21世纪经济报道记者 吴抒颖 广州报道
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2022年下半年开局，东莞楼市迎来了今年的又一次房地产政策优化。
7月4日凌晨，东莞市住房和城乡建设局等四部门联合发出《关于加强分类指导优化住房限购政策的通知》，将东莞市住房限购区域缩小至莞城街道、东城街道、南城街道、万江街道和松山湖高新技术产业开发区。
这意味着，除了上述五个区域以外，东莞其他区域已经暂停实行住房限购政策。
东莞在《通知》中解释，再度优化政策的原因是，根据房地产市场形势变化，东莞支持刚性和改善性住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。在前期已出台部分优化措施的基础上，借鉴其他部分限购城市经验做法，加强分类指导、分区施策，实施区域差异化限购的新举措。
随后，东莞多家银行也将非限购区域的个人住房贷款首付降至最低比例20%。
东莞不是第一座对限购进行松绑的强二线城市。在此之前，南京、厦门、成都和武汉等也已经对购房政策进行了相应的调整和优化。尽管市场普遍认为房地产市场已经触底，但是根据市场当前的表现来看，却难言全面回暖。强二线城市楼市，还未完全走出低谷。
限购放开
东莞本次对房地产政策进行调整的尺度并不小。
根据《通知》，东莞住房限购区域已经缩小至莞城街道、东城街道、南城街道、万江街道、松山湖高新技术产业开发区，其它区域暂停执行住房限购政策。除此以外，包括长安、虎门等经济强镇及塘厦、凤岗等临深片区在内的28个镇街，均可实现“零门槛”购房。
《通知》还指出，将支持购房者合理住房需求，落实好差别化住房信贷政策，合理确定商业性个人住房贷款的首付款比例和贷款利率。
而据21世纪经济报道记者了解，在《通知》出台之后，东莞多家银行已经执行非限购区域首付比例降至20%的政策。
一位东莞四大行的人士告诉21世纪经济报道记者， 现在非限购区域首套房已经可以做到首付比例20%；有一套在供或者结清，首付比例最低也可到30%；有两套房以上则根据借款人信用情况审慎把握。
东莞大幅度调整房地产购房政策的背景是，今年以来楼市持续低迷。
根据合富研究院统计的数据，2022年上半年，东莞一二手楼市成交均同比萎缩约五成，低迷程度达史上之最，甚至低于2008年。
而即便东莞在今年5月已经出台了“莞七条”政策的背景下，房地产市场的回暖迹象也并不明显。
根据中原统计的数据，2022年6月虽然是传统旺季，但表现相当平淡，中原监测的百盘数据，每周来访量和认购量持续下滑。
而截至6月底，东莞新房去化周期为26个月，创下历史新高。新房库存425万平方米，叠加下半年255万平方米的新增供应，规模达680万平方米。
一位熟悉东莞楼市的人士对21世纪经济报道记者分析称，东莞楼市现在的成交量非常低，二手房甚至可以说是无市无价。“现在很多有意买或者卖的业主都在观望，主要是因为现在很多二手的价格都跟他们预期不一致，要低很多。二手房能够成交的，几乎是要迅速套现所以贱卖的。”
在深圳从业人士看来，东莞限购放开之后能够承接购房需求的外溢，这或将成为东莞楼市的支撑之一。
合一城市更新集团董事总经理罗宇在接受21世纪经济报道记者采访时就认为，东莞包括临深镇区限购基本放开，吸引深圳购买力外溢已是现实。“当下对于仍有购买力的极少数城市，价格是核心因素，临深在价格上具备吸引力，但这个外溢会有一个过程。”
缓慢复苏
东莞是今年以来强二线城市对房地产政策进行调整的典型样本。在这一次大规模调整限购降低首付之前，东莞在今年已经进行过四轮力度不等的房地产政策优化。
业界人士普遍认为，东莞这一轮房地产政策调整，能够释放一定的购买力，但最终能否爬升，则预期中性。
合富研究院分析称，由于东莞85%的区域暂时不再限购，理论上将刺激部分“异地”置业人群置业东莞，但鉴于经济大环境及楼市预期不景气影响，此类数量较有限，具体因区域和个盘而异。
车德锐则预判，随着政策调整之后，东莞整体市场包括新房和二手房市场，虽然是传统淡季，也会成交放量明显。区域方面，预计核心限购区域市场变化不明显，而对于非限购区域，成交将明显好转，特别是环城区，环松湖区和临深片区。
放眼全国，在房地产政策进行多轮优化的情况下，市场虽然有所反馈，但迹象也并不十分明显。
以武汉为例，今年以来武汉也进行了多轮渐进式的房地产调控政策优化，最终在大环境的推动下，今年6月表现有所回暖。
根据中指研究院数据，2022年6月，武汉创出月度成交10885套的半年新高；其中，从6月20至30日，11天成交5441套，日均494套，相较于5月日均272套的成交水平，涨幅达到了81.6%。
不过，即便有触底回升的迹象，但市场仍保持相当的谨慎。
一位武汉当地的从业人士告诉21世纪经济报道记者，现在已经不是买房能升值保值的年代了。现实情况是购买力很少，而且武汉之前吸引了很多周边城市的外溢已经消化了很多的需求，市场很难得到根本的扭转。
同策研究院在近期的一份报告中也指出，从30核心城市房地产市场销售数据来看，6月份商品房销售面积为1668.6万平方米，同比下降7.41%。可以看到6月份数据尽管降幅在收窄，但是仍然延续下降的趋势，市场还未触底。
同策研究院预计，从房地产市场周期趋势来看，2022年整体处于下行趋势，也就是说从全国层面来讲，负增长会持续整个下半年。但是城市之间会呈现分化，一线城市最先触底回暖，预计在四季度左右，非核心二三线城市可能会到明年上半年才会触底。
