作者 | 骑猪英雄

(资料图片仅供参考)

文章来源 | 格隆汇楼市

龙华卖回5年前的价格了。

这几天富基云珑府拿证，备案均价约6.4万/㎡，折后单价约4.9万/㎡起，推售建面约123-155㎡的纯毛坯四房。

海报宣传是第一支箭，实际上也是龙华的一支夺命箭。

折后单价约4.9万/㎡起，比11月入市的华侨城四海华亭还要低。

上个月四海华亭把龙华新房的一池春水，搞得浪花四起，这回轮到富基云珑府。

而且富基云珑府的价格更低，甚至一举把龙华中心的新房价扯回了5年前。

可以说，这样的底价又一次把龙华新房防线击穿了。

先说说英雄对富基云珑府的预判。

虽然项目射出了龙华最低地板价的箭，但去化结果可能很难遂了营销总的愿。

一方面，市场的基本面并没有真正的好起来。

11月同片区的华侨城四海华亭当初也放出片区最低价，以带精装单价5.4万-6.1万/平入市，成为整个龙华的新房开盘最低，结果去化三成都做不到。

加上项目周边旧改扎堆，十多个项目已经更新立项，未来还有中洲、海岸城、德业基等规模更大更集中的项目推出。

市场供应方面，一点都不愁没房子卖。

就算给市场打出折后4.9万/平起的地板价，也不一定是未来最低，只能是当下最低。

另一方面，项目自身综合品质和配套没几样能拿得出手的。

项目梯户比还算可以，2梯3户、3梯4户，但总楼层有40/42层。

户型格局设计得方方正正，带大阳台，采光通风很OK，但是全都是123平起步，面积户型。大小有门槛，不是刚需轻易够得着的户型。

虽然项目的交通、商业以及教育并不缺，但是方圆步行两公里内没有地铁站辐射，能弥补自身商业比较小的大型商业中心在步行1.4公里范围。

另外，地段方面，项目虽然处于龙华中心片区，但是所处位置属于龙华、民治、坂田三街道交汇处，每个片区的规划重心都没有什么覆盖。

再加上是小品牌开发商，体量小、业态单一，综合性价比很难打得过同片区的对手盘。

所以，总的来说，富基云珑府是一个小品牌，小体量，放出刚需价但总价又不占优势的改善盘，很难在眼下的市场能够逆势为龙华翻盘。

但是以价换量，已经是眼下项目最好的选择。

在存量对手盘扎堆的压力下，能给出折后4.9万/平起的“卷王价”，已经罕见。

相比今年5月和2020年6月的新房价，几乎打了8折左右。

今年5月直线距离项目约630米处的卓越和奕府，93-113㎡入市价约5.9万-7万/㎡，带精装。

2020年6月项目旁龙湖·春江天玺开盘，96-132㎡带装修单价区间在6.3万-6.9万/㎡。

基本上，这个开盘优惠价格，也已经跌回到五六年前。

2016年6月距离项目步行约1.5公里处的壹成中心5区推出1046套房源，均价5.4万/㎡。

可以看到，价格已经给足了诚意。

如果不考虑后期涨跌，不介意周边城中村密集景观界面一般，沿路设施不完善，也不考虑周边没什么市政公园的话，倒是还能看一看。

实际上，开盘尴尬的不止富基云珑府，而是深圳所有同价段位新房的尴尬。

对龙华而言，本身刚需盘的对手盘除了同价格段位的商品房，还有天量的人才安居房。

只要限价盘+6折的人才安居房压着，成交就很难起量。

所以龙华市场底部位置就是光明价，除非光明价逻辑发生变化掉到3字头，龙华的价格才有机会往下走。

上周深圳人不断在回暖和继续冰冻中反复横跳。

相当一部分人担忧市场会抢跑，提前回暖，各大房产群讨论得火热。

甚至有消息放出一天成交500套。

特别是单身公寓类产品不限购后，大家都认为深圳要松绑。

但看看上周的成交数据，基本上可以吃颗定心丸了。

12月1-18号，深圳一手住宅成交1653套，二手住宅成交1260套。

英雄预计成交量还是会维持在2000套左右，并没有什么特别的起色。

一句话，暂时还没有看到什么实际性的政策利好，不用太过慌张或者焦虑。

最明显的，这两天龙岗大运的颐安都会中央二期，89平户型指导价462万，业主报价465万，成交价定格在450万，比9月份同户型面积的房源成交还要低8万。

龙岗大运作为龙岗的核心片区，颐安都会中央二期就是龙岗大运中心的龙头盘，成交新低，这就是市场未回暖的表现。

可能有人说，高层已经表态，重新认可房地产的地位，释放预期利好。

其中近期的重要会议中突出三个重点：

第一是要充分认识到房地产行业的重要性；

第二是2022年已出台的政策要持续抓好，2023年还将出台新举措，侧重研究解决改善房企资产负债状况等；

第三是对于明年中国经济实现整体性好转极有信心；

但这些都是远大的远期目标，细节层面，执行层层面，还有很多值得推敲和变化的地方。

而且在过去的一年，深圳既不像上海那般年内连续三次放松临港购房准入条件，也不像广州降低花都、从化、增城的落户门槛悄悄放松新盘限价，更不像北京解除副中心通州台湖、马驹桥地区“双限购”。

实质性的政策稳如磐石。

其中的原因，想必大家也都清楚，一天“先行示范区”帽子还戴着，就一天不会有大的措施。

最近发生变化的单身公寓类住宅虽然已经没有“限购限售”的限制，但官方层面没有文件，没有通知，也是不能随便冒险的。

上个星期给大家做了个调查，怎么看明年的楼市。

结果是市场还要再调整1-2年的占比最高，其次是明年继续横盘的票数第二。

这说明就整个市场来说，大家的心态还是偏保守观望阶段，市场的主调还是不着急。

所以，刚需不必太焦虑，且再等等看。

作者观点，不代表格隆汇立场