本文来源：时代周报 作者：刘婷
地产股掀起久违的涨停潮。
11月14日，A股、港股地产股领涨。截至午间收盘，同花顺房地产开发指数涨2.7%，102支成分股、93只飘红。其中，A股中天金融（000540.SZ）、粤泰股份（600393.SH）、新华联(000620.SZ)等7股涨停。港股内房板块强势大涨，碧桂园（02007.HK）、龙湖集团（00960.HK）一度涨超50%，德信中国（02019.HK）午间收盘大涨 150.91%。
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图源：同花顺
消息面上，房地产“金融16条”提振市场信心。
11月11日，央行和银保监会联合印发《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（下称“《通知》”）。《通知》包含16项具体举措，被称为“金融16条”，政策内容涉及房企融资、保交楼、受困企业风险处置和金融政策等。
《通知》是今年以来，央行首次联合银保监会印发房地产融资文件，涉及范围广、力度空前。
时代周报记者对比发现，《通知》主要有3项重点新增内容。
其中，支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期，相当于给开发商加上“缓冲带”，给予更宽松的债务偿还期。其次，今年以来，以房地产、城投企业为主要投向的融资类信托计划发行持续收紧。《通知》鼓励信托等资管产品支持房地产合理融资需求，意味着房地产信托的“紧箍咒”有所松动。
执行方面，《通知》指出：“对于新发放的配套融资形成不良的，相关机构和人员已尽职的，可予免责。”
一名商业银行高管对时代周报记者表示，此举相当于为机构铺上安全垫，意义重大。自房地产企业密集出险后，多数银行执行人员不敢将资金批给房地产项目和企业，使得房地产企业合理融资需求得不到满足。
多名房企、信托和券商从业人士均认为，《通知》对房地产企业影响重大，将对行业带来积极影响。在央行和银保监会的支持下，房地产行业的“政策底”已现。但具体影响力度，仍需看后续执行措施。
支持合理展期
2021年下半年以来，多家房企陷入流动性危机，出险房企数量增加。在融资收紧、销售乏力的背景下，多家房企出现商票逾期、债券违约。
Wind数据显示，2021年6月1日至2022年11月13日，共有244只涉房债券出现违约或展期的情况，违约日债券余额共4262亿元。上海票交所发布的《截至2022年8月31日的持续逾期名单》显示，截至8月31日，商票逾期现象的房地产项目公司数量为2801个，占房地产企业的67.6%。
偿债高峰期已至，房企仍面临较大的偿债压力。据中指研究院统计，截至今年10月31日，房企待偿余额共计30075.9亿元；一年内到期的债券合计9552.8亿元，房企仍然面临较大的偿债压力。
债务压顶，多家房企希望获得缓冲期，以时间换空间。
《通知》指出，对于房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资，在保证债权安全的前提下，鼓励金融机构与房地产企业基于商业性原则自主协商，积极通过存量贷款展期、调整还款安排等方式予以支持，促进项目完工交付。自通知印发之日起，未来半年内到期的，可以允许超出原规定多展期1年，可不调整贷款分类，报送征信系统的贷款分类与之保持一致。
中指研究院发布研报称，这项措施将极大缓解房企偿还债务压力，有效缓解房企现金流紧张，特别是对于未出险民营房企将是极大支持。预计在房企债务展期和增信发债后，企业资金压力或将得到一定缓解。
事实上，在《通知》出台前，富力已抢先喝到展期“头啖汤”，成为首家境内外债展期的房企。
11月10日，富力地产宣布，其8笔境内债、合计金额135亿元人民币已全部展期成功。展期后，8笔公司债券的加权平均到期期限从约4个月延长至3年以上。
协纵策略管理集团联合创始人黄立冲认为，部分房企成功展期境内债券，一方面是目前市场形势的无奈选择。另一方面，也有地方部门或机构从中协调给予支持的原因。
房地产信托破冰
房地产信托赛道进入寒冬之际，《通知》关于信托基金的定位，助力其顺利破冰。
《通知》指出，鼓励信托等资管产品支持房地产合理融资需求，鼓励信托公司等金融机构加快业务转型，在严格落实资管产品监管要求，做好风险防控的基础上，按市场化，法治化原则支持房地产企业和项目的合理融资需求，依法合规为房地产企业项目并购、商业养老地产、租赁住房建设等提供金融支持。
图源：图虫创意
一名房地产信托基金人士对时代周报记者表示，2022年，资管新规正式落地，房地产信托成为监管部门的重点监管对象，多家机构因资金违规进入房地产领域而受罚，行业进入寒冬，涉房的信托基金体量骤减。
中指研究院统计数据显示，今年前9个月，房地产企业非银融资总额7331.5亿元，同比下降52.6%。其中，信托占比16%，同比下降15.1%。
多名业内人士认为，《通知》鼓励支持信托产品支持房地产合理融资需求，可以为房地产增加融资通道，加快融资步伐。但对于房地产信托的监管仍会持续，信托对房地产项目会保持审慎态度。
克而瑞地产研究中心认为，债券、信托等多渠道支持企业合理融资需求，加快“输血”短期经营困难的企业，实质性扭转房企融资困境。具体而言，为财务总体健康、面临短期困难的房企债券发行提供增信支持，鼓励信托等资管产品支持房地产合理融资需求等。
免责条款推进利好落地
《通知》中的“免责条款”，为文件执行起重要作用。
《通知》指出，明确按照“后进先出”原则，项目剩余货值的销售回款要优先偿还新增配套融资和专项借款，对于商业银行按照通知要求，自通知印发之日起半年内，向专项借款支持项目发放的配套融资，在贷款期限内不下调风险分类：对债务新老划断后的承贷主体按照合格借款主体管理。对于新发放的配套融资形成不良的，相关机构和人员已尽职的，可予免责。
“之前有不少银行‘拉清单’，对之前投入房地产项目后形成不良资产的部门和人员进行惩罚，轻则扣奖金、重则裁撤部门。在房企出险后，大家更不敢投房地产企业和项目。”一名国有商业银行深圳支行的投资经理对时代周报表示，《通知》对相关机构和人员进行免责，在执行层面有开了一个口子，但关于免责细则，预计各个银行接下来都会有具体细则，具体尺度如何还需看细则而定。
除了“免责条款”，《通知》还明确，应区分项目和集团，支持合理融资需求。
《通知》要求，对于风险识别，金融机构要合理区分项目子公司风险与集团控股公司风险，在保证债权安全，资金封闭运作的前提下，按照市场化原则满足房地产项目合理融资需求。支持项目主办行和银团贷款模式，强化贷款审批、发放、收回全流程管理，切实保障资金安全。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，该通知是对近期金融扶持地产稳定一系列政策的总结，也体现了监管层对于地产金融的态度，即稳定杠杆和融资，避免因失灵和去杠杆提速导致系统性风险的发生，重点也挺突出，即保交楼、风险处置、金融消费权益，同时也希望向新市民、租赁等新的地产融资方向转型。
