文|凯风

楼市松绑潮中，有一个城市成了独特存在。

面对市民关于“行业不景气，收入暴降，请求修改调整限购限售政策”的建议，长沙市有关部门回应称回应称：

目前对于限购政策只能严格执行，精准落实。

在此之前，郑州、哈尔滨、福州、南京、苏州等地已率先松绑，部分城市更是打响了取消限购限售第一枪，楼市大松绑呼之欲出。

此番表态说明，长沙短期不会跟风松绑限购，从而成为“房住不炒”态度最坚决最始终如一的城市。长沙为何这么硬气？

01

长沙，是全国房价最低的万亿GDP城市。

作为全国为数不多的GDP破万亿、常住人口超千万的“双万”城市，长沙房价却仅与西北地区弱省会看齐，甚至不及东部沿海一些普通地级市。

目前，全国共有70多个城市房价破万，浙江更是以11地市房价全部破万而被津津乐道，而长沙房价排在这些城市的中下游。 数据显示，2022年初，长沙房价约为1.1万元左右，在全国各大城市中位居60名开外。

这一房价，不仅远远低于同为中部强省会的武汉、郑州、合肥，还不及南昌、太原，甚至低于浙江衢州、江苏盐城、海南陵水等普通地市。

房价是高是低、是否合理、是否可负担，看的不只是绝对数值，更要与居民收入进行对比。

从房价收入比来看，深圳、厦门、三亚、北京、上海位居全国前列，而长沙在大城市中处于垫底位置。

可以说，在万亿经济强市中，只有长沙的房价收入比处于相对合理水平，居民买房负担最低，房价不至于成为生活之困。

02

严打炒房，长沙房价怎么走？

房住不炒，并不意味着房价只能跌不能涨。同理，严打炒房，目的在于促使房价回归合理水平，避免暴涨暴跌的可能性。

换言之，与经济、收入增长同步的房价上涨，不乏合理性。而脱离基本面的房价暴涨，则容易面临市场的反噬。

过去2年来，在史上最严调控制约之下，一众城市房价回到了2年前，其中不乏二线省会。

根据国家统计局数据，在纳入统计的70个大中城市中，28个城市房价回到两年前，其中跌幅最大的为牡丹江市，跌幅达12.5%。

在全国26个省会（拉萨未纳入统计）中，有14个城市房价低于1年前，10个城市房价低于2020年。

这些城市包括郑州、长春、哈尔滨、石家庄、济南、南昌、南宁、呼和浩特、贵阳等，其中部分省会，正是这一轮松绑的急先锋。

相比而言，长沙房价一直保持相对平稳状态，且呈现出稳中有进的特征。

数据显示，2022年初，长沙房价同比去年上涨3.7%，与2020年相比上涨6.1%。

这一增速，明显低于长沙的GDP增速和居民收入增速。

2021年，长沙GDP增速、城镇居民可支配收入增速分别为7.5%、7.2%。

要知道，这两年，长沙一直维持着全国最严的楼市调控政策。 除了对限价做出一定调整之外，最核心的限购、限售、限贷等“三限”政策，一直都是高压态势。

这种局面下，房价依旧能稳中有进，显然是来自基本面的支撑，与炒房基本没有关系。

03

不靠房地产，长沙经济下滑了吗？

房地产松绑论，最大的依据是房地产关乎经济增长，卖地收入关乎土地财政，更牵扯了一系列上下游产业链。

这种说法的另一个极端是，最严炒房令，必然会导致经济增长受损，居民无法享受到资产膨胀带来的增值效应，居民财富将会远远跑输其他城市，进而导致高收入群体避而远之。

且不说房价大涨大跌，更不利于居民财富的保值，有多少中小城市在暴涨之后又被打回原形。

回到核心问题，过去几年来，长沙GDP增长如何？人口和人才是否外流了？

显然不是，反而GDP增速和人口增幅双双位居全国前列。

先看经济。2021年，长沙GDP达1.32万亿，位居全国第15位；人均GDP达13万元，位于省会城市前列。

再看人口。

2021年，长沙常住人口1023.93万人，同比增加17.85万人，超过广州上海苏州南京青岛等地，人口增量位居全国前列。

与2010年相比，长沙人口增量超过300万人，同样位居全国前列。

这是湖南首个千万人口城市，生动体现了“强省会”的集聚效应。

日前，湖南省党代会旗帜鲜明提出实施“强省会”战略，长沙更将“撤县设区”提上日程，作为内涵式扩张的主要途径。

强省会，对于湖南之所以如此重要，是因为地处中部的湖南，本身面临着大湾区和长三角的双向拉扯，大量劳动力人口涌入外省。（参阅《全国第5大城市群，呼之欲出》）

做大长沙，做大强省会，以强产业、低房价带动人口回流，无疑有利于整个省域的长期发展。

04

长沙靠什么按住房价的？

长沙模式，一度被作为住建部向全国推广的样本，这套模式说起来并不复杂。

一是楼市调控全国最严，“反炒房”态度最为坚决，几乎遏制了所有投机空间。

1、限售4年。商品住房须取得不动产权属证书满4年后方可上市交易。2、二套限购。购买二套房，必须在首套房拿证4年之后。3、二套征收重税。个人购买家庭第二套改善性住房，按4%的税率征收契税。4、堵住人才购房漏洞。专科及以上学历人才，须满足在长工作生活24个月。

不难看出，长沙调控政策之严，丝毫不亚于一线城市，比起同为万亿省会的二线城市，更是有过之而无不及。

二是天量供应土地，杜绝人为制造短缺。

房价短期看政策，中期看土地，长期看人口。

毕竟，土地是垄断的，土地供应是否充分，是不是存在人为制造短缺，有没有主动制造“地王”，决定着许多城市房价的走势。 反观长沙，土地供应呈现井喷之势，供求不存在人为制造的短缺。 从2017年以来，长沙土地供应就处于放量状态，2021年虽然市场转冷，但长沙土地供应面积仍旧创下新高。 这些土地，成了平抑房价的关键支撑。

事实上，在内地，不少城市都将“土地资源紧张”作为房价上涨的合理依据。

几乎所有城市都不存在真正的土地短缺问题，问题是土地有没有供应充分、住宅用地究竟占比有多大、住宅供求失衡有没有人为因素存在。

三是全国楼市趋于见顶，单纯靠松绑未必还能救得动，未来房价涨跌必然面临基本面的约束。

这是楼市新常态。这种局面的出现，意味着大松绑未必对每一个城市都有用，如果基本面堪忧，再多的政策刺激恐怕都无济于事。

未来，只有经济保持强势增长、产业不断升级、人口持续涌入的城市，房地产还有不错的未来。