二、创新加速，“投、建、管、服、退”全流程均涉及

投资端：包含了企业投资和项目投资两个维度的金融创新。项目投资：建行300亿元住房租赁基金的落地，通过投资房企存量资产，改造为租赁住房，增加市场化长租房和保障性租赁住房供给。企业投资：瓴寓国际启动了A轮的募资工作，得到了国际知名投资机构的认可，首轮募资将超过一亿美元。

建设端：主要围绕银行对于租赁相关项目建设开发贷款的发放提升，今年各银行对于租赁领域中的开发贷，都进行了较为大幅的额度提升。

管理和服务端：围绕着租赁相关的扶持型贷款、经营型贷款，还在持续出现。

退出端：对于资产方来说，它的退出就是金融机构中的项目投资，包括产业基金、海外资金进入的大宗交易、国内保租房中REITs的发行、以及年底提出的市场化租赁房源中对于REITs的一些试点工作。

三、新增涉租用地的整体供应降速，存量盘活成主流

2022年，全国的土地成交，比去年同期降了四成，涉租用地也同比例下滑。以上海为例，上海全年R4用地仅成交一宗，全国涉及到自持的租赁用地成交几乎消失殆尽。新增租赁用地的降速非常显著。

图：2021和2022年涉租用地变化情况（万方）

数据来源：CRIC城市租售系统

在大力发展保租房的号召下，提出多元供应后，各地都在积极落实，存量盘活成为发力重点，“非改租”项目逐渐开始落地。

四、多元化的客户需求促使企业产品力的全面提升

过往的租赁客户主要围绕着城市新青年、新人口，以及一些产业功能住宿客群。2022年租赁需求的显著提升包含了一些家庭人口的租赁需求，也包含了一些高端人口的租赁需求。甚至包含了一些卖掉房子、把租房作为中期租赁需求的客户。客户需求变得多元之后，分类的产品力提升就会开始显现，包括一些大型租赁社区项目的入市，改变了行业中对传统长租公寓的认知。

五、受疫情影响，租金波动起伏较大

2022年以来，随着年初疫情的蔓延，租金波动较大，7-8月毕业季的到来，带来了一波租金的上涨，随后，租赁市场进入传统淡季，租金开始下跌，12月，北上深等一线城市受疫情反复的影响，且处于年末，租赁市场供需出现一定失衡。由于租金的周期性，在2023年来看，上涨压力还是比较大的。

图：2022年全国55城个人房源租金变动情况

数据来源：CRIC城市租售系统

六、个人房源供应出现小幅回暖

由于人口流动和疫情的原因，2022年新增供应房源较2021年整体变化不大，出现小幅回升。后疫情时代，供应的房源有望开启持续上升趋势。

表：2019-2022年全国55城个人房源新增供应量及其同比

数据来源：CRIC城市租售系统

七、机构化租赁企业规模增速下滑，布局城市越来越聚焦

2022年Q3开始，企业的开业规模增速由高转低。主要原因是因为租金的下滑，使得企业对后续经营的预期下调。在这样的情况下，企业布局的城市发生了变化。由原先大家关注的一、二、强三线城市，逐渐聚焦到北、上两个核心一线城市，再加上广深，以及杭州、南京等二线城市作为主要布局点。

核心原因还是因为受今年人口流动下滑的影响，这些城市对人口的吸附能力更强，所以对租赁底层的稳定性更有保障。

八、地方国企参与度显著提升，大社区持续入市引领行业发展

过去几年大家比较诟病的是，租赁用地相关项目的开发周期比较长、入市比较慢，所以大家对于地方国企比较陌生。今年各地的地方国企项目几乎都开始入市，个别没入市的非沿海省会城市的地方国企也陆续发布了自己的租赁品牌。所以地方国企的参与度，在行业中显著提升。而且这些新增建设租赁社区的产品，持续引发了大家对于住房租赁的关注。

九、政企银的合作模型确立，加速了行业发展

从政府到相关租赁参与运营的企业和银行之间的合作模型，随着在2022年年底时建行300亿的产业基金发行后，明确落地。以重庆、济南为代表的先行城市，政府已经发布了地方国企积极配合建行租赁产业基金的参与合作。

除了政府的推行外，传统房地产企业以及地方平台公司，也积极参与到这样的合作之中。

十、资本重新关注，IPO、大宗交易等轮番登场

魔方作为首个以集中式长租公寓产品为主的运营企业，在2022年递交了IPO，也改变了过去几年资本对于中国住房租赁企业关注度比较低的情况。

另一方面，外资的持续介入，在2022年下半年，在中国涉及到约100亿大宗资产的交易，这个大宗资产的交易值，也超过了过去5年任一年的数值。