鉴以往，知未来。从本期开始，克而瑞物管将推出“年度盘点系列研究专题”，与物业同仁、各位读者一起探讨2022年物业行业重大事件及行业新的发展趋势。本期为“中国物业行业十大关键词”。

12月15日，中国物业管理协会组织召开第五届理事会第六次全体会议，选举王志宏同志担任第五届理事会会长。会议传达了住房和城乡建设部部长倪虹对协会提出的工作要求，切实做好物业管理工作，不断增强群众获得感、幸福感、安全感。倪虹部长表示：“物业管理是重要的民生行业，是落实‘城市三分建七分管’理念的重要领域。”

在以往的很多年中，政府一般会通过投诉热线及互联网平台来倾听和处理居民投诉，其中物业管理相关的投诉通常是最多的，这在一定程度上影响了政府对物业管理行业的认知。新冠疫情让政府管理部门看到了物业管理行业付出的努力，并意识到了物业管理行业在民生问题上的重要性。

(相关资料图)

疫情之外，在日常生活中离业主最近的也是物业，行业中一些优秀的物业服务企业是有能力帮助百姓解决民生问题的，因此，很多民生问题的解决需要包括物业服务企业在内的多方共同努力，例如社区养老、老旧小区改造等等。

从推进城市治理的角度来说，物业行业的发展和城市的发展脉络是一脉相承的，它是城市精细化运营的重要组成部分。物业管理企业具有相对成熟的服务体系，部分头部物企已实现全业态覆盖，通过服务公建、产城项目等参与城市治理，积累了复杂场景的服务经验，在参与城市治理中发挥着举足轻重的作用。

居住社区是城市居民生活的基本单元，是党和政府联系、服务人民群众的“最后一公里”。物业管理行业立足居住社区，与居民的生活紧密相连，随着居民对于生活品质越来越重视，尤其是经过疫情的检验，物业行业逐渐走到台前。

2022年1月份，住房城乡建设部发布了《关于印发完整居住社区建设指南的通知》（以下简称《指南》），结合30省、自治区、直辖市和60余城市、超过200个老旧小区调研，总结厦门、沈阳等地创新实践基础上，提出完整居住社区建设基本要求。针对居住社区建设中突出问题，提出6大类20项建设内容，明确建设指引详见附录。其中，针对物业服务和社区管理短板，《指南》提出物业管理全覆盖和健全社区管理机制的实操方法。

未来几年，推进全国居住社区、尤其是存量老旧小区走向物业管理全覆盖，是政策明确的指引方向，是行业发展的大势所趋。物企需要关注和把握物业管理全覆盖下的发展机遇，与政府协同配合，共同尝试、探索、突破全覆盖工作中的难点，提供创新性、建设性解决思路。把握历史机遇，为企业在城市级别提升管理密度、运营能力、智慧化转型等奠定基础。

自2014年首家物企上市以外，物业管理行业在资本市场历经价值初识、资本热潮和理性回归的三大代表性阶段。特别是2021年下半年以来，受上游房地产深度调整等因素影响，物业行业经历了快速回调的阶段，2021年初物业板块PE均值集中分布在30-40倍，而到下半年估值开始掉头下行，较上半年缩水近四成；2022年，物业管理行业估值并没有发生实质性的改变，估值仍随地产面下行而大幅受挫，并于10月31日，物业股估值降至历史最低，仅为8.4倍。11月份，房地产融资政策“三箭齐发”，加速房地产市场回暖，也直接体现在修复物业行业信心方面。受地产政策的提振，接下来物业股有触底反弹之势，将有望逐渐反弹回升更为合理的估值范围。

2022年以来，低迷的市场情绪持续，企业更为谨慎。从2022年业绩发布会来看，部分物企下调2022年业绩指引，预期增速放缓，且这一发展状况在2022年中期业绩开始显现。2022年上市物企中期规模扩张放缓，营收和净利润增速减慢，净利率和毛利率下滑，行业增收不增利的现象凸显。

收入增长放缓。2022年上半年58家上市物企营业收入均值为20.56亿元，同比增长29.66%，较此前普遍40%以上营收的高增长，上半年营收增速下调。

在管规模增速明显放缓，且增长放缓趋势还将延续。2022H1均值1.16亿平方米，去年同期0.90亿平方米，同比增长28.9%。在管规模同比增速均值33.2%，去年同期为67.2%，下降了34.1pct。2022H1合约面积均值1.72亿平方米，同比增长15.7%，低于在管面积增速。合约在管比1.48，低于去年同期值1.65。

毛利增速放缓，净利润首次普遍下跌。疫情导致企业成本支出上涨，应收账款风险暴露以及坏账计提等对物企利润水平产生影响，物企成本上涨，利润下降，上市物企出现增收不增利的现象。2022年58家上市物企净利润均值2.14亿元，较上年同期下降6.86%。毛利均值为4.92亿元，较上年增加15.75%。上市物企净利润首次出现普遍下跌，净利润与毛利增速与此前超过40%的增速相比，下降明显。

毛利率、净利率双降，坏账影响明显。2022年上半年，上市物企净利率和毛利率分别为10.41%和23.92%，均较往年下滑。2022H1企业资产减值损失均值为0.87亿元，去年同期为0.13亿元。应收账款计提大规模减值损失，是导致净利润下降直接因素。

2021年，物企并购活跃，上市物企披露收购事项53起，累计披露交易金额355.88亿元，2022年上市物企累计披露并购交易51起，披露交易金额104.07亿元，不到2021年全年金额的3成。

从企业并购意愿来看，2022年以来碧桂园服务明确表示要结束大规模收并购动作，其首席财务官在今年中期业绩发布会上表示：追求规模的收购在相当一段时间内不是我们的重点，今年没有大的物管合约的收购计划。雅生活服务、融创服务等企业也已经逐步退出了并购舞台中央。

2022年国央企并购加速，国央企并购交易金额59.3亿元，占比近6成。华润万象生活、招商积余动作频繁，央国物企已然站在并购市场的中央，华润万象生活前三季度将禹州物业、中南服务、祥生物业3家递表物企收入囊中成为行业焦点。

物业管理源于地产开发，但与地产制造业属性及高速周转金融属性不同，物业管理本质上是服务性行业，其盈利增长来自于覆盖规模广度和关联拓展深度。2022年以来多家地产或关联企业陆续发生债务违约，市场对物企独立性隐忧集中爆发，房企旗下物企被迫反向“输血”。物企反向“输血”的方式主要分为三类。

第一类是地产直接向物企借钱或担保付款。在房企资金紧张环境下，不少物企向控股股东提供借款，这让投资人对钱款能否安全归还感到担忧。市场也迅速对此类事件给出负面反馈，例如股价下跌、评级下调。第二类是向物企出售资产。如商管公司或不动产物业资产等。前者似乎存在相关业务合并整合的可能。但对投资人而言，仍不免感到担忧。一些交易披露后，在市场或投资人的反馈下，最终取消。第三类是抵押/出售物企股权。地产资金紧张，物业公司股权就被抵押，或者干脆摆上货架出售。

物企非业主增值服务一直是房企“输送”的主要业务之一，随着越来越多房企的暴雷，母公司经营处于艰难境地，过往对物企的输送也一落千丈。2022年上半年41家上市物企非业主增值服务收入均值下降至2.84亿元，整体增速下降至-6.9%。

从非业主增值服务收入总值来看，2022H1该业务收入总值下滑至116.55亿元，收入占比较2021年下降4.7个百分点至13.1%。

2021年8月住房和城乡建设部发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》（以下简称《通知》），《通知》进一步强调了我国城市更新的方向正逐渐从“拆、改、留”向“留、改、拆”转变，进入城市运营新阶段。

走出“墙外”，探索城市服务，从传统物企向城市服务商转向，已然成为这行业热门风向之一。根据克而瑞物管监测，百强物企中80%企业均已布局城市服务业务，企业城市服务内容也正不断延伸，从保障城市基本功能的城市公共基础类服务向驱动城市高效运营的城市综合治理类服务延伸，向激活城市活力的城市品质提升类服务延伸。典型物企服务内容已逐渐成型，向“服务+运营”方向演变成为趋势。

企业的服务模式也随着服务内容的延伸正不断迭代，如保利物业已从景区全域管理的1.0服务模式不断迭代至市域全域化服务的4.0服务模式，碧桂园服务也将城市服务划分为服务城市、运营城市、经营城市三个阶段，万物云也从横琴新区的“物业城市”模式迭代成“全域智能运营”模式。企业服务模式正从“散点式服务”向“一体化运营”转变。

2022年近七成TOP50物企实现运营智能化，通过物业企业内部管理、运营为核心的数字化应用建设实现企业各类资源的有效利用与效率提升。头部企业在数据驱动增长、物联网、多经业务数字化方面进行拓展和商业模式的创新，中部企业在降本增效、业财方面继续深化数字化应用，更注重数字化在一线运营中的赋能效果。其中8%的头部物企，在多年数字化投入与应用创新尝试过程中，已积累了一定的成功经验与优势能力，正以平台延展能力+生态链整合能力的方式进行数字化建设，以期通过物业数字化能力覆盖更多的项目和业态。

从整体数字化转型成效来看，头部物企认为目前数字化转型的工作已经基本达到了既定的预期目标，提高内部运营效率，赋能一线员工降本增效依然是头部物企重要的数字化战略目标。今年会更加看重数字化应用在一线业务场景的赋能。同时，八成头部物企将创新数字化应用及商业模式，实现营收增长作为数字化战略目标。

2022年11月23日，由深圳市住房和建设局指导，深圳市物业管理行业协会主办，上海克而瑞信息技术有限公司承办，全国各省市50多家地方协会鼎力协办，展期三天的“2022深圳国际智慧物业产业博览会”在深圳国际会展中心圆满落幕。

本届博览会展览面积达2万平方米，围绕“智慧创美好 共生向未来”主题，设置十大主题展区。参展企业近300家，专业观众超3万人次。本次博览会还开通了现场直播采访间、线上看展、论坛直播等线上发布形式，通过直播平台线上同步观展人数达60余万。

展会期间，在深物协会长曹阳的见证下，长城物业、绿城服务、万科物业、中海物业四大品牌物企现场联合签署《住宅物业服务倡议书》。通过打造百人专业招采评审团，组织30余场展商路演，展会期间共实现招采入库86家，促成意向合作订单500多单，现场战略合作签约35组，预计合约金额达千万级。

博览会同期还举办了八场高质量会议，会议主题横跨粤港澳大湾区物业创新发展、城市服务、社区美好生活、物业数字力、智慧化建设、法律政策、产业发展等维度，发布5篇重磅年度行业专题研究报告，为全国物管行业转型升级探索新路，共话行业发展之道。同时，组委会还安排了12个“博物”分会场，邀请全国企业代表赴大湾区不同类型标杆项目参访交流，助力企业提升增长韧性，拓宽发展视野，提高创新能力。

2022年12月25日，在广东省住房和城乡建设厅、广州市住房和城乡建设局的支持和指导下，由广州市物业管理行业协会发起，联合中国商业物业发展建设工作委员会、广东省物业管理行业协会、广州旭杨国际展览有限公司共同主办的“第三届广州国际智慧物业博览会”在广州召开。

本届广州物博会以“科技赋能美好生活”为主题，展览面积超20,000㎡，汇聚了300多家上下游优质参展商，设置了物业品牌、智慧科技、机器人、全域治理、清洁绿化园林等11大专业展区，集中展示物业行业在智慧社区、城市治理、红色物业等方面的全新成果。联动了全国24个省市物业协会鼎力协办，其中山东、内蒙古、河南、贵州、武汉、广东、广州、珠海、东莞、汕头、顺德、南海等10余家物协，携手上百家当地优质物业企业加入广州物博会打造地方馆，呈现当地特色的管理服务理念。

深圳物业产业博览会和广州国际智慧物业博览会均面向全国，集结了一线优秀企业，是全国物业行业重要的交流平台，为全国物业行业转型升级探索新路提供了难得的行业经验交流与学习契机。