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刚刚过去的6月份，豪宅林立的广州CBD——珠江新城只卖出了36套二手房。
(相关资料图)
“整个珠江新城200多家中介门店，竞争这30多套的交易量。”链家兴盛分店商圈经理巴振州没想到今年二手房市场是这么一个高开低走的局面，“2月、3月都是100多套的成交，5月开始就跌到30来套了。”
中原地产营业经理邱宏伟所在的海明路店已经开了十多年，他也深感市场艰难：“没人敢保证每个月都有稳定的业绩，都要抢的。”
广州市房地产中介协会的统计显示，目前广州的二手房市场整体处于下行区间，购房者入市信心疲软，降息等政策利好难以从根本上扭转市场的观望情绪，对消费者入市推动影响有限。“现在也有一些风声，说7月份会有政策救市，稍微劲爆的话，或许能把交易量拉上来，比如降低二套房首付比例等。”巴振州认为。
前期积压的客户都消化掉了
2022年12月，中国房地产报记者曾采访过巴振州，那个月珠江新城的二手房成交量是63套。根据“珠城橙蕉”的统计，2022年，受疫情影响，珠江新城没有一个月份的二手房成交突破100套。当时，巴振州对2023年有着较为乐观的预期，认为市场回暖的概率很大。
2023年初，二手房市场确实有了明显的反弹，珠江新城2月份、3月份的成交一下拉升到了139套、119套，但4月份就回落到了62套，5月份更是跌至31套，接近2022年28套的月成交量低谷。
“市场比我之前预期得差。”巴振州说，2023年的开局不错，但之前积压的客户和性价比较高的房源很快就消化掉了，成交量也就应声回落。据其透露，进入第二季度，看房的人群明显减少，过去他的门店每月大概有150人次的带看量，如今少了一半。“6月份我们还好成交了一套总价4000万元的房子，业绩压力没那么大。”
中原地产的门店位于海明路的力迅上筑一楼，周边已有两个豪宅标杆小区的成交价超过30万元/平方米，包括西面的凯旋新世界及东南面的侨鑫汇悦台。竞争对手也不少，该门店的两侧还聚集了合富置业、链家、住商不动产等中介店铺。
邱宏伟没有统计具体的带看量，但也感觉到看房的客户少了，而且成交周期在拉长。“以前可能一两个月就成交的，现在要3个月到半年，客户在观望。”在这个平台期，更多业主选择了获利了结。“今年的放盘量应该增加了10%以上，豪宅比较突出。”
6月下旬，广州中介圈内曾传出一则消息，透露某位业主放盘了11套豪宅，放盘总价达12亿元。其中，珠江新城就占了8套，包括5套侨鑫汇悦台、3套尚东柏悦府。“是有听到这个消息，真伪现在还没法确定，但汇悦台5月份以来确实多了几套房源。”一位中介表示，侨鑫汇悦台目前在贝壳平台上对外展示的房源只有5套，但内网里其实有20多套，其中5套是5月13日以来新增的，户型面积237平方米至366平方米，报价最低的7450万元，最高的达1.45亿元。
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买家入市意愿持续下降
巴振州认为，目前市场的症结在于：“越不成交，客户越没信心，越不敢出手。”想把市场成交拉起来，业主要有一波降价。“价格已经在往下走了，非热门小区的房源这两个月都是降10%至15%成交的，部分小区可能要降20%才有机会卖出。”他表示，买家现在一点都不着急，都想着慢慢挑，降幅小的房源没法吸引他们。例如，中海花城湾66平方米的北向2房，之前的成交价能达到1050万元至1100万元，“前几天卖掉一套中间楼层的，960万元，接近13%的降幅了。”同一个小区，同样的户型若想尽快成交，就得比上一套的报价低。“如果今天卖了一套18万元/平方米的，下一套可能就得17.9万元/平方米才能成交。”
他预计，下半年的市场会好一些，但成交量很难恢复到之前的高点。
“总体经济形势比较差，前几年珠江新城也涨得太多了，适当回调是正常的。”邱宏伟判断，若没有大的政策变化，珠江新城下半年的二手房成交大概率会维持在每月40套至50套的水平。
6月份，中央及广州均有刺激住房消费的政策出台。例如，1年期LPR、5年期以上LPR较5月均下调10个基点，是自2022年8月以来的首次下调。广州住房公积金管理中心则发布了二孩及以上家庭的支持政策，明确生育二孩及以上的家庭（至少一个子女未成年）使用住房公积金贷款购买首套自住住房的，贷款最高额度上浮30%。
目前看来，政策的作用有限。根据广州市房地产中介协会的数据，7月份，消费者入市意愿指数继续下降10.16个百分点至39.37，对比3月份的85.61，下降了54%。
除了等待更多的政策利好落地，中介门店也要灵活应变。巴振州没有考虑裁员，他还是希望多沉淀一些老经纪人，同时把新人带出来。“长期想保持业绩稳定的话，还是要有人，人多的话开发的资源会多一些，市场有起色的时候才能抓住客户。”此外，因为被自媒体抢走了一部分客户，他的团队已开始尝试做自媒体，通过直播、视频号等介绍房源信息。
邱宏伟也在打造自媒体平台，有视频号和抖音号。因为刚起步，“在这条赛道还没有跑得很好，目前推广效果一般。”
