房市回暖的消息终于来了。根据最新数据,11月上海新房成交大幅回升,量价齐涨,共成交约9506套,成交量较10月大幅上涨87%;11月南京的新房成交量为4564套,相比10月份的3179套提升了近44%,是今年以来单月涨幅最多的一个月。

显然,这是市场信心与预期好转的直接结果,从11月12日的防疫“二十条”到12月7日“新十条”的先后颁布,防疫政策发生重大优化,无疑给市场打了两剂强心针。新的防疫政策有利于人员与货物的跨区流动,市场的修复带来的是信心的修复,预期的乐观助推了房市的回暖,“货能畅其流”带来的是“地能尽其利”。


【资料图】

但房地产的救市之路依旧困难重重,矛盾犹存。距离2022年结束仅剩十余天,国内商品房销售仍然不容乐观。多家机构测算称,2022年国内商品房销售额约为13.5万亿元,同比跌幅约为25%,对应销售额减少约4.7万亿元。

房地产市场一年多来的下滑,其实是市场多方因素的综合产物。“房企融资三条红线”“房贷集中度管理”等政策打击了高杠杆融资,一年多来多家房企的“债务爆雷”也打击了购房者对房价上涨的预期。

新冠与一刀切、层层加码的防疫对经济的冲击则是房地产市场不振的直接原因:人员流动困难重重,经济增长放缓,收入预期受损,就业市场萎缩,消费指标不振,自然严重冲击了房地产成交额。

潜在购房者对未来经济的预期,直接决定着房地产市场的兴衰沉浮。如果潜在购房者预期未来经济向好、就业与收入的前景乐观,那么他们就会更倾向于“长期主义”理财,投资购房的意愿随之上升。

而如果潜在购房者假定未来经济难有好转空间,就业与收入的前景悲观,那么他们就更容易走向“及时行乐”的消费理财策略,自然也就不会有长期储蓄、购置房产的规划,从而拉低房地产的交易量。

一句话,市场能给潜在购房者多少预期的信心空间,就意味着房地产业在未来能有多大的成交量空间。

支撑房价的主要要素本就不仅仅是一堆融资端与供给端的利好政策,而是购房需求端的市场预期与信心。企业愿意扩大投资与生产,就业市场兴旺走高,消费市场重新兴盛——宏观经济面的向好,才是房地产业的最大“托底”。

一旦购房者具备很好的收入预期,对长期主义计划充满信心,那么其购房意愿势必与购房能力同步增长,带来的购房需求最终传导到供给端,为开发商与建筑商购买与开发土地创造融资需求,托起房价与房地产行业:房价凝结的乃是各方对经济的长期信心、对未来经济形势的期望,而不仅仅是一块以立方米计的水泥盒子,或是计算器里变来变去的数字。

从“930新政”到“金融十六条”,今年密集出台的救市政策依然是“就房产而论房产”,要么融资端与供给端上闪转腾挪、给房地产从业者留出缓冲时间,要么在购房资格与首付/按揭上做文章、刺激人们的购房意愿。但无疑地,如果市场没有更多潜在购房者涌入,如果不能为市场创造旺盛的购房需求,如果人们的信心与预期难以提振,那么这些救市举措都无法做到治标治本,充其量只能推迟楼市衰落的时间。

因此,拯救房地产行业仍需从宏观经济的高度,在政策工具箱里找到更顺手的治本工具。房地产是国民经济的支柱产业,直接牵涉各个经济部门的兴衰,其“国民经济晴雨表”的性质在中长期内仍然不会改变。房地产市场的阴晴圆缺,反映的乃是国民经济的沉浮枯荣,与就业、收入、消费等指标紧密相连:宏观经济面的风吹草动直接关涉购房者的信心与预期,“功夫在诗外”方是提振房地产业的题中之义。

“后防疫时代”已是人们展望未来经济的高频词汇,显见公众对经济恢复的殷殷期待:人们企盼有更多的政策牛肉促进投资、提振消费与就业,让经济回到新冠之前的上行轨道,为房地产市场注入涓涓不壅的源头活水。

因此除了松绑限购限贷、放宽房贷按揭要求、为上游房企纾困等政策以外,面向整个宏观经济的政策发力,方是提振房产市场的治本之道。

王兢

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