作者 | 骑猪英雄


(资料图片仅供参考)

文章来源 | 格隆汇楼市

龙华卖回5年前的价格了。

这几天富基云珑府拿证,备案均价约6.4万/㎡,折后单价约4.9万/㎡起,推售建面约123-155㎡的纯毛坯四房。

海报宣传是第一支箭,实际上也是龙华的一支夺命箭。

折后单价约4.9万/㎡起,比11月入市的华侨城四海华亭还要低。

上个月四海华亭把龙华新房的一池春水,搞得浪花四起,这回轮到富基云珑府。

而且富基云珑府的价格更低,甚至一举把龙华中心的新房价扯回了5年前。

可以说,这样的底价又一次把龙华新房防线击穿了。

先说说英雄对富基云珑府的预判。

虽然项目射出了龙华最低地板价的箭,但去化结果可能很难遂了营销总的愿。

一方面,市场的基本面并没有真正的好起来。

11月同片区的华侨城四海华亭当初也放出片区最低价,以带精装单价5.4万-6.1万/平入市,成为整个龙华的新房开盘最低,结果去化三成都做不到。

加上项目周边旧改扎堆,十多个项目已经更新立项,未来还有中洲、海岸城、德业基等规模更大更集中的项目推出。

市场供应方面,一点都不愁没房子卖。

就算给市场打出折后4.9万/平起的地板价,也不一定是未来最低,只能是当下最低。

另一方面,项目自身综合品质和配套没几样能拿得出手的。

项目梯户比还算可以,2梯3户、3梯4户,但总楼层有40/42层。

户型格局设计得方方正正,带大阳台,采光通风很OK,但是全都是123平起步,面积户型。大小有门槛,不是刚需轻易够得着的户型。

虽然项目的交通、商业以及教育并不缺,但是方圆步行两公里内没有地铁站辐射,能弥补自身商业比较小的大型商业中心在步行1.4公里范围。

另外,地段方面,项目虽然处于龙华中心片区,但是所处位置属于龙华、民治、坂田三街道交汇处,每个片区的规划重心都没有什么覆盖。

再加上是小品牌开发商,体量小、业态单一,综合性价比很难打得过同片区的对手盘。

所以,总的来说,富基云珑府是一个小品牌,小体量,放出刚需价但总价又不占优势的改善盘,很难在眼下的市场能够逆势为龙华翻盘。

但是以价换量,已经是眼下项目最好的选择。

在存量对手盘扎堆的压力下,能给出折后4.9万/平起的“卷王价”,已经罕见。

相比今年5月和2020年6月的新房价,几乎打了8折左右。

今年5月直线距离项目约630米处的卓越和奕府,93-113㎡入市价约5.9万-7万/㎡,带精装。

2020年6月项目旁龙湖·春江天玺开盘,96-132㎡带装修单价区间在6.3万-6.9万/㎡。

基本上,这个开盘优惠价格,也已经跌回到五六年前。

2016年6月距离项目步行约1.5公里处的壹成中心5区推出1046套房源,均价5.4万/㎡。

可以看到,价格已经给足了诚意。

如果不考虑后期涨跌,不介意周边城中村密集景观界面一般,沿路设施不完善,也不考虑周边没什么市政公园的话,倒是还能看一看。

实际上,开盘尴尬的不止富基云珑府,而是深圳所有同价段位新房的尴尬。

对龙华而言,本身刚需盘的对手盘除了同价格段位的商品房,还有天量的人才安居房。

只要限价盘+6折的人才安居房压着,成交就很难起量。

所以龙华市场底部位置就是光明价,除非光明价逻辑发生变化掉到3字头,龙华的价格才有机会往下走。

上周深圳人不断在回暖和继续冰冻中反复横跳。

相当一部分人担忧市场会抢跑,提前回暖,各大房产群讨论得火热。

甚至有消息放出一天成交500套。

特别是单身公寓类产品不限购后,大家都认为深圳要松绑。

但看看上周的成交数据,基本上可以吃颗定心丸了。

12月1-18号,深圳一手住宅成交1653套,二手住宅成交1260套。

英雄预计成交量还是会维持在2000套左右,并没有什么特别的起色。

一句话,暂时还没有看到什么实际性的政策利好,不用太过慌张或者焦虑。

最明显的,这两天龙岗大运的颐安都会中央二期,89平户型指导价462万,业主报价465万,成交价定格在450万,比9月份同户型面积的房源成交还要低8万。

龙岗大运作为龙岗的核心片区,颐安都会中央二期就是龙岗大运中心的龙头盘,成交新低,这就是市场未回暖的表现。

可能有人说,高层已经表态,重新认可房地产的地位,释放预期利好。

其中近期的重要会议中突出三个重点:

第一是要充分认识到房地产行业的重要性;

第二是2022年已出台的政策要持续抓好,2023年还将出台新举措,侧重研究解决改善房企资产负债状况等;

第三是对于明年中国经济实现整体性好转极有信心;

但这些都是远大的远期目标,细节层面,执行层层面,还有很多值得推敲和变化的地方。

而且在过去的一年,深圳既不像上海那般年内连续三次放松临港购房准入条件,也不像广州降低花都、从化、增城的落户门槛悄悄放松新盘限价,更不像北京解除副中心通州台湖、马驹桥地区“双限购”。

实质性的政策稳如磐石。

其中的原因,想必大家也都清楚,一天“先行示范区”帽子还戴着,就一天不会有大的措施。

最近发生变化的单身公寓类住宅虽然已经没有“限购限售”的限制,但官方层面没有文件,没有通知,也是不能随便冒险的。

上个星期给大家做了个调查,怎么看明年的楼市。

结果是市场还要再调整1-2年的占比最高,其次是明年继续横盘的票数第二。

这说明就整个市场来说,大家的心态还是偏保守观望阶段,市场的主调还是不着急。

所以,刚需不必太焦虑,且再等等看。

作者观点,不代表格隆汇立场

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