蓝光发展摘牌退市了，这毫无疑问是近期房地产行业的大新闻。
根据公告，蓝光发展的股票已经连续20个交易日收盘价低于1元，上海证券交易所决定终止其股票上市。
蓝光发展官宣那一刻，明源君的朋友圈顿时热闹了起来，有人惋惜，有人祝福，也有人在反思。
(资料图片)
其实退市的不光是蓝光发展。今年4月，同为千亿房企的新力控股也从港交所黯然退市。另外，还有十余家房企正处于“面值退市”的边缘。
房企退市风波，对行业到底有何影响？其又透露出房地产怎样的发展趋势？地产人到底是该坚守还是离开？且听明源君一一道来。
行业将迎来一波小型退市潮
其中不乏千亿房企
新力控股和蓝光发展的退市只是开始，业内分析，今年房地产行业大概率要迎来一波退市潮，涉及十多家房企。
比如中银证劵就指出，当前所有A股上市公司中，共有12家房地产行业上市公司面临“1元退市”的风险。
锁定“1元退市”的有8家：包括蓝光发展（已退市）、中天金融、泰禾集团、粤泰股份等。另外还有4家面临“1元退市”风险。
已退市和有退市风险的房企，会有几个共通点：
第一，依赖高杠杆和高负债盲目扩张，财务风险偏高。
比如某退市房企就依靠高负债和高周转，取得业绩的高速增长。
2016年至2018年这三年，该房企营收复合年增长率为94.6%，但同期的负债率也分别高达300%、205%、285%，远高于行业平均水平。虽然该房企2019年的净负债率大幅下降，但有机构认为，存在较大的明股实债嫌疑。
第二，融资成本过高，对盈利形成挑战。
面临退市风险的以民营房企为主，其一大特征就是普遍融资成本过高。2022年，国企融资年利率不超过4%，反观民企融资利率普遍高出1-3%，甚至更多。
以某退市房企为例，由于其负债中有不少非标产品，所以融资成本在2020年达到8.20%，远高于业内平均水平。
而另一家房企，2022年发行的一笔的夹层融资，年利率高达20%。同年某央企发行的其他债权融资，年利率为年利率1.8%。戳我，让成本算得准、管得全、控得住
第三，现金短债比大幅下降，入不敷出。
“高杠杆”的经营模式下，好多房企极度依赖外部融资维持运转。但在2021年之后，“三道红线”监管约束叠加自身经营回款不畅，导致部分房企的短期债务偿付压力明显上行，最后构成实质性违约。
比如某房企就受此影响，公司短长期有息负债比从2020年底的65.30%攀升至2021年6月底的136.40%，现金短债比从2020年底的1.06大幅下降至2021年6月底的0.28，偿债压力持续加大。
其实，这也不是个别房企的问题，在楼市调控+疫情+销售回款不畅等多重因素影响下，整个民营房企都在面临流动性危机。
东方金诚指出，今年5-9月是房企偿债高峰，各月到期规模均在100亿元以上。在外部融资渠道难以打开的情况下，项目布局不合理、财务结构有问题的房企也很有可能会在本轮行业洗牌中淘汰出局。
房企退市对行业影响有限
不少仍在做最后努力
要承认的是，退市对一家房企利大于弊。最直接的影响就是让企业的融资能力大打折扣，进而加重企业的财务风险。同时，退市也会让企业的市场形象和日常经营进一步恶化，引起恶性连锁反应。
不过，虽然退市对企业来说是沉重打击，但目前对行业的影响比较有限。
首先，退市房企的市场份额占比很小。
据中银证劵测算，截至6月1日，有退市风险的12家房地产行业公司总市值274亿元，占地产A股公司总市值的比重仅2.0%，对房地产板块的影响相对有限。
其次，退市虽然会让企业的融资能力大打折扣，但并不意味着破产。
比如某房企就指出，退市不会影响公司的正常经营，将继续推进保交楼，引入战投、推进债务重组等。今年5月，该房企旗下一项目与债权人签署正式和解协议，还与某银行就双方债务偿还及项目复销初步达成意向。
另外可以看到，还有不少房企正在做最后的努力，争取尽快摆脱退市风险。
房企自救的方式主要有两种：
第一是大股东增持，这样不仅能够直接拉升股票价格，还能增加资本市场对企业的信心。
比如今年5月，美好置业就发布公告，公司部分董事、高级管理人员计划增持公司股份，拟增持金额合计不超过(含)8000万元且不低于(含)5000万元。
金科股份也表示，鉴于公司股价严重偏离了基本面，部分董监高及核心骨干计划以自有资金增持公司股份，拟增持金额不低于500万元。
第二，加快项目处置的速度。
增持是权宜之计，能让企业尽快摆脱流动性危机，才是关键所在。
比如2022年初，世茂集团将能交易的30余个项目摆上货架，合计报价超过771亿元。
高杠杆时代过去
未来两类房企值得关注
房企退市，到底给行业带来哪些启示？未来房地产格局又会如何变化？明源君总结了以下三点：
第一，不要期望政府去救。
熟悉中国经济的都知道，过往由于房地产所扮演的重要地位，只要市场一下行，政府就会出台各类利好政策。
但是这一轮地产调控的持续时间之长，范围之广，力度之大，显然超出多数地产人的预料。包括这两年房企纷纷出现流动性危机，政府的态度也没有明显转向。
今年年初住建部的一番讲话，态度就十分明确：一方面帮助（出险）房企自救，另一方面依法依规处置，该破产的破产，该追责的追责，不让违法违规者“金蝉脱壳”，不让损害群众利益的行为蒙混过关。
这番话有两层含义。一是救助出险房企的主体责任在房企自己，政府只是辅助。二是允许部分出险房企破产，但前提是先处理好“保交楼、稳民生”等工作，不能损害群众利益。
第二，高杠杆时代彻底过去了。
冰冻三尺非一日之寒。过去十多年，内资房企凭借高负债、高杠杆、高周转实现了规模的跨越式发展，诞生了一大批黑马房企。可也就是这种疯狂无序的扩张，极大削弱了房企的抗风险能力，为日后房企纷纷暴雷埋下了隐患。
比如在土地投资上，高杠杆房企往往以资源获取为导向，不考虑真实居住需求，盲目拿地，最后市场下行导致项目滞销；在产品定位上，高杠杆房企以成本最低为导向，不对客户需求进行研究，导致产品“千盘一面”。
《保利2022-2023年房地产行业白皮书》就指出，随着部分“三高”房企退出，房地产行业将逐渐形成由信用、品牌和公司治理能力构成的竞争壁垒。
据媒体统计，2022年，上市房企剔除预收账款后的资产负债率均值为61.55%，与上年度基本持平，净负债率均值为72.85%，较上年下降14.83个百分点。
第三，行业分化持续加剧，未来这两类房企值得关注。
不得不承认，房地产行业这几年的优胜劣汰空前加速。此前一度叱咤行业的龙头房企，如今也成为了需要纾困的对象。
接下来几年，这种分化肯定还会继续。
一个是业绩分化。
比如今年前5月，销售业绩累计同比实现正增长的，基本上都是央国企和优质民企。
其中华润置地、招商蛇口、越秀地产、滨江集团、华发股份、中海地产、建发房产等房企，前5月业绩同比增幅均超过50%，越秀地产更是超过100%。
其二是拿地分化。
亿翰智库数据显示，2022年权益拿地金额TOP100房企中，央企和地方国企占比分别为40.0%、48.2%，而民企仅有11.8%。
克而瑞数据显示，今年前5月，拿地金额TOP20中，仅3家混合所有制，4家民企，剩余13家均为央国企。其中华润前五月拿地金额近490亿元，拿地销售0.34，远高于行业平均。
其三是融资分化。
更大的分化在融资上。出于风险考虑，金融机构普遍愿意提供大量贷款给国央企，多数民营房企融资难、融资贵的问题仍有待解决。
今年前4月，国央企发债量为1148亿元，同比增长了5%，民营企业发债量为182亿元，同比大幅下降48%，今年5月，房企发债178.46亿元，主体仍然主要是招商蛇口、金融街、保利等国企央企。
从上述分化不难看出，未来市场化程度较高的央国企和少量优质民企会是市场的主力。
比如央企以保利、华润、中海、招商为代表；地方国企以越秀、华发、建发为代表；混合所有制以万科、绿城、金地为代表；民企以龙湖、滨江为代表。
他们的共同特点是：一是市场化程度比较高，懂市场懂客户懂产品。二是金融机构普遍愿意贷款给他们，所以融资利率比其他房企更有优势。三是整体投资布局偏一二线城市，抗风险能力较强。
