记者 | 王婷婷

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与绝大多数城市一样，楼市的“金九银十”在上海也未如期而至。

到了11月份，市场积极信号不断传来，新房成交量开始回升，多个项目开盘售罄，成交均价也保持在中高位运行，同时二手房成交在持续了三个月的回落后开始企稳。

但市场仍分化明显，各区域间冷热不均。另外，新盘入围积分降低，不少红盘也被弃号，二手房挂牌量在短期内上升，令买房市场的观望情浓厚。

如今全国性利好政策频发，房贷利率保持低位，企业融资端的“三箭齐发”，“保交付”再被提上议程，可较大程度上提振购房者信心，上海楼市也有望进一步回暖。

量价齐升

经历了10月的冷静后，上海新房成交在11月大幅回升，量价齐涨。

根据上海链家研究院数据显示，11月上海全市共成交新房8838套，环比增长91%，同比增长47%；成交均价64212元/平，环比增长6%，同比增长12%。

从成交区域来看，浦东成交1915套，均价为67344元/平方米，领跑上海全市，其次是闵行和青浦，分别成交1798套和1467套。

从网签数据来看，11月上海新房共成交约9506套，成交量较10月大幅上涨87%。

2022年前11月，上海累计成交套数78351套，同比下降7%；成交金额5658亿，同比增长7%；成交均价63455元/平，同比增长15%。

在全国多个热点城市新房市场仍继续降温的环境下，上海走出了独立行情。在不少上海业内人士看来，这与上海充足的供应有很大关联。今年前七批次共入市275个项目，近8.6万套住宅，面积961.5万平方米。

与去年集中供应体量相比，虽然项目总数减少2.1%，但供应套数增长5.0%，供应面积增长6.2%。这表明，今年供应的单个项目的平均体量高于去年，使得整体供应量高于去年全年。

从累计开盘情况来看，今年前11月的累计开盘套数较去年也有较大幅度增长，同比增长54%。

尤其是11月成交大幅增长的背后，正是依靠供应量的助推。上个月，上海共计入市33个项目，相比10月多出了近10个楼盘。

上海链家研究院首席分析师杨雨蕾认为，目前供给端依然充分，且明年的供应体量预计也不低，叠加供给侧诸多利好以及后续需求侧利好的可能性，有望继续拉动成交向上。

除供应量外，供应结构也不可忽略。

从前六批次的认购情况来看，触发积分的项目不断减少，尤其是远郊盘、非地铁盘的去化更难，购房者相对谨慎。

而第七批次市区核心区域多个楼盘入市，成交数据明显反弹，既是对市场的试金石，认购和积分触发情况受到密切关注，也才能真正反映当下市场的实际需求，为后市起到指示作用。

至于二手房市场，成交量自7月达到成交小高峰2万套之后，8月以来已连续3个月回落。到11月，成交量开始企稳，与10月基本持平。

据上海链家研究院数据，11月份上海共成交二手房1.6万套，环比下降2%，降幅较前值有所收窄，同比增长9%；成交均价41825元/平，环比增长6%，同比增长11%。

可以看出，无论是新房还是二手房，上海市场的表现都比预期中更具韧性。

隐忧渐显

上海楼市新房在量价回升之余，也有一些市场状况值得关注，如二手房市场的量增价跌、购房者观望情绪浓厚、各区域分化增大等。

以新房市场为例，隔月一次的集中供应，致入围门槛降低、红盘也出现“弃号”等现象。

根据规划，“十四五”期间，上海新房供应量每年8万套，而今年已经供应约8.6万套。不仅超过了规划量，甚至第八批次也有近期推出的可能，届时市区改善项目大比例增加，供应量可谓“井喷”。

也因如此，热门板块的优质项目不再被“社保巨子”垄断，部分中低分购房者也有机会认购；无需积分不再属于外环外项目的专属，中内环红盘也频现不触发积分的情形，包括普陀万里、浦东北蔡和徐汇长桥等板块的项目。

11月开盘的33个楼盘中，有31个楼盘参与公证摇号，其中有约13个项目触发积分制。

而且无论项目冷热，越来越多的项目也被弃号。比如建发华发缦云1101号清盘，弃号率39%；保利珑誉658号清盘，弃号率51%；天安1号虽售罄，但弃号率约41%；大华锦宸府，近40%的人弃号。

此外，上海第四批次土拍仅推出6幅宅地出让，与前三批次平均36宗地块相比差距较大，也是当前新房市红盘减少的原因。

业内人士分析，中心城区新盘积分下降，郊区销售压力继续增大，在限价造成利润率普遍不高的情况下，叠加房企周转速度减慢，拿地积极性减弱也在意料之中。

当然，不止是新房，上海二手房市场也迎来转向时刻。从成交的量价来看是正企稳，但挂牌量却在急增。

数据显示，进入“金九银十”以来，上海二手房挂牌量连周上涨，连创新高，已从九月初的5.7万套，增加至目前的7.5万套，两个月挂牌量增加了1.8万套。

尤其是链家挂牌量，11月末挂牌量4.34万套，环比上升约44.9%，已抵达核验价出台后的最高值。

今年前11月，上海二手住宅成交套数累计14.73万套，累计同比减少43.38%。上海链家认为，从成交周期数据看，房源和客源成交周期均有增长，意味着目前市场正向买方倾斜。

挂牌价格仍在继续下探。一位二手房东向界面新闻表示，在两个月前挂牌的一套位于闵行区外环外的房源，如今价格下跌超过30万元，“说不定还会降”。

截至目前，上海新房库存将近49000套，二手房挂牌量为14.16万套，供应均处于历史高位。

上海中原地产市场分析师卢文曦指出，利用一手房的放量分流二手房需求，可在一定程度上控制上海房价。二手房的量价下行，其背后也是一二手房倒挂逐渐“磨平”的过程。

如今市场充足的供应将直接利好购房者，拥有更多的选择空间；但另一方面则是面临去化压力，年底将至，最终能为2022年交出怎样的成绩，还需观望12月的销售情况。