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作者 | 林丹
出品 | 智讯财经·腾讯房产
乍暖还寒，像极了深圳现在的楼市情况。
4月清明小长假，疫情叠加积压的购房需求短暂爆发，暖意渐浓。据深圳市房地产信息平台数据显示，4月3日至5日，深圳新房成交量为282套。不少开发商猛发喜报，卓越龙华某盘、恒裕深圳湾豪宅等项目成交过亿元。
从3月份整体成交数据来看，深圳共成交2859套新房住宅，比上月成交增加五成。其中南山、宝安、光明成交前三，分别占全市成交量的30%、25%、19%。
乍一看，深圳市场似乎进入了小阳春，反弹迹象明显。实际上，将数据周期拉长来看，2021年3月深圳新房共成交5305套，上述成交量仍差之近半。另从近10月的成交走势来看，深圳3月份成交量仍尚处低位。
市场人士分析指出，主要原因是楼房市场浓厚的观望情绪仍未消散，深圳3月新房成交不足3000套，仅有2个项目取得预售，市场情况仍冷淡处于低潮期，尚待回血。。此外，疫情反复也是重要原因，楼市销售工作无法正常进行。
但另一消息值得注意，近日市场消息传“深圳二手房参考价将上调3%-5%”，深圳住建局回应时表示，“会适时做出相应调整，并于近期公布。同时，六部委喊话房地产税试点推迟，加之深圳释放的积极信号，不少业内人士认为楼市将会逐步回暖。
疫情催发换房需求
“疫情在家，让我坚定了换房的日程，更要抓紧。”3月的深圳疫情形势突然严峻，王莉与许多深圳人一样被通知居家隔离、线上办公。
随之而来的是，小两居室带来的现实问题让王莉十分烦闷。孩子哭闹无法正常开会，婆婆日常在家打扫、聊天声音萦绕耳边，丈夫不理解的碰面争吵……这些都让她想拥有一个单独的空间可以静一静，哪怕小一点。
王莉现居在罗湖一套55平的两居室，有两个孩子，加上婆婆公公一家六口居住。因为学区位置比较好，住了近10年也没有置换。
“二手房指导价出台之前，我们小区的价格最高到12万每平，当时想的是等老大上完小学再涨一涨之后再换，没想到指导价一下来就降到8万，后来就更不想换了。”王莉讲述了自己的经历，一贯看涨的深圳房价遭受打击，也压抑了自己的换房念头，但疫情带来的影响，让她不得不将更大的居住面积纳入现实考虑。
深圳宣布解封的第一个周末，王莉就奔赴在了各大售楼中心。因与丈夫二人都在福田上班，要想换100平左右的大三房，她将目光锁定在龙岗和龙华。“没想到看房的人那么多，售楼处几乎没有坐的地方。”那个周末，王莉跑了龙华三个品牌开发商的新房项目，户型建面在80-120平左右，单价在5.2万至7.4万之间。
她算了一下，中介说自己现住的这套卖出去大概能有450万左右，手上还有50万的存款，再加上父母的赞助，800万的新房即便二套首付五成也可以接受。
关键是先要卖出去。王莉实际上早就将房子挂在了网上，不时有人来咨询，但因为没下定决心迟迟没有行动。看房之余，她向多家中介咨询到，目前深圳楼市回暖迹象明显，三月份入市龙华、宝安两个新房项目，一个售罄、一个销售6成。
据介绍，深圳4月部分新房项目取得喜人成绩。南山后海的恒裕深圳湾项目清明假3天销售1.3亿元，龙岗联发天同样时间销售金额达2.1亿元，而龙华上塘的卓越柏奕府在4月5日当天销售金额破亿元。还有合正、鹏瑞、星河等项目均取得不错销售情况。
王莉虽然对楼市情况没做过深入研究，但是她感受到现在可能是置换新房的最好时机。因为住房需求对国人来说会一直存在，短暂压制下或许会弹得更高。
待回血的深圳楼市
“深圳不需要救市，深圳只是需要回暖。”这是市场人士的对深圳房地产市场现状的普遍看法。
究其原因，无非是深圳惨不忍睹的成交数据。春节期间，深圳一手房成交仅1套，二手房无成交。而同一时期上海新房成交505套，同比上涨超过300%。
虽受疫情反复影响，但这个数据仍使不少人感到意外，对深圳楼市看空情绪加重。直到最近，市场上出现“金三银四”的说法，大家期盼的深圳楼市的拐点出现，但仍改变不了冷淡的成交现状。
看涨信念源自于深圳楼市周期。
2019年11月11日，深圳房价被豪宅税取消的政策激活，2020年春节前跳涨一波，热点片区基本都有30%的涨幅。春节期间发生疫情，市场冰冻。但4月后疫情好转涨幅再起，其势头丝毫不亚于2015年。
由此，2020年7月15日政府出台新购新政，豪宅税被再次使用，同时对离婚、贷款比例都进行了政策性收紧。然而，深圳楼市也只是减缓了上涨的速度，当年“十一长假”热点片区继续上涨，前海辐射片区业主挂盘价不断抬升。此前鲜有被关注的罗湖、龙岗等东部片区反而由于豪宅税的到来被市场青睐开始补涨行情。
延续到2020年年底，市场最后的看空声音都消失了，大量刚需客被迫高位接盘。甚至出现了一张价格地图，深圳湾均价35万，东部远郊均价10万，在购房者内部广泛流传，都认为这就是5年内的深圳楼市价格。
直到2021年2月8日，深圳出台了我国房地产市场化以来第一个对二手房的价格调控政策，也逐渐瓦解了深圳楼市原有逻辑。政策满一年后，2022年1月份，深圳二手商品住宅仅成交1557套，成交面积为14.73万平方米，同比跌75.04%，创近十年历史新低。
有分析指出，2022年深圳楼市是否回暖，取决于经济宏观条件和深圳房地产市场微观环境，经济是不是足够好，货币能不能足够多，政策会不会相对松，楼市怎么发展就取决于这些因素。
目前看来，深圳楼市回暖尚需时间，很大一部分因素是前几年房价涨的过快。而现在，开发商集中预售开盘，楼市正在开始预热，也意味着下一个机会正在酝酿。
