今年上半年，各城市土地市场的表现可谓“极度分化”。
(资料图片仅供参考)
上半年，全国土地市场的供求双方均展现出了较为明确的积极性，地方调控政策持续放宽，“双集中”供地变为“拟供应清单”模式，民企参与拿地比例也有所增加。
不过，在行业“稳地价”和拿地追求“确定性”的两大基调下，大多数城市都没有如期完成上半年的拟供应清单，土地成交规模较去年同期进一步走低，即便是土地市场表现较好的一线城市，较2022年同期的土地成交量也出现了较大幅度的下跌。
据CRIC统计，2023年上半年全国300城经营性土地成交建筑面积为3.5亿平方米，较2022年同比下跌29%，创下2010年以来全国土地交易规模的新低。“受预供地制度、行业信心仍在低位等因素影响，全国土地市场成交量同比显著下滑。”
在此背景之下，上半年有些城市卖地金额突破千亿元，有些的城市仅仅有几十亿元。
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仅北京和杭州卖地额破千亿元
今年上半年，各大城市卖地收入可谓极度分化，卖地大户北京和杭州，总成交金额均过千亿元，更多城市甚至不到百亿，不及大城市卖地金额的“零头”。
大多数高库存城市土地成交量已经降至低位的情况下，上半年不少土地市场关注度较高的热点城市，如杭州、上海、苏州、合肥等一二线城市，土地成交反而出现同比下滑。这些城市在“少而精”的供地策略之下，2023年上半年土地成交量均较2022年同期下降超过二成以上。
在全国土地市场低迷，300城住宅用地供求规模降至近十年来最低的情况下，房企投资更加谨慎，在核心城市补货意愿增强，这也导致北京、杭州等城市多宗地块竞拍至最高上限，参拍企业数量创新高。
6月20日，北京结束了当月第四场土地拍卖，本年度第一轮集中供地落下帷幕，本次供地共推出23宗住宅用地，用地规模约98.05公顷，规划建筑规模约181.44万平方米，土地成交价款约712亿元。从央国企到各地小众民企，开发商赴京参拍的热情屡攀高峰。
另一“卖地大户”杭州，上半年涉宅用地出让也较为火热。如果算上2022年第五批次的集中供地，上半年杭州共进行了七次集中供地，累计出让涉宅地66宗，总成交金额953.4亿。若加上商业地块出让收入，杭州上半年土拍揽金破千亿，位居全国第二，仅次于北京。
根据杭州发布的2023年国有建设用地供应计划显示，2023年杭州的国有建设用地供应计划总量为5175.09公顷，其中住宅用地956.69公顷，占比18.49%。今年供地模式从大规模集中供应恢复到“小步快走”的常态化多频次供地后，杭州涉宅土地的成交反而出现了量价齐跌，处于六年来的低位，成交体量同比下降40.7%，成交金额也同比下降了30.6%。
根据公开报道统计，从2016年至2019年，杭州的土地出让金逐年增高，其中2016年为1624亿元，2017年为2259亿元，2018年为2402亿元，2019年为2677亿元。2020年杭州土地出让金有所回落，但也基本与2019年持平。
前十榜单中，仅上海和广州成交金额超500亿，西安、成都、苏州、南京、天津等重点城市成交金额则在300亿～500亿元之间。前十之后，合肥、宁波、佛山、无锡、石家庄、武汉、厦门、长沙、温州、台州出让金则在100亿～300亿之间，其中仅合肥、宁波、佛山超200亿元。
记者注意到，在土地收入前五十榜单中，有高达一半的城市上半年土地成交金额不足百亿元，土地市场的冷热分化被拉满。百亿以下阵营中，包括济南、郑州、南昌、长春、太原等省会城市，其中济南半年揽金92亿元、郑州88亿元、南昌83亿元、长春66亿元、太原45亿元。
“除核心城市土拍保持一定热度外，上半年多数城市土拍未有转暖迹象，土拍分化现象加剧。青岛、济南、苏州、福州核心区地块企业参与度高，而非核心区地块多底价成交，地方国企托底的态势仍未得到改善。长春、无锡等城市成交地块均底价成交，土拍情绪持续低迷。”中指研究院表示。
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央国企仍是各地拿地绝对主力
上半年，民企拿地热情有所提升，不过央国企仍是各地拿地的绝对主力。
以杭州为例，据记者统计，在上半年杭州拿地金额前十的房企中，有6家是杭州本土企业，且民营房企居多。
其中，上半年滨江集团共计在杭州斩获11宗地，耗资154亿元，占杭州总土地出让金额的15.5%；其次是绿城，上共获得3宗地块权益金额为85.3亿元，占总土地出让金的比例达8.9%；坤和置业拿地金额56.5亿元，排第三位，占总土地出让金的比例为5.9%。
此前，有熟悉滨江集团的人士向记者表示，现在杭州形成了以滨江集团为首的浙江民营房企联合体，其中包括建杭、兴耀、坤和、中豪等企业，大家都参与土地拍卖，增加摇号概率，拿到地后一起干。在其看来，民企体制差不多，干起活来比较通气。这也是滨江集团以及众多本土民营房企在杭州土地市场较为活跃的原因之一。
2023年上半年房企权益拿地金额和面积TOP10 来源：中指研究院
不过，从重点城市上半年拿地金额TOP10房企看，有半数以上为央企国企。从新增货值看，华润置地、保利发展、建发房产占据榜单前三位。1-6月，华润置地以累计新增货值927亿元占据榜单第一，保利发展、建发房产紧随其后。
“当前房企投资拿地更追求确定性，一二线核心城市的优质地块成为房企‘抢地’重心，而多数三四线城市土地依旧无人问津，土地市场呈现‘局部火热、整体偏冷’的格局。大多数城市都没有如期完成上半年的拟供应清单，即便是表现较好的一线城市，较2022年同期成交量也出现下跌。”
克而瑞表示，“由于今年的预供地清单到2月份才发布，延缓了大多数城市的供地节奏，供求双方也需要适应新的供地模式变化，不少城市的首批预供地截止时间是在下半年。在地方财政压力和供地计划完成的诉求之下，今年下半年土地市场交易规模仍然有望边际改善。”克而瑞认为。
2023年上半年房企新增货值TOP10 来源：中指研究院
“伴随着房地产行业进入新的发展阶段，不同城市房地产市场分化行情更趋明显，房企优选城市投资拿地的难度也进一步上升。根据中指研究院测评，北上广深位列城市吸引力前四名；杭州、成都、南京、苏州、武汉、西安市场需求有支撑，位列5～10位。”中指研究院指数事业部总经理曹晶晶表示。
在曹晶晶看来，人口优势和购买力是影响城市潜力的重要因素，高能级城市购房需求支撑度高，改善需求呈现持续增加态势；同时，要关注高库存城市去化压力。整体来看，分化将主导未来3-5年房地产市场趋势，直至新格局形成，房企应把握主流城市平衡布局、甄别风险，坚守安全底线。
每经房产整合自第一财经、中国房地产报、丁祖昱看楼市等
编辑| 魏文艺
封面图源| 每日经济新闻资料图
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