本文来源：时代财经 作者：刘新歌
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2021年，房企增速降低、利润下滑成为行业新常态。不过，“东方不亮西方亮”，随着国内消费逐渐恢复，房企的投资性物业表现交出了比开发物业更亮眼的表现。
时代财经梳理万科、华润置地、新城控股、龙湖、恒隆地产等多家代表性房企的2021年年报发现，当房地产开发业务销售趋缓、利润变薄时，房企投资性物业表现出较强的抗压能力，租金收入增速甚至超40%，远超地产开发主业。
IPG中国首席经济学家柏文喜认为，租金收入呈现同比正增长，与2020年初疫情刚爆发时多家房企减免租金、与租户共同抗击疫情有一定关系，但主要还是与经营性物业的收入模式与增长机制有关。
“经营性物业租约一般周期比较长，设定有租金调涨机制，而且往往约定了流水分成条款，可以随着租户营收的改善而提升；另外，运营方一般还拥有根据租户经营状况和自身需要，调整、优化租户与品牌组合、从而不断提升自身综合收益的主动权。” 柏文喜表示。
收租靓过卖楼
2021年，华润置地录得营收2121.1亿元，同比上涨18.1%，但毛利率为近十年来最低，全年综合毛利润率27.0%，同比下降3.9个百分点。
相比之下，投资物业表现亮眼：租金收入同比上涨36.3%，达174亿元，其中购物中心租金收入达139亿元，按年增长38.1%，购物中心零售额按年增长了45%至1072亿元。其中，深圳万象城2021年销售额就达到130亿元，其次为沈阳万象城和杭州万象城，分别录得销售额85亿元和80亿元。
2021年，龙湖的投资物业不含税租金收入为104.1亿元，其中，商场总体租金收入同比增长40%至81.5亿元，出租率维持在97%；长租公寓全年租金收入贡献22.3亿。截至2021年末，龙湖共开业61个商场，分布在13个重点城市，开业建面594万平方米。目前，龙湖累计获取商业项目超过120个。
新城控股商业运营收入增速更高一些，全年总收入86.39亿元，同比增长51%。截至2021年底，新城控股已开业125座吾悦广场，整体出租率为97.63%，客流总量10.59亿人次，较2020年增长63%，销售总额572亿元，较2020年增长79%，物业出租及管理毛利率更达到72.64%。
而万科2021年商业业务(含非并表项目)营业收入76.22亿元，同比增长20.57%。其中，印力管理的商业项目营业收入52.3亿元，同比增长23.9%，整体出租率95.3%。
租赁收入的增长也有力支撑了港资房企恒隆地产的业绩增长。董事长陈启宗在致股东函中表示，虽然恒隆地产2021年内未录得物业销售收入，但单是租赁收入便超过100亿港元，创历史新高。其中，内地市场占其总租赁收入的67%，即69亿港元，同比增长31%。
“十座购物商场的租赁收入，以人民币计增长了25%。撇除去年（注：2021年）3月开业的武汉恒隆广场，我们六座高端购物商场的租赁收入增长介乎12%至47%之间，平均升幅为25%。”陈启宗称。
与2019年数据对比，2021年内地投资物业表现也超过疫情前水平。年报数据显示，2019年，华润置地的投资物业（包括酒店经营）租金收入为120.3 亿元，按年增长26.3%；恒隆地产物业租赁的总收入为港币85.56亿元，增加5%；新城控股吾悦广场实现租金及管理费收入40.69亿元。
不过，租金收入增长也并非全面开花。重仓了大量商业项目的富力地产，在合约销售约1202亿元、同比下降13.39%的同时，投资物业租金收入也减少8%，由2020年的11.58亿元减少至10.66亿元。对比2019年数据，富力商业运营板块更显乏力。2019年全年，其商业运营板块运营收入达15亿元，同比上升了12%。
商管资产成现金蓄水池
“开发业务是公司区域深耕的一个压舱石，商业管理则提供了穿越周期，稳定收入的现金流。” 新城控股联席总裁曲德君在2021年业绩会上如是称。
截至2021年末，新城控股在全国布局了189座吾悦广场，已开业及委托管理的有130座，商管业务收入占营收比重日渐增大，2021年占比为5.1%，较上年提高1.4个百分点。
作为曾推动万达商业迅速做大规模、铺开全国布局的万达老臣，曲德君深知商管资产在现金蓄水池方面的作用。
近几年来，受调控政策尤其是融资紧缩的影响，多家房企在“去杠杆、降负债”的道路上如履薄冰。早早开始从住宅地产业务向商业地产转型的万达集团，凭借核心产品万达广场，反而在行业转型中相对从容。2019年，万达商管集团实现收入434.8亿元，目标完成率达100.3%。租金收入384.8亿元，同比增长17.8%。
当物业销售的高周转和高毛利难以为继，成熟的投资物业组合或将助力企业在逆境中跑赢行业，房企也多开始在此赛道发力。如华润置地就立志做“包租公”，于2021年初提出要在“‘十四五’期间再造一个华润置地”，即5年后在2020年的基础上实现权益签约额和租金收入双翻番。照此目标推算，到2025年，华润置地租金收入将达300亿元以上。
柏文喜认为，在房地产行业形势走弱时，出现了一些运营较好的经营性物业租金收入与涨幅都比较可观的现象。这也是龙湖、万科等龙头企业在发展战略中提升对经营性业务的投入和资源配置、实现开发与经营并重的主要原因，这一点值得房企借鉴与参考。
不过，商业地产也面临着同质化竞争激烈的困境，发展模式也存在着轻重之争，万达商管就已全面实施“轻资产”战略。锦麟商业联合创始人卢伟琦对时代财经称，未来商业地产应向REITs方向发展，可以减轻企业的资金紧张，更好利用民间资本。不过，他也坦言，如何把REITs规范推进市场化是比较复杂的议题。
