2023年6月19日,时值碧桂园服务上市五周年之际,物股通试图通过复盘,对碧桂园服务这5年在资本市场的经验和教训进行总结,以示后市。

2018年5月29日,碧桂园宣布,以实物分派形式分拆旗下碧桂园服务,每持8.7股碧桂园获发1股碧桂园服务,总计派发25亿股,并以介绍方式于6月19日挂牌上市。


(资料图)

6月19日开市,碧桂园服务价格录得10港元/股,总市值最高达250亿港元,登上港股物业服务板块第一的位置。

彼时,公司控股股东为杨惠妍女士,持有碧桂园服务56.68%的股权。

自此,碧桂园服务登上了国际资本舞台,并开启了跌宕起伏的5年时光。

01 5年业绩翻近9倍

碧桂园服务创立于1992年,2018年上市时,公司主营业务涵盖物业管理服务、社区增值服务、非业主增值服务业务线。

到2023年,公司主营业务已拓展至六大业务板块,包含物业管理服务、社区增值服务、非业主增值服务、三供一业、城市服务及商业运营服务。

凭借关联地产碧桂园在房地产开发板块的登顶,碧桂园服务的规模增速也搭上了火箭,加上碧桂园服务借行业调整之际,在收并购上大开大合,横向、纵向整合了超过20家公司,助力经营规模快速拓展,经营业绩飞速增长。

2018年至2023年,碧桂园服务:

合约管理面积从5亿㎡增长到16亿㎡,区间增长317.21%;收费管理面积从1.815亿㎡增长至8.691亿㎡,区间增长478.84%;营业收入从46.75亿元增长至413.67亿元,区间增长884.86%,翻了将近9倍;归母净利润从9.23亿元增长至21年的40.33亿元,22年受诸多因素影响,增速腰斩,回归到略超19年的水平。

值得注意的是,碧桂园服务的经营体量依靠着收并购迅速扩大的同时,一些带病出售公司的后遗症开始发作,如何消化商誉减值、实现有效的整合,成为了发展中的新困恼。

02 产融互动抢先机

花别人的钱,圆自己的梦。这是对上市发挥资本市场融资功能,实现产业和资本市场良性互动最好的阐释。

虽然碧桂园服务以介绍方式登陆港交所,但在刚满6个月融资解禁后,公司便抛出了第一份融资方案,通过配股的方式首融19.59亿港元。

其后,根据公司发展需要,接连通过配股和可转债的方式又开展了4次大额融资。

5次融资,碧桂园服务从资本市场取走了370.08亿港元(不含收购中梁百悦智佳代价发行的17.33亿元)。

由于每次融资基本都用于收并购,壮大规模,资本市场也愿意买账。恰遇国际资本流动性泛滥,叠加新冠疫情对物管价值的新发现,两大利好形成合力,助推行业龙头碧桂园服务的股价持续走高。

(来源:港交所网站)

2018至2021三年时间,碧桂园服务股价从低点6.52港元/股飙涨至最高点85.20港元/股,区间最大涨幅1306.75%,公司一度成为港股闪亮耀眼的明星。

狂热的资本市场表现,引来了一众行业模仿者,21年物管行业创下了IPO数量、融资额及并购额的峰值。为了实现资本利益最大化,碧桂园服务还对拟IPO的同行物管公司进行投资布局。

(来源:公开信息,制表:物股通)

碧桂园服务凭借自身在资本市场的“钞能力”,快速的完成了在行业生态上的布局,也确立了行业龙头的地位。

其成功的表现也给到了隔壁的万物云很大压力,万物云什么时候上市成了多届年度股东大会上的必问必答题。恒大物业更是极力效仿,自导自演、疯狂拉升,最后在没有基本面支撑的情况下股价崩盘。

吨位决定地位,体量决定分量,放之四海而皆准。

03 高管激励促扩展

天下熙熙,皆为利来;天下攘攘,皆为利往。驱动碧桂园服务快速增长的,是背后丰厚诱人的股权激励计划。

碧桂园服务在上市前设立了股权激励计划,彼时以0.94港元的行权价格向公司董事、高管等授予1.33亿份购股权,业绩要求为碧桂园服务2018~2020年净利润增速25%以上。

(来源:公司公告,制表:物股通)

实际2018~2020年公司净利润复合增速达70.6%,可见股权激励方案对拉动业绩快速提升的效果。

在股东尝到了股权激励的甜头后,2020年9月推出了一份新的股权激励计划,业绩要求为碧桂园服务相关财政年度的净利润增速38%以上。

丰厚的股权激励以及资本市场诱人的财富增值效应,使得管理层渐入收购的狂欢。

据统计,上市以来,碧桂园服务在收并购上的支出总额约为300亿人民币。而重磅、大型的收并购主要发生在第二次股权激励计划发布之后。

(来源:公开信息,制表:物股通)

如果对碧桂园服务的收并购进行分类,可划分为围绕产业链方向和物业管理方向。

产业链方向并购,主要发生在2019-2020年期间,涉及物业管理产业链相关的多个场景,如收购溧阳中立电梯60%的股权,涉及电梯维保服务;收购城市纵横,涉及社区传媒板块;收购满国康洁和福建东飞,涉及城市服务领域。

随着21年房地产进入深度调整阶段(淘汰赛),地产公司纷纷出售物管公司救急,碧桂园服务管理层抓住黄金期,大举开展收并购。

具体包括:

2021年6月,收购嘉宝服务94.62%股权,现金代价72.25亿元;2021年10月,收购彩生活核心资产邻里乐100%股权,现金代价33亿元;2021年10月,收购原富力物业旗下富良环球100%股权,总对价100亿元;2022年2月,收购百悦智佳服务93.76%股权,对价不高于31.29亿元。

仅上述四笔大额交易,涉及总金额就达到了236.54亿元。

借助着一单单震惊行业和资本市场的收购,碧桂园服务最高市值一度触及2800亿港元,超越碧桂园市值。

享受股权激励的高管也陆续在股价高位减持套现,实现了个人的财富自由。

然而,好景不长,随着美联储进入加息通道,港股的流动性快速收紧,碧桂园服务的股价步入了下跌通道,叠加收并购隐藏的风险开始逐渐暴露,并表现在财务报表上,资本市场不断对其进行重新定价。

截止6月16日收盘,碧桂园服务总市值约为370亿港元,较峰值2800亿港元缩水86.78%。

潮起潮落,万物皆有周期。对客观世界的规律保持敬畏,把握好度;在狂热的周遭里涵养几分静气,或许才是长生久治之道。

04 并购整合考验长

世界上没有好走的路,弯道超车更易翻车。在花费巨资买买买拼装了庞大的业绩后,消化不良的症状也逐渐显现。

根据财报显示,截至2022年底,碧桂园服务无形资产约为人民币259.53亿,主要包括股权收购产生的商誉、合同及客户关系、品牌、保险经纪牌照、特许经营权等。

其中,合同及客户关系、品牌合计成本规模达到91.04亿。对于碧桂园服务来说,合同及客户关系、品牌主要来自于收购定价中的溢价部分,对于合并后碧桂园服务的业务经营来说,并不会带来超额的收益。

(来源:公司财报,制表:物股通)

目前,公司以每年10%-12%比例对合同及客户关系、品牌进行摊销,也就是说,还需要8年左右时间来消化该部分收购成本。

商誉方面,截至2022年底,碧桂园服务商誉账面原值为196.39亿元,账面净值179.01亿元,占公司总资产比达到25.5%。

2022年,公司计提商誉减值金额17.35亿元,其中,嘉宝服务减值约13.06亿元,财信服务减值约4.45亿元,武汉雪域减值1.08亿。

显然,随着房地产行业持续低迷,物业公司此前的业绩水分在不断挤出,以及随着业绩承诺期的结束,目前账面上的商誉减值风险已越来越大。

并购整合的路,依然漫长。

结语

在美元大放水、疫情大爆发两大历史偶发因素交融的窗口期,碧桂园服务抓住资本市场上升周期,在股权激励计划的推动下,管理层抢抓产融互动先机,大举开展横向及纵向收并购,完成业绩赶超,奠定了自身行业规模一哥的江湖地位。

天不遂人愿,在宏观政策发生“灰犀牛”以及自身整合能力不强的双重压力下,碧桂园服务业绩出现“挤水分”的势头,叠加国际资本流动性遭遇阶段性收缩乃至枯竭,碧桂园服务曾经在资本市场缔造的神话已然陨灭。

用5年时间让一家企业成长为行业龙头足以证明管理团队的实力,但其中存在的问题也应引起高度的重视。

风物长宜放眼量,接下来的5年,期待碧桂园服务尊重行业的特性,回归经营的本质,在创造客户满意上更下功夫,继而化解朱保全诅下的咒语。

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