
2022年，全国房地产开发企业到位资金同比增速为-25.9%。对此，严跃进则表示：“在金融16条、"三支箭＇支持下，房企资金状况势必有积极的改善。当然，要真正改善企业资金状况，不在于外部融资端，而在于要继续刺激购房端，即企业的销售状况要加快改善。”
值得注意的是，当前房价的小跌，也使得购房的最佳窗口期逐渐形成。严跃进建议，各地应积极推进2023年尤其是一季度的房屋销售工作。随着疫情过了高峰期，新一轮社会经济刺激工作会加速，购房市场是最大的消费市场，其势必有较好的表现和转机。
（图片来源：图虫创意）
针对2022年房地产开发企业土地购置面积录得10052万平方米，比上年下降53.4%的情况，上海中原地产市场分析师卢文曦则表示并不意外。
“一方面销售遇到压力资金回笼遇阻，房企拿地心有余而力不足；另一方面，市场预期不好，房企需要备足现金流，而买地属于花钱，和增加现金储备有冲突，因此大幅减少拿地行为成为主流。此外，2022年多个城市继续实施土地集中出让，一部分城市拿出了足够多的优质地块，并降低参与门槛，通过保障房企合理利润等手段，维护住了土地市场的热度。”卢文曦表示。
同日，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受时代周报记者采访时表示，2022年，由于房价下跌、买房动力不足，资金链紧张等多方面的因素影响，金融机构纾困地产的意愿不足，也担心风险。于是，开发商不得不降级促销，而且力度越来越大。由此，形成了供需两端相互弱化的循环，导致行业全链条下滑。
“不过我们也应该关注到，近期政策加力很明显，包括利率不设下限对冲房价下跌预期，鼓励需求入市。2023年上半年，处于修复预期、稳定基本面的时期，预计量价还在继续下跌，但在2022年低基数的基础上，跌幅或许收窄。下半年，量价和预期将逐步企稳。”李宇嘉表示。
（时代周报记者综合整理，数据来源：国家统计局）
百强房企业绩大跌四成
全行业的销售低迷也影响着行业企业的销售情况。在全国商品房销售下滑的背景之下，百强房企2022年的业绩也出现了大幅下跌的情况。
中国指数研究院数据显示，2022年，TOP100房企销售总额为75968.5亿元，同比下降41.3%。TOP100房企权益销售额为53602.7亿元，权益销售面积为33723.1万平方米，同比分别下降42.9%和48.1%，市场份额约39.3%，较上年下降12.3个百分点；百亿房企权益销售额为56793.1亿元，市场份额约41.6%。
头部房企之间的竞争格局、经营模式也发生不同程度的变化。不同房企类型销售均不同程度承压，企业分化现象逐渐加剧，房地产行业进入优胜劣汰阶段。
2022年销售额超千亿房企20家，较上年同期减少21家；超百亿房企130家，较上年同期减少28家。
与此同时，随着行业由规模化向更加有质量的发展，越来越多企业不再增加销售目标、追求规模化发展，转而通过主动管控销售规模，追求更加平稳的发展。从公布销售目标的15家房地产企业来看，2022年，目标完成率均值为73.6%，低于去年的93.4%。
从中指院监测的部分典型房企表现来看，越秀地产2021-2022年销售目标完成率均保持在102%以上，2022全年销售额达到1264亿元；滨江集团2022年业绩完成率排名仅次于越秀地产，达到96.2%。
此外，房企的销售业绩表现也直接影响各家房企员工的年终奖发放。近期，时代周报记者从多家头部房企内部员工处了解到，TOP 10房企中有不少将年终奖改为年后发放。
业绩完成情况较好的绿城中国成为了10强房企中，最早发年终奖的一家。时代周报记者获悉，虽然绿城集团总部奖金比去年有所下降，但已经发放，各区域公司则预计18号左右就都陆续放到位。
而华润置地、中海、招商，建发、金地、龙湖等房企也正在筹备年终奖发放事宜，预计都将在年前完成发放，万科则预计在年后发放，部分经营表现欠佳的民营房企基本取消了今年的年终奖。
大部分的房企营销人士仍然将希望寄托在春节档。一家TOP 5房企的营销人员梁量对记者透露，农历新年将至，梁量和团队的主要工作是蓄客和接待。1月的销售情况对集团全年的战略至关重要。一季度最重要的是1月，这个月的销量直接决定第二季度拿不拿地，进而影响全年的投产计划。
另一位华东房企营销总则向时代周报记者表示，为了更好应对即将到来的上海2023年第一批次新房开盘，在大年初二之后，该房企位于华东范围内的售楼处就都将正常开放。
“（公司）将抓紧一切机会尽可能多蓄客，为2023年的业绩开个好头。”上述营销总进一步指出。
