一.首尔房价跌幅领先

不断上升的利率抑制购房需求，韩国房价继续暴跌。

根据韩国房地产委员会的数据，韩国10月全国公寓价格环比下跌1.20%，这是自2003年11 月数据系列开始以来的最大月度跌幅。

【资料图】

值得注意的是，首都首尔公寓价格下跌1.24%，降幅超过整体，为2008年12月以来最快，连续第九个月下跌。

首尔作为韩国超一线城市，房价跌幅领先有些反直觉，一线城市在就业、医疗、教育、娱乐等方面都拥有顶级且稀缺的资源，即使韩国房地产市场泡沫破裂，首尔房产作为核心资产，也应该较为安全。

那为何在本轮房地产调整中，首尔房价下调压力反而更大？

二.首尔人口流失

房价本身是供给和需求的体现。从需求端来看，人口长期大量向核心城市集聚是基本规律，也是首尔等一线城市房价不断上涨的核心推动力。

但在韩国，由于许多年轻人推迟或放弃结婚及生育，新生人口不断减少，全国人口已于2021年进入负增长状态。

从首尔来看，1990年前受城市化和产业发展推动，外地人口曾大举涌入首尔，带动人口增长，首尔市人口1992年达到峰值1097万人，但随着城镇化高速发展的阶段过去，叠加高房价的压力，人口从迁入逐渐变成净流出，人口萎缩比韩国整体来得还更早一些。

继首尔市常住人口跌破千万人口大关后，今年5月底再次跌破950万，按照国际标准，已不能被称为“超级大城市”。

近年韩国房价上涨一直都靠供应不足来支撑，前任韩国总统文在寅2017年上任以来，并没有增加住房供应，住宅投资过去五年一直较为疲软。

不过2022年新政府尹锡悦上台后，供给紧缺有改善的迹象，根据其方案，韩国政府将在2023至2027年间提供270万套住房，其中首尔周边地区占据大头，首尔（50万套）在内的首都圈地区将供应158万套，其余地区将供应112万套。

需求在下滑，而供给却在增加，促使首尔房价降温。

三.首尔房地产泡沫或更为严重

近五年韩国房地产价格出现了连续的上涨，首尔作为核心资产，涨幅更大。

2017年至2022年8月，韩国首尔房价涨幅高达87%，显著高于全国房价37%的涨幅，需求与价格走势背离，显示出更强的泡沫化倾向。

房价暴增使得首尔住房难以负担。首尔住房负担能力指数（K-HAl）用于衡量中等家庭收入与购买中等价位住房所需收入的比例，比例越低，购房负担越轻。

该指数在2016年前一直在稳定下降，但此后快速上升，2022年二季度跃升至204，创2004 年有数据以来新高，显著高于84.9的韩国平均水平。

值得注意的是，首尔高价房产的持有成本也很高。

一方面，韩国家庭严重依赖贷款来购房，且超过七成的贷款都是浮动利率，韩国央行大幅加息会另购房者的还款负担大大加重。

此外，韩国专门用来打击炒房者的综合不动产税，带有明显的调控性质，其特点就是持有房屋价值总额越多，缴税越多。

相比韩国其他地区，高房价的首尔还贷负担、持有成本都更高，在投机炒房趋势开始逆转的背景下，这些高端房产渐渐陷入无人问津的尴尬境地。

据韩国媒体报道，7月首尔公寓销量降至2006年有数据以来的最低，8月销售量预计将再创历史新低。市场流动性枯竭，急于出手的房主不得不通过大规模的降价，来获得稀缺的流动性。

四.一线城市房价只涨不跌

首尔房价跌幅超过整体的情况并非首次。

上一次韩国房价崩盘要追溯至金融危机时期，2009年至2014年韩国住房市场曾陷入长达五年的低迷。

而从数据来看，2010年-2013年首尔房价跌幅都高于整体，直到2014年首尔房价才随着房地产市场逐步企稳而回升。

五.富人很受伤

一线城市一般是一国高收入人群的主要集聚地，即使人口增长放缓甚至陷入负增长，但只要该城市的高收入人群还在增加，房价就有继续增长的动力。

但韩国富人的钱包也在缩水。自去年年中以来，韩国Kospi指数持续下跌，即使10月中旬以来有所反弹，年初至今的跌幅仍达到18%。

根据福布斯发布2022韩国富豪榜，韩国最富有50人的财富总和由去年的1560亿美元下降到1300亿美元，且今年没有任何一位上榜者的财富超过100亿美元，这是近十年来的首次。

实际上，中心城市房价跌幅领先的情况并不仅限于韩国。

虽然全美房地产市场都在走弱，但房价越贵的地区降温速度越快，硅谷的首府圣何塞降温速度更是位列榜首，主要就是因为美国科技巨头大规模裁员，使得原本以高薪著称的码农购买力大幅下降。