房市回暖的消息终于来了。根据最新数据，11月上海新房成交大幅回升，量价齐涨，共成交约9506套，成交量较10月大幅上涨87%；11月南京的新房成交量为4564套，相比10月份的3179套提升了近44%，是今年以来单月涨幅最多的一个月。

显然，这是市场信心与预期好转的直接结果，从11月12日的防疫“二十条”到12月7日“新十条”的先后颁布，防疫政策发生重大优化，无疑给市场打了两剂强心针。新的防疫政策有利于人员与货物的跨区流动，市场的修复带来的是信心的修复，预期的乐观助推了房市的回暖，“货能畅其流”带来的是“地能尽其利”。

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但房地产的救市之路依旧困难重重，矛盾犹存。距离2022年结束仅剩十余天，国内商品房销售仍然不容乐观。多家机构测算称，2022年国内商品房销售额约为13.5万亿元，同比跌幅约为25%，对应销售额减少约4.7万亿元。

房地产市场一年多来的下滑，其实是市场多方因素的综合产物。“房企融资三条红线”“房贷集中度管理”等政策打击了高杠杆融资，一年多来多家房企的“债务爆雷”也打击了购房者对房价上涨的预期。

新冠与一刀切、层层加码的防疫对经济的冲击则是房地产市场不振的直接原因：人员流动困难重重，经济增长放缓，收入预期受损，就业市场萎缩，消费指标不振，自然严重冲击了房地产成交额。

潜在购房者对未来经济的预期，直接决定着房地产市场的兴衰沉浮。如果潜在购房者预期未来经济向好、就业与收入的前景乐观，那么他们就会更倾向于“长期主义”理财，投资购房的意愿随之上升。

而如果潜在购房者假定未来经济难有好转空间，就业与收入的前景悲观，那么他们就更容易走向“及时行乐”的消费理财策略，自然也就不会有长期储蓄、购置房产的规划，从而拉低房地产的交易量。

一句话，市场能给潜在购房者多少预期的信心空间，就意味着房地产业在未来能有多大的成交量空间。

支撑房价的主要要素本就不仅仅是一堆融资端与供给端的利好政策，而是购房需求端的市场预期与信心。企业愿意扩大投资与生产，就业市场兴旺走高，消费市场重新兴盛——宏观经济面的向好，才是房地产业的最大“托底”。

一旦购房者具备很好的收入预期，对长期主义计划充满信心，那么其购房意愿势必与购房能力同步增长，带来的购房需求最终传导到供给端，为开发商与建筑商购买与开发土地创造融资需求，托起房价与房地产行业：房价凝结的乃是各方对经济的长期信心、对未来经济形势的期望，而不仅仅是一块以立方米计的水泥盒子，或是计算器里变来变去的数字。

从“930新政”到“金融十六条”，今年密集出台的救市政策依然是“就房产而论房产”，要么融资端与供给端上闪转腾挪、给房地产从业者留出缓冲时间，要么在购房资格与首付/按揭上做文章、刺激人们的购房意愿。但无疑地，如果市场没有更多潜在购房者涌入，如果不能为市场创造旺盛的购房需求，如果人们的信心与预期难以提振，那么这些救市举措都无法做到治标治本，充其量只能推迟楼市衰落的时间。

因此，拯救房地产行业仍需从宏观经济的高度，在政策工具箱里找到更顺手的治本工具。房地产是国民经济的支柱产业，直接牵涉各个经济部门的兴衰，其“国民经济晴雨表”的性质在中长期内仍然不会改变。房地产市场的阴晴圆缺，反映的乃是国民经济的沉浮枯荣，与就业、收入、消费等指标紧密相连：宏观经济面的风吹草动直接关涉购房者的信心与预期，“功夫在诗外”方是提振房地产业的题中之义。

“后防疫时代”已是人们展望未来经济的高频词汇，显见公众对经济恢复的殷殷期待：人们企盼有更多的政策牛肉促进投资、提振消费与就业，让经济回到新冠之前的上行轨道，为房地产市场注入涓涓不壅的源头活水。

因此除了松绑限购限贷、放宽房贷按揭要求、为上游房企纾困等政策以外，面向整个宏观经济的政策发力，方是提振房产市场的治本之道。

王兢