自“十九大”起，中国对房地产市场的发展方向有了清晰的定位和规划，“多渠道保障”和“租购并举”的制度安排相继提出，住房租赁也受到了市场的广泛关注。2022年中央及地方共发布263条住房租赁相关政策，涵盖了“金融税收、权益保障、市场监管和租赁供应”四大方面。通过政策扶持，构建和完善租赁住房特别是保障性租赁住房“投建管服退”的商业闭环，引导和鼓励多元化市场主体参与行业建设和发展。

在投资端，2022年中央财政将补助224.1亿元用于租赁住房保障，银行业金融机构加大对保租房的支持力度，建行300亿元住房租赁基金的落地，通过投资房企存量资产，改造为租赁住房，增加市场化长租房和保障性租赁住房供给；在建设端，“十四五”期间全国计划筹建保障性租赁住房870万套（间），各地土地支持政策、非改租、产业园配建等配套政策密集出台；在管理端，各地保障性租赁住房租赁管理政策陆续出台，地方住房租赁条列、租赁资金监管等市场规范政策出台；在服务端，租赁住房税费减免、非居改保执行民用水电气价格标准、保障性租赁住房项目认定、公积金提取支付房租等配套服务政策出台；在退出端，保障性租赁住房REITs政策不断完善，保租房REITs项目有序落地。

表：2022年度中国住房租赁行业重点政策

信息来源：公开资料整理

2、个人房源租金受疫情影响有所波动，新增供应开始小幅回升

聚焦市场租金表现来看，2022年全国55城个人房源平均租金为33.11元/平方米/月，环比上涨3.82%，同比上涨1.48%。2022年以来，随着年初疫情的蔓延，租金波动较大，逐月来看，7-8月毕业季的到来，带来了一波租金的上涨，随后，租赁市场进入传统淡季，租金开始下跌，12月，北上深等一线城市受疫情反复的影响，且处于年末，租赁市场供需出现一定失衡，租金出现异常上涨情况。

数据来源：CRIC城市租售系统

从新增供应来看，近五年，全国55城个人租赁房源新增房源量整体呈现下跌趋势，其中2022年个人房源新增供应仅为2018年的一半。近年来供应量的持续走低，与房地产销售市场也息息相关，2020年年末至2021年中旬，房地产市场开启了新一轮牛市，二手房房价的日益高企使得一些原本用于出租的二手房，被房东用于出售，或者处于观望市场的状态，直接导致了市场上可用于租房的房源减少。

由于人口流动和疫情的原因，2022年新增供应房源较2021年整体变化不大，2022年全年个人房源新增供应量为620.50万间，同比上涨2.65%，新增供应量开始小幅回升，后疫情时代，供应的房源有望开启持续上升趋势。

数据来源：CRIC城市租售系统

数据来源：克而瑞租售

开业规模榜中，入榜企业开业规模门槛上升至5526间，较上一季度提升了409间，入榜门槛持续提升。开业规模榜中，TOP3头部企业开业规模共计36.54万间，占TOP30企业开业规模的40%。

其中，万科泊寓以17万间的成绩遥遥领先，位居榜首。龙湖冠寓也于今年突破11万间开业规模，在2022年4月份龙湖集团公布的2021年年度报告显示，2021年冠寓录得租金收入22.3亿元，实现首年盈利1.4亿元。魔方生活服务集团作为长租公寓领域中的头号运营商企业于2022年9月赴港递交了IPO申请，是继蛋壳公寓、青客公寓之后首家冲刺IPO的长租公寓企业，截至2022年年底，开业规模已达7.72万间。

值得注意的是，近年来，大型租赁社区作为租赁行业未来发展的重要风向标，屿果公寓作为象屿集团旗下长租公寓品牌，2022年分别在厦门和上海开业两个大型租赁社区项目，大大提升了开业规模，截至2022年底，屿果公寓以开业规模5637间，首次进入开业规模榜TOP30。

从排名变化上来看，TOP10租赁企业排名相对稳定，头部企业保持优势，排名前十的企业中，房企系的租赁企业开业规模占绝对优势，房企系依靠自身优势，在轻重并举的模式下，市场占有率不断提升。

从开业增速来看，TOP30企业中，房企系的华润有巢和中海长租公寓（海堂、友里）开业同比增长均超50%，分别增长63.47%和58.54%，其次，房企系的保利公寓开业规模同比增长24.84%，环比增长10.44%；运营商系的城家公寓开业同比增长也达到37.85%，国企系租赁运营企业发挥示范引领作用，积极拓展房源，开业规模不断增长，合房承寓开业规模同比增长近20%。

同时，也有部分地方性租赁企业表现亮眼，珠江租赁、广州城投、东南青年汇、安居瑾家等地方性租赁企业，开业房源稳居TOP30。然而，几家欢喜几家愁，也有部分企业因经营不善关闭门店，排名不断下降。

2、TOP30管理规模超124万间，同比增速5.11%

2022年，租赁企业管理规模达124.78万间，全年累计拓店规模超6万间。相较于2022年Q3，年底租赁企业拓店速度加快，环比增长2.76%。

数据来源：克而瑞租售

在管理规模榜中，入榜企业管理规模门槛为10042间，TOP3管理规模共计41.98万间，占TOP30管理规模的34%，企业头部效应依然显著。万科泊寓和龙湖冠寓分别以21.40万间和11.82万间的管理规模持续摘得冠军和亚军席位。

2022年度，城家公寓战略合并中富旅居旗下瑞贝庭公寓酒店品牌，并积极拓展上海大本营之外的城市，如：保定、福州、天津等，管理规模快速增加，相比去年同期拓展房源15797间，同比增长72.05%，排名上升6名。值得注意的是，企业员工住宿赛道表现亮眼，乐璟生活社区和安歆集团，不断加强与各地政府、园区管委会合作，提升市场占有率，管理规模同比增长均超过15%。

与去年同期相比，国企系、央企系企业厚积薄发，资产规模持续增加，排名不断提升。如：合房承寓一年拓展房源12678间，管理规模同比增长35%，排名上升2名；其次，央企系的华润有巢一年拓展房源12000间，管理规模同比增长27.27%，排名上升1名。

3、2022年部分企业的项目“纳保”，但整体占保租房的比例较低，纳保进展较为缓慢

随着2021年6月29日，国家明确将保障性租赁住房纳入基础设施公募REITs试点范围，住房租赁行业迎来新的发展风口，尤其在当下经济下行，稳定的经营、持续的流水或许更为重要，因此越来越多企业加入“纳保”行列。对于租赁企业而言，保租房不仅能够保障稳定、持续的经营，更能通过公募REITs实现有效退出，从而形成长租公寓“投融管退”闭环，为运营商提供优质的退出渠道，快速回笼资金，有效提高流动性，进一步释放业务价值。

目前市场上，万科泊寓、华润有巢、招商伊敦公寓、瓴寓国际、魔方生活服务集团在内的十余家住房租赁企业纷纷加入纳保行列。但整体“纳保“项目还是以新建项目为主，受租金管控影响，市场化已经运营的项目纳保进度较慢，房企系项目纳保积极，看重保租房REITs退出渠道。

以上海为例，目前市场化项目纳保占比较低，且以国家队和房企系为主，创业系较少，很多项目本身就未实现盈利，更是难以接受租金打折，而房企系纳保积极，更多的是看重后期项目通过保租房REITs实现退出。

表：上海市场化项目“纳保”落地情况

信息来源：克而瑞租售整理

4、大型租赁社区持续入市，引领行业发展

自2020年以来，“大型租赁社区”便成为了租赁行业的热度词汇，大型租赁社区对住房租赁市场的发展，构建新时代住房制度改革和长效机制建设，提供了有益的探索和实践价值。大型租赁社区作为市场租赁房源的重要供给，也是未来租赁产品的主流发展方向。2022年市场上有多个项目以大型租赁社区的形式入市。

从项目的分布情况来看，大型租赁社区主要布局在租住需求旺盛的核心一二线城市，其中上海布局项目最多。2022年全年上海共计有7个大型租赁社区（房源≥1000间）入市，共计提供超1.4万间租赁房源。从运营商品牌来看，具有规模化运营能力的住房租赁品牌在市场上占据优势，以华润有巢为例，通过轻资产托管或重资产持有的模式在多个城市布局大型租赁社区。

表：2022年新开业的大型租赁社区

备注：大型租赁社区选取标准，房源数量≥1000间

数据来源：克而瑞租售

5、政企合作模型确立，推动租赁行业加速发展

目前地方国企拥有大量的相关资产，但一些国企主业目前擅长的业务能力并非在租赁领域，虽手握物业但在建设、运营上缺乏经验，因此寻求运营经验丰富的运营商合作建设租赁住房成为首选。目前，政企合作的开发运营模式在住房租赁领域已经受到关注，且该趋势在人才公寓、大型租赁社区等强调产品及运营能力的细分品类中表现得更加明显。

以瓴寓国际为例，瓴寓国际作为大型租赁社区领导者，积极与各地政府合作，先后与上实城开、南京江北新区产业技术研创园、锦江发展、浙建集团、杭州城市土地发展有限公司、南京新居建设集团等达成战略合作，打造人才公寓样板。今年入市的城开·莘社区由上实城开和闵行区莘庄镇共同打造、瓴寓国际运营管理，首批开放房源324间。此外，华润有巢、窝趣、龙湖冠寓等品牌也积极与各地政府合作，助力当地保租房/人才公寓高标准落地。

表：2022年部分政企合作开业项目

资料来源：克而瑞租售整理

随着住房租赁行业顶层设计完善，住房租赁行业规范化发展的环境已基本形成，市场主体筑基也初步完成。2022年作为保租房建设的重要一年，在国家大力倡导租赁住房的政策红利下，TOP30租赁企业开业规模超92万间，管理规模超124万间，进一步实现住房租赁行业的多元供应。住房租赁企业将进一步积极探索各种商业模式，多元化经营，助力更多的新青年新市民实现“住有所居”、“住有宜居”。