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最近一周,楼市被频繁提及,背后到底释放了什么信号,关于政策的走向,我们应该格外关注,因为楼市向来就是个政策市。明年楼市会出现什么可能?


(资料图片)

降准降息概率很大。

昨天,12月的LPR公布了,5年期以上LPR保持4.3%不变,基本符合预期。

降息最早应该是在1月,最晚在春节前后就会有一次消息。这次中央政治局会议就有提到支持刚性和改善性需求,中央财办的发言更加清晰,加大对刚需和改善性住房需求的金融支持力度。

而要说金融支持,降准降息是最常规的做法。目前5年期LPR为4.3%,央行允许首套房最多可以下调20个基点,也就是4.1%,现在很多强二线城市基本都是这个利率水平。除此之外,少数城市允许在12月前取消4.1%的底线,比如武汉、天津首套房贷利率已经低至3.9%。

但是显然,这种分城市的优惠,集中在首套首贷的优惠,无法让楼市全面回暖。所以,谈到金融支持,谈到进一步刺激需求侧,我认为接下来可能全国性的降息还是会有。单次幅度可能在5-10个bp左右,全年降息幅度可能在15bp左右,二套贷款利率加点可能也有调整。降准的空间不大,预计可能在第一季度底再降0.25%,为市场释放流动性。

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改善型需求,是明年刺激的重点。

中央经济工作会议的通告里,在谈到2023年全国经济工作重点的时候,把扩大内需放在第一位,“住房改善”放在扩大内需的首位。今年关于楼市需求,说法基本都是“支持刚性和改善需求”,刚性需求是排在改善需求之前的。各大城市给出的优惠政策,比如降低首付比例、降低房贷利率、减契税给优惠等等,大多都要符合首套首贷的条件。

但真正对楼市有信仰和需求的人群,还是改善群体,更有钱、更有需求。楼市救到现在,还没有全面回暖,明年的重点自然会落到改善群体。而想要刺激改善群体,降低2套首付比例,放开3套住房限购,调整二套房贷利率、松绑限售等等,可能陆续都会出现。

截止到目前,几乎大多数的二线城市救市政策应出尽出,因为卡在了感染高峰期的影响,多少对复苏有点耽搁了,不过只要政策持续且有效,耽搁的之后也会补回来。

短期1-3个月,预计楼市基本还是以平稳的状态度过,刚需也在抓紧时间入手,毕竟这3个一线城市基本筑底完毕,再跌也跌不到哪去了,如果你近期本来就有考虑上车,还在观望,那有些市场信息要跟进了。

一线城市,可能陆续迎来松绑。

救市目前面临的另一个瓶颈是,二线城市能放开的基本都放开了。比如武汉,现在仅有2环内限购,但是周末有项目给我打电话,二环内项目也可以给我搞到房票,同样不需要名额。

二线城市,哪怕是强二线城市,明年的门槛应该都会名存实亡。大家对于二线城市的放松,也逐渐麻木。想要扭转预期,可能还是需要一线城市出手。

最近,实际上一线城市也陆续有试探。比如北京,将通州马驹桥和台湖两个镇从“双限购”变成了“单限购”。比如深圳,已经放开对住宅性质的宿舍和单身公寓放开限购,没有名额也能买房。当然,这些调整幅度很微小,所以市场的反映不是很大。

目前,一线城市的购房门槛是全国最高的,不仅房价高,房贷利率也是全国最高的,二套首付比例甚至要到5-6成,深圳还有二手房指导价干预信贷。刚需购房门槛不低,改善换房的成本也很高,很多干脆就直接装修装修旧房子直接住了。部分限制措施,实际上已经和现在的风向不匹配了。

比如这次中央财办的讲话中就是这么说的,目前住房消费领域还存在妨碍消费需求释放的限制性政策,这些消费潜力要予以释放。一线城市向来是全国楼市的风向标,不松绑、不回暖很难刺激全国的预期回暖。

棚改可能会加大力度。

明年,扩大内需是重要方向。棚改就是扩大内需的一个好办法,曾经棚改采用的是货币化安置,拆迁之后直接赔钱,很大程度的刺激上次楼市的低潮。现在很多城市采用的是房票的赔偿方式,就是拆迁之后直接赔房。

明年,可能棚改的推进力度会更大,不排除出现更多的货币化安置。上次的文章就有粉丝告诉我们,他们家拆迁直接赔钱了。我国各地的城镇化进程大不相同,虽然2020年,我们开始减少棚改的力度,扩大旧改的力度,但实际上空间还是有的。加上之前提出了新型城镇化,我预计2023年可能会加大力度部分城市的城市更新计划。

房地产税试点,有概率落地。

明年诸多刺激之下,可能又会出现局部甚至全域的过热。在中央财办的发言中也看到,要建立长期治本之策,或许在区域过热的时候,会有试点推出的动作。2022年可能不是合适的时机,2023年如果出现全域的火热,可能就会跟进房地产税,毕竟地方的税收不可能全靠着土地出让金支撑,要逐步过渡。只是房地产税未必是个利空,房地产税是想要持续的金蛋,而不是一锤子买卖。

疫情还在继续,明年的政策可能会有很多变数,但我相信在全速冲刺经济的节骨眼之下,政策多数是向好的

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