买房不仅不用出首付，还能获得一笔额外的装修款？近日，“负首付”和“零首付”等话题迅速登上热搜，引发网友热议。南都记者深入调查发现，在线下实地走访中介门店时，多数中介人员对此操作明确表示“不可以”“这是违法的”。不过有中介人员私下透露，该现象在二手房市场并不鲜见，部分中介会将首付款不足的购房者介绍给贷款机构，贷款机构会制定高评高贷、经营贷等信贷方案，从而实现“零首付”或“负首付”。有业内专家指出，此类违规操作将让购房者背负巨大的法律风险和财务压力。
社交平台频现
(相关资料图)
“零首付”“负首付”广告
近期，重庆、深圳等多地的房产中介声称买房可以做到“负首付”。例如，有房产中介称其代理的一套深圳市罗湖区的房产可以做到“负首付”， 该房子评估价是570万元，但业主低价卖520万元，客户可以在银行贷570万元全款买这套房子，还剩下50万元装修。
在多个社交平台上，南都记者见到以“零首付”为卖点的大量售楼广告，“零首付还能超贷10万买3房”“首付××万 可零首付”“广州零首付它来了”，还有的广告甚至出现“负首付”的新词，让首付不足的购房者心动不已，这些房源以二手房为主，其中也不乏一手房源，IP地址显示有深圳、广州、佛山、云南、重庆等多个城市。
据业内人士介绍，“负首付”与“零首付”“低首付”的操作方法类似：一是开发商通过首付分期、返首付等形式减轻购房者首付压力，二是开发商通过做高合同价格，帮助购房者获取更高额度的银行贷款。若开发商返还的资金超过首付款，或银行贷款金额超过房产原价，“负首付”便“实现”了。此外，首付款还可通过多种贷款形式覆盖，比如中介机构或开发商先替购房者垫付资金，再把购房者“包装”成小微企业主、个体经营者，以此身份向银行申请利率更低的经营贷、消费贷、装修贷等。等贷款发放下来，购房者再拿贷款偿还中介机构或开发商的垫付资金。
贷款公司：通过“高评高贷”实现
在南都记者通过社交平台暗访调查过程中，有“零首付”广告发布者自称，其是贷款公司员工，可提供“零首付”购房的服务。具体操作是查看客户的流水和征信没问题后，由该公司提供一批业主低价出售的笋盘，这些盘源由贷款公司先全款购房后，再帮客户办理银行贷款，通过“高评高贷”，让客户实现“零首付”甚至“负首付”。
该广告发布者声称，客户后续按揭还款的利率并不高，“现在买房利率4.25%，我们这种都是3.5%”。这些笋盘是否存在硬伤，才会低于市场价出售？“这个肯定没有问题”，她解释，笋盘资源都是有限的，因为有的业主急需钱，有的要置换新房。同时其强调，“零首付”操作对客户而言不存在任何风险，“有风险也是我们有，因为要全款购房，都是我们垫资的，公司这个月已经十几个客户在弄了！”谈及更详细的操作细节，其表示需要“来公司面谈”。
房产中介：
该现象在二手房市场并不陌生
随后，南都记者以购房者身份走访多家房产中介门店，以首付款不足为由，询问是否可以帮忙做“零首付”或“负首付”，多数中介明确表示“不可以，查得很严”“这是违法的，风险很大”。
不过，为了赚取中介佣金，仍有少数中介抱着侥幸心理，为首付不足的购房者“出谋划策”。有房产中介私下向记者透露，一手房市场在管理上相对严格，“负首付”和“零首付”现象相对少一些，但该现象在二手房市场并不陌生。不少房产中介公司和贷款公司存在合作关系，对于首付不足、征信和流水均符合条件的客户，他们会将其介绍给贷款公司，贷款公司根据客户实际情况制定相应的贷款方案。
有中介向记者举出多种方案，其中以经营贷方案风险较高。即贷款公司花几千元购买空壳公司的营业执照，以经营贷的形式获取首付款贷款，在经营贷确认可办下来后，再垫款客户的首付款，客户再还银行贷款，可贷款金额大概3-10年还完，“等于玩金融杠杆”。他强调，经营贷风险相对较高，“假如贷款实际几个月后才下来的话，客户需要每月支付贷款公司2%的利息，拖得越久交的利息越高。”
他最后表示，二手房交易有比较多的操作空间，“这家银行不行，可以换一家银行，总有一家银行可以”。
“零首付”购房者：
成功后担惊受怕，最终退房退款
除了二手房中介外，也有部分一手房销售联合贷款中介，为购房者申请装修贷、经营贷，将贷款作为首付款或首付款的一部分，让信贷资金违规入楼市。他们将信贷资金“绕道”流入楼市的花样繁多，比如会教购房者应对银行的话术，让资金在不同的账户下流转，来规避监管排查。
一名购房者告诉南都记者，他在购买一手房时亲身遭遇“零首付”的营销套路，他看房时对相关政策并不熟悉，在得知其首付款不足时，销售推荐一名贷款中介给他，指导他签订相关装修合同以及应对银行贷款的话术，贷款经多人账户流转后，最终他顺利获取这笔数十万元的装修贷款，基本实现零首付，但贷款中介向其收取6%的高额中介费。后来他意识到“零首付”本质上就是骗取银行贷款，担心违规操作带来的一系列法律风险，最终和开发商协商退款退房，贷款也及时还给银行，“算下来各种费用并不少，并不划算，还整天担惊受怕，怕被银行发现后停贷断供，不如老老实实攒钱买房。”
业内人士：
涉嫌违规操作，购房者易出现断贷断供
业内专家指出，表面上“零首付”和“负首付”等购房套路减轻了购房者的经济压力，但实际上因为涉嫌违规操作，背后不仅存在巨大的法律风险，购房者也会因还款能力不足，导致断贷或断供，面临财务风险，后患无穷。
广州房地产行业协会委员黄韬表示，这类首付贷违规操作本质是让首付分期付款，或者有利息的支付，拉长支付期，所以看上去是“零首付”或者“负首付”，“实际上是有利益的，成本也不低，同时有违规嫌疑”，“零首付”和“负首付”早在多年前被国家明文规定禁止，而且这类金融贷和消费贷，也不允许流入房地产市场。
他认为，“零首付”和“负首付”不仅有违国家“房住不炒”的政策规定，还容易给购房者制造出有能力购房的错觉，后续因每月还款压力大，导致断贷从而产生纠纷的情况极易发生。“第一是政策不允许，第二有对购房者误导的可能，因为购房者感觉可以很轻松买房，实际上他的能力不允许持续支付。”
黄韬提醒，购房者尽量不要去做这种违规或者非正常渠道的购房，以免“弄巧成拙”。
银行机构：
如发现此类违规行为，将要求提前全额还款
针对“零首付”和“负首付”等购房套路，有银行机构表示，这些都是违规行为，非但没有减轻购房人的压力，反而让购房人面临实际月供压力更大，增加了购房成本，如使用经营贷、消费贷资金违规购房，违反贷款合同约定用途会导致银行提前收贷等财务和法律风险。这类操作违反了国家相关金融信贷政策，银行将继续按照“房住不炒”的政策要求，严格审查按揭贷款购房首付款和借款人还款能力、贷款用途，对使用经营贷和消费贷等资金购房的，银行会按照贷款合同的约定提前收贷，要求借款人提前全额还款。
监管部门已出手打击乱象
早在2016年7月29日，住建部、国家发改委等七部门发布的《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》明确表示，“中介机构提供住房贷款代办服务的，应由委托人自主选择金融机构，不得将金融服务与其他服务捆绑，中介机构不得提供或与其他机构合作提供首付贷等违法违规的金融产品和服务，不得向金融机构收取或变相收取返佣等费用。”
5月21日，惠阳区房地产中介行业协会在其官微发布消息显示，惠阳区住房和城乡建设局于5月20日印发《关于整顿房地产市场、严厉查处违规销售行为的通知》，明确严禁开发企业、中介机构在商品房交易环节出现首付贷、返首付、零首付、中介机构营销返首付、发布虚假违法房地产广告、捏造散布不实信息等违规销售行为。《通知》要求，严格执行注销制度，对中介机构(中介人员)发布不实等违法违规销售信息的、协助房地产开发企业违规销售的，惠阳区住建局将注销其房地产经纪机构备案证书。
律师说法：
此类购房者或涉嫌贷款诈骗罪
“零首付”和“负首付”给购房者带来的法律风险不容小觑，广东法制盛邦律师事务所邓刚律师表示，“零首付”并非不需要支付首付款，而是由当事人通过制作虚假合同、虚假的评估报告来实现。中介机构的上述宣传及暗箱操作行为可能会涉嫌虚假广告或甚至欺诈。对于购房人而言，在签署买卖合同后，如果未能获得预计金额的贷款，又未能按约定自行支付合同款项，可能会面临解除买卖合同以及承担违约责任的风险。
按照我国相关法律规定，借款人不得采取欺诈手段骗取贷款。如果通过“高评高贷”的方式获得贷款，可能会产生贷款合同无效或被解除合同的后果，贷款银行可能会停止支付借款人尚未使用的贷款，要求借款人提前归还贷款。
此外，购房人通过做出虚高的合同价格及房屋评估金额，以获取更高额度的银行贷款，还提供其他虚假文件、给银行造成重大损失或者有其他严重情节的，可能涉嫌构成骗取贷款罪；如果以非法占有为目的骗取贷款的，还可能涉嫌构成贷款诈骗罪。
出品：南都记者帮
采写：南都记者 杨婷
