极目新闻记者 刘闪
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受多重因素影响，叠加楼市调整，刚刚过去的上半年，全国楼市表现继续承压，作为新一线城市的武汉也不例外。根据中指研究院数据，2022上半年，武汉新建商品住房成交55942套、627.7万平米，同比去年，分别下滑47.2%和48.9%，略高于全国平均跌幅。
“需求收缩、预期转弱、去化降低、信心不足、库存高企等因素影响，2022楼市开局有些低迷。不过从5月起，武汉陆续出台了楼市放松政策，6月成交明显反弹。”7月5日，中指研究院华中市场研究中心主任李国政在接受极目新闻记者采访时如此表示。
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6月创出月成交半年新高
根据中指数据，2022年上半年，全国100个大中城市，新建商品住宅月均成交面积约3099万平方米，同比下降42%，与2019-2021年同期均值相比下降31%。
具体看武汉楼市数据，今年一季度，武汉市场观望情绪浓重，新房市场供需表现较为低迷，1—3月，武汉住房成交套数分别为10634、5957、10368套。进入4月和5月，楼市持续低迷，4月成交9680套，5月成交8448套，连续两月下降。
与此同时，去化率也不尽理想，2022年1月，中指研究院监测武汉楼市开盘去化率为39%，也是半年最高，3月和5月更是低于20%。市场拼杀激烈，最终胜出的项目，绝大多数是品牌企业打造，安全性成为买房人考虑的一个突出问题，国企的稳健优势凸显。截至5月底，武汉住房去化周期达到14.0个月，其中新城区平均达17.6个月，市场压力不断显现，因此，武汉在诸多方面进行了积极的调整。
5月起，武汉出台措施支持合理住房需求。随后的6月，楼市出现触底反弹势头，成交明显活跃，创出月度成交10885套的半年新高，但土地市场的复苏、消费信心的提振、未来预期的稳定，依然任重道远。
三轮调整形成“组合拳”效应
5月21日，武汉市出台重磅楼市新政：二孩或三孩家庭可在中心城区购买第三套房；父母或子女来汉投靠，也可在限购区购买第三套房；外地人在汉买房门槛大幅度降低，缴纳社保或个税满2年改为1年即可。
此后至今，武汉楼市先后经历了3轮不断加码过程。与此同时，在汉金融机构进一步下调房贷利率，按照首套房贷利率4.8%、二套房5.05%执行。
李国政回顾武汉近期楼市政策称，针对亲属投靠、多孩家庭、外来刚需等群体，可以新购一套住房，做了定向放松，效果有所显现。5月21日到31日的11天内，累计成交3275套，日均成交297套，较此前增幅不到2成，没有达到预期。接着，6月初，武汉经开区等四大区域全面解除限购，6月1日-19日，累计成交5414套，日均285套，可以看出，市场反应依旧一般，并未出现想象中的大幅反弹。因此，针对改善性需求为主的情况，6月20日起，武汉新政再次加码，本地户籍家庭限购区域可购房3套，非武汉户籍购房证明降低至6个月。
从6月20至26日，11天成交5441套，日均494套，相较于5月日均272套的成交水平，涨幅达到了81.6%。其中，6月30日住房成交1178套，7月1日住房成交1226套，创出近两个月单日成交最高。
李国政分析认为，2022上半年，4月、5月成交跌破万套大关，前所未有的降温，促使有关部门不断出手，一系列维稳纾困措施持续出台，叠加房贷利率的下调，终于在上半年收尾之际起到效果。总的来说，通过三轮的渐进调整，通过房贷利率、落户、限购放松等一系列手段，形成组合拳效应，有效促进了市场需求的释放，特别是自住和改善性需求不断入市，推动了市场成交的活跃。
新城区成交占比有所提高
持续的调控，武汉楼市的“房住不炒”得到了充分体现。根据武汉市住房公积金管理中心发布的数据，2022一季度贷款投放中，40岁以下青年人占比超90%，首套房贷款占比近80%，中小户型贷款占比超过95%，支持青年人、留汉大学生在汉安居乐业。
另外，在改善性需求方面，以武昌、汉口滨江为代表的高端住宅，延续了2021年的火爆，取得了强于刚需楼盘的表现。其中，在武昌滨江商务区，单价3万+的月亮湾壹号两次开盘两次售罄，武汉长江中心、龙湖清能天奕、联投中心、华润长江悦等也都可圈可点。汉口滨江商务区的绿城黄浦湾，最新一期备案达到了毛坯均价5万+，再次超过市场预期。华润瑞府、仁恒滨江园、新希望D10等新老项目接力，壮大二七滨江一线阵容。
政策的变化也加大了区域分化。由于黄陂、东西湖、江夏三大新城区和武汉经开区全部解除限购，提高了新城区成交占比。根据中指研究院数据，目前，武汉住房成交的主城区占比开始下降，4—6月分别为70.7%、60.6%、54.5%。其中，新近解除限购的4大区域，6月新建住房成交量有大幅增长，环比最低上涨54%，最高的东西湖区达到169%。
但市场出现的新变化是，原本拥有不限购优势的蔡甸、新洲、汉南等区域，整体流量出现下滑，6月成交明显下行，预计这一新挑战，还将持续一段时间。
供需两端政策均仍有空间
2022年上半年，宏观经济下行压力加大，“稳地产”对“稳经济”重要性有所提升，中央多次表态支持地方政府因城施策稳定房地产市场。但目前部分城市调控政策力度仍保持相对克制，在市场销售继续下行的情况下，政策力度有望进一步加强。短期来看，房地产市场恢复稳定运行前，各地因城施策频次或将维持在较快节奏，供需两端政策均仍有空间。
李国政表示，经过不断的努力，武汉楼市6月成交明显反弹，但在多重压力之下，持续的动能有待观察。市场成交量持续在谷底徘徊，一定程度上影响了房企拿地的积极性，市场去库存压力依旧比较艰巨。不过可喜的是，众多房企借助政策利好，加大了营销力度，加快去库存回款力度，市场总体呈现“加量不加价”的特征。
李国政分析认为，在整体需求疲弱的背景下，严守“房住不炒”红线，虽然地方政府不断调整和完善相关政策，但在具体尺度把握上还有些困难，这也从另一个侧面使得消费者的观望情绪加重。“相比同类城市，武汉出手时间较晚。按照因城施策、循序渐进原则，武汉后期不排除还会持续优化相关措施，支持居民的合理购房需求。”他说。
