作者 / 朱一鸣、汪慧

8月至今，房地产融资“开闸”，释放流动性，直接支持房地产资金规模超过万亿。为加快风险出清，10月底以来，监管层不断加强对民营房企融资的支持力度，继央行副行长对中债增公司指出“加大对民营房企债券融资的支持力度”之后，交易商协会延期并扩容民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”），支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资，近日“金融十六条”再度明确提出“对国有、民营等各类房地产企业一视同仁”，这也预示着民营房企的生存环境迎来实质性转机。

(资料图片仅供参考)

龙湖完成200亿元中期票据注册

优质房企率先受益企稳

“第二支箭”政策支持力度加大，预期将更为明显地作用到民营房企流动性改善上，目前正在加速落地，龙湖集团、新城控股和美的置业三家民营房企率先行动，分别申请了200亿元、150亿元、150亿元配额。11月15日，龙湖集团已完成200亿元中期票据注册。美的置业150亿元储架式注册发行也已获受理，11月16日30亿元中期票据项目状态更新为“预评中”。

但值得注意的是，截止目前，“第二支箭”申请注册以及正在推进的企业与第一轮中债增信发债企业高度重合，这也意味着政策支持对企业资质要求并未有明显放松迹象，短期内民营房企融资状况将继续呈现分化。

由于申请门槛的存在，一些问题性房企发债难度尚存，相对优质的民营房企将率先成为主要受益者。对于尚未违约、资信良好、基本面相对稳健的民营房企来说，抓住机会窗口，可以有效改善短期流动性，率先企稳，步入经营正轨。

抵押条件下

积极盘点资产价值助力顺利发债

从中债增信以及“第二支箭”融资条件来看，申请标准都需要抵押物，这也就对民营房企可抵押资产提出要求。在此条件下，目前对于民营房企来说，积极盘查可抵押资产也是一项重点工作。通过自查非受限资产数量和分布，做好价值评估和分类，将助力企业顺利申请发债。

我们认为持有优质投资物业的民营房企或占据比较优势，龙湖集团、新城控股就是典型的代表，根据2022年半年报数据披露，投资性房地产价值均过千亿规模，在民营房企中领先优势突出，这也是它们能够率先申请不可忽视的原因之一。

还有一些未出险、经营稳定性较高的民营房企，如合生创展、瑞安房地产、中骏集团等，投资性房地产价值比较高，也具备达成“第二支箭”融资条件的优势。

此外，对于部分短期流动性风险较高、但经营面具备一定支撑的企业来说，若拥有足够的优质抵押物，获得资金支持的概率会提升，对于扭转自身流动性、提高经营安全性非常有利。如旭辉集团，旗下拥有商业地产、长租公寓等资产，截至2022年上半年末，储备的商业综合体已经有30个，旭辉瓴寓已拓房间规模约8.2万间，这都将成为企业申请发债的加分项。

短期政策惠及面有限

内生流动性仍是关键

整体来看，流动性支持政策表面在“救”，实则核心仍在于“稳”，支持资金将优先流入相对比较优质、稳健的民营房企，这部分企业得以率先企稳，以免风险继续蔓延，短期内政策惠及面有限，多数民营房企融资仍不容乐观。

然而11月以来，违约潮继续，旭辉、中梁等相继发布违约公告。根据克而瑞数据监测，年内24家典型民营房企债务到期仍超过800亿元，明年上半年亦是偿债高峰期，流动性对于民营房企来说紧迫性不减。

在“马太效应”下，出险的机会成本显著提升，目前民营房企脱困除了紧跟政策端，积极寻求发债机会，更重要的是要依靠销售端恢复，增强内生流动性，稳住局面。因为无论是发债还是展期，解决的都是短期问题，未来仍要面临债务叠加和偿还的问题，销售回款才是“治本”的关键。目前已经进入年终枪收阶段，企业迎来排货、营销大比拼，民营房企更要打好攻坚战。

整体看来，2021年下半年以来，民营房企在流动性危机、信用危机中首当其冲，身处风口浪尖。为加速行业风险出清，8月至今，直接支持房地产资金规模超过万亿，流动性在加速释放，民营房企融资环境迎来改善。

但从政策落地来看，融资对企业资质要求并未有明显放松迹象，短期惠及面有限。对于尚未违约、资信良好、基本面相对稳健、拥有优质抵押物的的民营房企来说，抓住机会窗口，可以有效改善短期流动性，率先企稳，步入经营正轨。

目前多数民营房企融资尚未落地，流动性需求紧迫，除了积极寻求发债机会，更重要的还是要依靠销售端恢复，增强内生流动性，稳住局面。

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