房产营销领域再出新鲜事。

最近，南宁轨道地产集团有限责任公司（以下简称“南宁轨道地产”）在其官方公众号“南宁轨道荟”上发布了买房可以10年免费坐地铁的消息。

(资料图)

南宁轨道地产称，凡在2022年11月11日～12月31日期间，成交轨道地产任一项目住宅房源的客户，100%享受免费坐地铁10年的福利。

微信公众号“南宁轨道荟”截图

这样的宣传迅速引发广泛关注。不少网友在看热闹的同时也提出质疑，地铁作为公共服务工具，用在房产营销方面是否合适？

公共服务被营销？

此次事件重要的争议点在于：南宁轨道地产为购房者提供10年免费乘坐地铁的权益，是否合适？

南宁地铁。图/视觉中国

天眼查数据显示，南宁轨道地产由南宁轨道交通集团有限责任公司（以下简称“南宁轨道交通”）全资持股，而后者正是负责南宁地铁运营的公司，由南宁国资委100%控股。

广东法制盛邦律师事务所高级合伙人、最高人民检察院民事行政案件咨询专家陈亮告诉中国新闻周刊，南宁轨道地产和南宁轨道交通，是两个独立的法人单位，如果地产公司向地铁公司支付购房业主10年地铁票价的费用，那么这就属于单纯的商业促销行为，无可厚非。

陈亮说，如果南宁轨道地产没有向南宁轨道交通支付相应费用，而是利用公司之间的关联性作为便利条件为购房业主买单，就存在合法性的问题。

“因为南宁轨道地产推出促销的目的是营利性的，但轨道交通本身是公共服务，由财政也就是全体纳税人的钱出资兴建，目的是平等地为公众提供公共服务。单纯对购房业主实行地铁免费政策，不但违反了公平提供公共服务的原则，还相当于用全体纳税人的钱为购房业主免费乘坐地铁买单。”陈亮分析。

在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，如果地铁公司想做房产促销，不如把“免费乘地铁”改为“赠送10年等额地铁票的购房补贴”。

“当前《广告法》明确，广告发布不能损害社会公共利益。如果按南宁轨道地产的说法，买房了就可以免费乘坐，那换句话说，买房的人和不买房的人，在地铁票价计费方面就有差异价了，这显然是不可行的。”严跃进向中国新闻周刊表示。

“花式营销”背后

免费乘坐10年地铁，大概可以折算成多少优惠？

如果按每天通勤四趟，乘坐地铁共计需要花费20元来计算，一年260个工作日需花费5200元，10年的地铁票价花费总计约52000元。

但由于免费乘坐地铁的时间长达10年，即使想取得这几万元的优惠，实际上也伴随着风险。

广东佰仕杰律师事务所合伙人何丽国律师对中国新闻周刊表示，免费乘地铁的做法，是一种营销手段，实际上给予了购房者优惠。

他说，由于涉及地铁免费乘坐的内容，如果后续地铁票价变化或地铁有其他计价的政策，也很有可能和此类承诺的优惠政策有冲突，或引起一些纠纷。

何丽国认为，南宁轨道地产是南宁轨道交通全资子公司，其公开宣传承诺在一定期限内购房可以免费乘车，对自身有约束力。一旦南宁轨道地产违反相应承诺，应当承担违约责任。

不过，在不少行业分析师看来，地产商“花式营销”背后，充当噱头只是一方面，在市场下行情况下提供优惠，变相降价，才是此类活动的核心。

严跃进分析，此类花式营销的做法其实今年很多，属于房地产去库存中的新现象。

今年以来，各地开发商为了促销，可谓“八仙过海，各显神通”。河南开发商推出“小麦换房”“大蒜换房”，江苏、浙江的开发商则推出了“西瓜换房”“水蜜桃换房”，变相降价促销都是其核心含义。

具体到南宁，国家统计局数据显示，自2021年7月开始，南宁市的二手房价格开始下跌，截至今年10月，南宁二手房价格已经连续下跌18个月。

安居客数据显示，10月，南宁的二手房均价为1.1万元/平方米，已经较2021年7月的高点1.16万元/平米下跌5.17%，跌回2019年的水平。

中指研究院数据则显示，2022年1～10月南宁累计成交商品房647.2万平方米，同比下降29.7%。具体到2022年10月，南宁商品房成交9716套，成交面积48.5万平方米，环比降幅为41.7%，同比下降22.5%。

多家地铁公司入局房地产

值得一提的是，最近两年，越来越多城市的地铁公司开始从事地产业务。

自成立以来，南宁轨道地产已推出4个TOD（以公共交通为导向的城市空间开发模式）系列产品，其依托地铁出行的15分钟生活圈，先后开发建设了福建园、明秀小区等约30个住宅小区。

南宁地铁四号线那洪立交站双层下沉广场。图/图虫创意

南宁之外，越来越多地铁公司成为土拍市场的常客。深圳地铁、广州地铁、厦门轨交、杭铁集团、沈阳地铁、合肥轨交、苏州轨交、南京地铁等都跻身今年土拍市场的前100强。而在2020年的全国土拍排名榜上，位居前100名的只有深圳地铁一家。

克而瑞统计的1～8月中国房地产企业新增货值（即新买下地块用于规划建造房屋建筑面积销售的金额）榜单上，广州地铁以698.2亿元新增货值位居第8，超过了龙湖集团和中国金茂；深圳地铁则以173.1亿元在新增货值榜单上排名第35。

通常情况下，城市地铁公司无法依靠票价来覆盖运营成本。比如2020年，广州、北京和深圳地铁的票款收入仅有59亿、41亿和36亿元，但运营成本则分别高达113亿、184亿和133亿元。

在这个时候，地方政府的补助就成为地铁公司能够正常运营的重要保障。

最近几年，地铁公司投入地产的热情高涨，可能与深圳地铁此前推行站城一体化“珠玉在前”密切相关。

具体而言，站城一体化开发就是既在地铁站周边兴建购物中心、写字楼、酒店或住宅等建筑，又对与地铁联通的独立地下空间进行开发，获得升值效益，反哺地铁的建设和运营。

深圳地铁2020年208亿元总营收中，站城一体化开发占比超过70%，2021年深圳地铁实现营收164亿元，地铁收入仅占24%。

不过，与前几年地产市场行情高涨不同的是，今年以来，各地楼市不同程度地出现下行的局面。

“如果房地产市场持续下行，即使地铁房相对好卖，但是行情整体下行的背景下，也存在大面积滞销的可能性。如果这样，地产业务一定会严重拖累地铁公司。”有业内人士担忧。

作者：赵越