21世纪经济报道记者李莎 北京报道 房地产产业链条长、涉及面广,对国民经济具有重要影响。1月17日,国家统计局发布2022年全年房地产数据,2022年全国房地产开发投资132895亿元,比上年下降10.0%;商品房销售面积135837万平方米,比上年下降24.3%。


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当日国新办举行的2022年国民经济运行情况新闻发布会上,国家统计局局长康义表示,经过相关测算,房地产及相关行业占我国经济总量的比重达13%~14%左右。2022年房地产行业增加值比上年下降5.1%。

康义指出,受房地产市场下行影响,固定资产投资增长5.1%,其中房地产开发投资比上年下降10%,下拉固定资产投资2.7个百分点。民间投资约占房地产投资的80%左右,2022年民间投资增长0.9%,增速回落也主要是受房地产影响,房地产开发投资下降对民间投资下拉的作用明显。

康义表示,房地产是国民经济重要行业,虽然当前处于调整阶段,但未来房地产市场发展具备不少有利条件。随着相关政策落地见效,2023年房地产市场将会逐步发生积极的变化。

房地产深度全面调整

2022年12月,一线城市新房价格率先止跌,但70个大中城市的整体房价仍未扭转多月来的降势,新房和二手房价格环比下降的城市仍有所增加。2022年全年房地产投资和销售等关键指标均明显下降,如全年商品房销售额133308亿元,下降26.7%,其中住宅销售额下降28.3%。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,2022年的楼市是有数据以来量价下滑幅度最大的一年。

“房地产是深度全面调整,但绝不是硬着陆,特别是对于2022年房地产形势大家有很多观点或议论,我认为要辩证地看。”在中新社1月17日举行的国是论坛:中国经济形势分析会上,中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞说。

倪鹏飞认为,一方面房地产增速总体全面快速下行,下行过程中有波动,但并未失速;另一方面,市场预期转弱,大家存在悲观情绪但并未出现恐慌。近十余年来,房地产高位运行不合理也不可持续,调整是前期政策意图和外部冲击叠加的结果,调整不可避免带来一些风险,但若风险控制得当,得到逐步释放,调整就是积极的。

2022年12月,房地产相关指标已经出现降幅收窄的积极变化。12月单月房地产开发投资降幅较11月收窄7.7个百分点,商品房销售面积、销售额、到位资金、房屋新开工面积等指标降幅也有不同程度的收窄。

控风险消隐患

倪鹏飞认为,目前房地产局部风险已经得到控制,但隐患并未消除。

贝壳研究院首席分析师许小乐近期在接受21世纪经济报道记者采访时表示,当前房地产业面临的风险点主要有房企债务违约的风险、新房交付的风险以及房价大幅下跌的风险。

在倪鹏飞看来,房地产风险首先体现在供给端,2022年十几家房企出现暴雷,虽然是局部现象,但面临困难的房企不在少数。从需求端看,由新房交付风险引发的业主停贷风波正在处置过程中,目前尚未出现断贷情况。

另外,倪鹏飞还提到了房地产供求结构的问题。目前房地产整体市场供求环境有利于控制风险,个别一二线城市或将出现供给不足问题,而部分三四线城市可能面临长期供给过剩,风险释放和出清需要很长一段时间,将对整体形势带来一定程度影响。

整体来看,康义认为,虽然当前房地产处于调整阶段,但从城市发展角度来看,我国仍然处在城镇化持续发展阶段。2022年常住人口城镇化率比上年提高了0.5个百分点,达到65.22%,但是与发达国家80%左右的水平相比仍然不高,为房地产未来发展提供空间。

市场供需有利条件仍存

近期从中央到地方,房地产供给端、需求端系列政策持续推出,并将继续推出。

1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会议提出了2023年住房和城乡建设的十二方面重点工作,第一项就对新一年房地产调控工作展开部署,明确要以增信心、防风险、促转型为主线,促进房地产市场平稳健康发展。

具体来看,要大力支持刚性和改善性住房需求,毫不动摇坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策、精准施策。推进保交楼保民生保稳定工作,化解企业资金链断裂风险,努力提升品质、建设好房子,整治房地产市场秩序,让人民群众放心购房、放心租房。

各地房地产支持政策也持续推进,如长沙为二孩及以上家庭增加一套购房指标,武汉取消二环外限购政策,济南将三孩家庭公积金贷款上限提高至100万元等等。

李宇嘉表示,2023年一边要稳定楼市,一边要纾困企业,一边还要保交楼,这三项工作目前都面临挑战。

康义认为,未来我国房地产市场发展具备不少有利条件。从房地产需求视角来看,市场合理需求将逐步释放。各地出台不少措施支持刚性和改善型住房需求,有助于提高购房者购房意愿。

视线转向房地产供给,康义认为房地产市场供给有望逐步改善。坚持“房住不炒”,出台相关政策,目的是让房地产回归本位,减少其金融属性,同时多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度不断完善,新的健康的房地产市场有望加快建立。

展望2023年及未来一段时间的房地产总体走势,倪鹏飞认为是波动性弱恢复。“这个恢复有一个前提条件,就是没有意外事件冲击。在这个前提下房地产会出现波动性弱恢复,但不可能也不应大幅度增长。”

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