在刚刚过去的一季度，上海楼市的韧性得到充分显现，新房、二手房市场皆有明显恢复，来访认筹、带看成交取得了亮眼成绩。

综合多家机构发布的数据，新房方面，一季度有6盘认筹人数突破千人，整体去化率达79%，春节后有23个项目实现日光；二手房成交则连续两个月走高，3月实现约2.4万套，触及近20个月来的高点。“小阳春”成色十足。

业内普遍认为，上海市场不存在过热的风险。多位受访专家指出，新房方面，随着供应量的逐步增加，预计将会出现分流的情况，热度有望趋于平稳；而二手房方面，在此前积压的需求释放完成后，3月下旬至4月以来，周度成交已有所回落，市场趋于理性。

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对于上海市场，业内抱有充分的信心。2022年在上海摘得了10宗地块的招商蛇口，在近期业绩会上表示，将在接下来的上海土拍中新获取一些项目。“今年大家对经济的预判整体是向好的。”仲量联行中国区研究部住宅市场负责人盛秀秀向记者表示，上海良好的基本面及其在国内的地位，未来仍将持续吸引更多的人才聚集，“按照目前的趋势，预计今年市场会有不错的表现。”

图片摄影：任玉明

新房市场再现“千人摇”

近日，有购房者在社交媒体上披露，位于闵行的建发璟院开启认购，未能在网上预约的客户只能线下排队提交认购材料。有购房者当日晚上11点仍在排队认筹。

该项目是上海第三批次入市新盘，临近漕河泾开发区，相关配套成熟，备案均价近9万元/平方米；附近二手房源挂牌价约为11-13万/平方米。上海中原地产市场分析师卢文曦表示，该项目位于古美板块，区位和配套都较好，与周边二手房也有明显倒挂，热度高也较为正常。

尽管连夜排队买房的情况并不普遍，但近来上海新房市场的热度可见一斑。

一位有置换需求的购房者在2月末时出售了手中的房产，以便认购3月底开盘的嘉定区一项目。“现在就剩下两套房子了，离我选房还有30多分钟，大概率选不上了。”选房当日，该购房者告诉记者，不到200套房源一个小时已清盘。

这样的“日光盘”在一季度并不算少见。据克而瑞上海统计，春节后开盘的43个项目中，有23个实现“日光”，并且一季度有6个项目认筹人数突破千人。

据盛秀秀透露，2022年第四季度，上海市场大约有36%的项目触发了积分制，这一比例在今年一季度上升至47%，认购热情有较为明显的恢复。她也指出，市场仍有明显分化，部分区位不佳或开发商不知名的项目，热度并不高，未能触发积分制。

有多位业内人士提及，当前上海新房市场的火热，在一定程度上是由于此前市场供应量较少。克而瑞上海指出，受前期疫情以及春节返乡潮等影响，一季度楼市供应明显放缓，仅3月供应冲高，同期积压了2个月的购房需求释放，伴随着经济复苏的趋势，市场热度出现回升。

“这一波供应不算多，再加上2、3月市场情绪起来，客户的入市节奏就比较快。”卢文曦分析称，行情起来之后，随着购房者预期的转变，看跌的人减少，需求也随之释放。

这一热度或将随着供应量的增加而有所回落。上海链家研究院首席分析师杨雨蕾指出，虽然同比2022年前三批次，今年新盘供应的项目数量和房源数量减少了三四成，但是从供应节奏来看，今年几乎快了一倍，预计到年中，供应体量有望超过前两年。

公开信息显示，2022年前三批次供应的时点分别为2月中旬、6月中旬、7月中旬；而今年的则分别在2月初、3月中旬、4月初。克而瑞预计，第3-5批次新房大概率将在二季度接踵而至，市场热度或难延续高位，新房易“撞车”分流。

据链家研究院数据，第一批集中供应中有超过一半的项目触发积分，第二批次从公布的认购情况来看，触发积分的项目减少。另有统计显示，自3月中旬第二批次29个新盘官宣至今，目前有7个预计触发积分。

卢文曦认为，尽管3月下半月市场情绪比高峰时期有所回落，但仍处于活跃状态，继续保持一定数量的网红盘，稳定了市场热度，预计4月成交继续会维持在合理区间运行。

二手房成交节奏放缓

上海的二手房也在一季度同步启动。2月中下旬时，有购房者告诉记者，刚看过两三天的房源就被中介告知已成交出售，而他所租住的陆家嘴房源在这一时期也迎来了更多看房者，“周末两天前后来了三波人”。浦东塘桥板块一中介也向记者透露，春季复工之后，门店也重启了人员招聘。

看房热情的高涨也很快反应在成交上。据上海中原地产数据，2月上海二手房成交量达到了19280套，成交套数直逼去年7月高点。卢文曦直言，这一成交表现多少有些超出市场预期，“2万套是上海二手房的“阳春线”，一旦越过说明市场由冷转热”。

市场热度在3月份得到延续，单月成交量环比再增加至23991套，同比亦大幅增加86.12%，这也是近20个月成交以来的高点。

盛秀秀指出，二手房市场的热度一方面源于挂牌量增加，更多人筹集资金去打新、置换，市场上可选房源增多，促成了更多成交量；同时，市场近来的预期扭转企稳，购房者预期房价不会再跌了，在未能进入新房市场的情况下转向二手市场。

这波市场的热度尚未能促成价格的上涨。盛秀秀表示，“成交量起来一段时间之后才会带来价格的增长，我们认为到下半年或许有机会实现小幅的上扬。”

不过，近来的二手房成交出现了些许回落。杨雨蕾坦言，虽然3月份的成交量再度回到2万套以上，但这仅代表3月网签数据，实际上，从3月第二周开始，近几周的周度成交已出现连续回落。

沪上某连锁中介位于浦东内环一门店的经理向记者透露，近期，其所在门店的整体带看和成交确实有所下滑。“我们所在的大区在2月份整体卖了80多套，3月份有70多套，4月以来的节奏比3月份又有所下降，预计可能成交会少10套左右。”

在杨雨蕾看来，虽然近期成交节奏有所放缓，但一季度月均1.7万套的成交表现，较去年的表现仍可圈可点，流动性处于正常范围内。从链家的数据来看，新增客户并未出现明显下降，大家对市场的关注度并未减少。