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出品 | 凤凰网风财讯fengcaixun

作者 | 王婷婷

前言：二战后，英国各级政府直接建设了468.3万幢公共住房，1000多万套保障房以低廉的租金向国民出租。而当时英国总人口也就4700万。

1979年撒切尔政府上台后，各级政府减少了公共住房修建和供应，并通过出售保障房给租者回收了240亿英镑。但随后大量需求涌入楼市，英国房价开始暴涨——

1966-1975年均价为6757英镑，1986-1995年均价则为5.57万英镑，1997-2002年间房价又上涨了18.5%，而五年间英国无家可归者数量几乎翻了一番，社会两极分化加剧。

住房保障成功运行，成为了英国社会在战后30年快速恢复的基础性构架之一；保障房一旦“大规模回撤”这种社会平衡很快被打破，也滋生了个人生存发展和社会安定的不稳定因素。

这就是保障房之于住房体系和社会发展的一个底层逻辑。

保障房狂“卷”

“十四五”，中国保障房建设进入全面提速阶段，全国40个主要城市都在“卷”保障房建设规模。

深圳“十四五”计划，全市保障房数量要从原来的54万套，提高到不少于74万套，增加的20万套全是保障性租赁住房（简称“保租房”），即十四五期间深圳要筹建的保租房达到60万套。

旁边的广州，“十四五”期间计划筹建保障性住房66万套，其中保租房60万套。

上海“十四五”期间计划新增保障房约70万套，包括建设筹措保租房超47万套(间)、新增保障性产权住房约23万套。

北京“十四五”时期计划建设筹集各类政策性住房52万套，其中保租房40万套（间）、公租房6万套、共有产权住房6万套。

杭州“十四五”期间计划新增保障房52万套，其中保租房30万套、公租房约3万套、安置房19万套。

南京“十四五”期间计划供应保障性住房30万套，其中保租房15万套。

重庆“十四五”计划新增保障房共套60万套；其中筹建保租房40万套（间）、人才住房5万套、市场租赁住房15万套（间）……

毫无疑问，“最卷”的还是深圳，无论保障房总量，还是保租房规模。

尤其深圳“新增20万套(保租房)”的政策一出来，就将广州送下了“保租房全国第一”的位置。

统租，一剂猛药

对于建设用地要控制在1032平方公里以内的深圳来说，这么大量的保障性租赁住房哪里来？城中村，被纳入了管理者的视野。

因为据深圳媒体报道，深圳大量的城中村吸纳了超1000万人口，租房体量几乎是深圳全市租房市场的一半。

这是深圳“统租”的初衷。深圳拟由政府或相关部门统一收储城中村房源，改造后再进行出租，解决一部分保租房的供应，加快深圳保障房体系建设。

据当地部分街道办“致居民的一封信”的提法，明确了不强搬、维持原租金标准、协助寻找房源、给予搬迁补助、保障子女就学等几个核心点。

统一提升城中村的居住质量，在租金维稳的情况下让大家住得更好，看似是一件好事，但为何引发广泛纷争？

用微博网友的评论来回答——

“大部分人5月才知道被统租，6月底就被搬走”；

“统租消息一来，去旁边找两房一厅已经没有五千块以下的了，比以前涨了一倍”；

“孩子在读学校附近5公里的房子，已经很难找了”；

“超过40岁找不到别人名义去签约，是不是就要被城中村歧视了”…….

对于主要的几点担忧，深圳有关部门回应称，强制搬迁是个别和涨价都是个别房东行为，改造后的租金以不涨为原则，单套租金原则上与改造前基本持平。

对于财政收入长期处于前五的城市，深圳一年仅补贴地铁的财政支出就达到5.3亿元，对其“是否有能力支持统租改造和租金平稳”，或许可以抱乐观态度。毕竟除了政府补贴，成规模的保障房本身也可以融资，据中银证券评估的“保租房REITs资产折现率”分布在6%-6.5%。

统租这件事，在一些短期和个体的负面体验之外，其本质始终是一项利民政策，这也是政府推行的考虑点。

只不过，可能这药一剂而出，下猛了。

就像广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉的观点，统租一定要在后续执行中加强落地“颗粒度”的精细化，且尽量不要大改，以降低对市场供需和情绪的无谓扰动。

着急戳破“泡沫”

保障房这剂药，深圳为什么下得如此之猛？

值得注意的一点是，深圳在保障房新建体量卷到“全国第一”的同时，深圳的房价泡沫化程度，也曾排在全国第一。

根据知名地产专家杨红旭编制发布的“50城房价泡沫指数”，近两年在一线城市中，深圳房价跌幅最大，当前房价泡沫指数明显超过北上广，原因是2015年-2021年一季度深圳房价涨幅明显高于北上广，而在2021年7月深圳房价泡沫指数一度达到全国第一，其次是南京、沈阳、徐州、无锡、杭州、宁波等。

不过现在，深圳的“房价泡沫指数全国第一”已经让位给杭州了，只能维持一线城市中的第一。(更正下图一发布于2023.5.26)

两座“高泡沫城市”都还在消减泡沫的漫长过程中跌跌不休。

深圳截至5月中旬，40个新盘共推出14951套住宅，但整体去化不到三成半；截至5月1日，深圳四家主流中介行挂牌的二手房超过14万套(存在重复房源)，同比上个月又增加了5752套房，但5月深圳二手住宅的成交量2788套，环比继续下降了12.66%。

杭州相似，5月二手房成交7620套，仅仅是去年一半的量，二手房挂牌量却达到27万套的历史高位；杭州新房5月成交面积也环比下降24%，甚至有楼盘给出了“买房最高送58万黄金”的营销卷招，引发热议。

但如果看房价，根据58安居客数据，5月深圳新房均价为61032元/㎡、杭州新房均价为28060元/㎡；对比2022年深圳和杭州的居民人均可支配收入，分别为72718元和70281元。对于绝大多数“被平均”且远远未达平均值的中低收入人群而言，房子依然是一年不吃不喝才能买一两个平方的“妄念”。

尤其是深圳，楼市“买不起、卖不掉”的僵局亟待调整。

去年以来，隐退二手房指导价、降低首付比例、放松贷款政策、下调房贷利率……深圳出台了很多政策支持合理购房。在短期政策基础上，深圳狂“卷”保障房则是长期策略——以加大保障房供应，解决中下收入人群买不起房、租不起房的问题。

所以无论各种形式的保障房，都是社会平稳发展的一种利好机制。只不过，保障房可能是一味“中药”，文火慢炖、效果更佳。