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近期，中指研究院发布了《2023中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究报告》，通过“人口+产业+交通”等多角度研判城市开发投资潜力，为房企布局提供决策参考。本篇报告是系列研究之一，从人口最新变化和未来趋势看城市房地产开发机会。
人口规模和人口质量决定了城市经济发展潜力以及住房需求的空间，也直接影响着城市房地产开发投资的价值。人口规模大且人口持续增加意味着城市具备更大的房地产市场规模和潜在消费需求；人口质量高，意味着居民购买力强劲，对住房的购买能力高，且对住房品质的要求也更高。2022年末，全国总人口出现60多年来首次下降，人口总量红利减弱，人口流动成为不同城市人口变化的主导因素，受宏观经济及疫情反复影响，2022年不同地区之间的人口流动趋势发生新的变化，但高能级城市虹吸效应仍较为明显，与此同时，生育政策、落户政策、人才引进政策等进一步影响着人口的流向。1
人口流动趋势：二线及东部优势三四线城市人口保持增长，人口集聚优势明显
疫情导致广深2022年常住人口阶段性回落，长沙、杭州、合肥、西安、贵阳、南昌人口增加超十万
表：2022年一二线和三四线城市常住人口增量TOP20
注：大连、长春、哈尔滨、北海统计公报未公布或未公布常住人口数据。
数据来源：各城市统计局、统计年鉴
2022年，长三角、长江中游部分核心城市人口集聚能力进一步显现，其中长沙、杭州、合肥人口增量位居全国前三。珠三角、京津冀、中原地区、东北地区人口普遍下降，其中天津、东莞人口缩量明显，另外受疫情等因素影响，广州、深圳人口均由增转降。
长三角城市群的核心优势在于其发达的经济基础、强大的创新能力、完善的基础设施以及城市间较强的产业协同性。上海近些年人口增速整体呈放缓态势，2022年受疫情影响，产业链和供应链受到冲击，部分产业外迁，人口流出明显，全年常住人口减少13.5万人。杭州数字经济产业发达，人口增量连续四年位居全国前列。2022年常住人口增加17.2万人，增量居全国第二。合肥在沿海产业向中西部转移，先进制造业快速发展的加持下，就近就业人员增多，人口吸附能力居全国第三位，2022年常住人口增加16.9万人。
长江中游城市群承接沿海地区的产业转移，同时核心城市在中西部地区产业升级中承担创新带头角色，制造业、信息技术和高端装备制造业等领域具有较高的竞争力和发展潜力。长沙工程机械、汽车、生物等支柱产业的高速发展，吸引更多人口聚集，2022年常住人口增加18.4万，居全国首位。南昌产业聚集效果明显，全年常住人口增长超10万人，位列长江中游城市群第二。
珠三角、京津冀城市群人口整体呈现流出态势。去年珠三角制造业、外贸等行业整体受疫情影响较大，短期内就业人数减少，珠三角9市除珠海外，常住人口均下降，其中东莞、广州分别减少10万人、7.6万人，深圳特区自设立以来首次人口负增长，常住人口减少2万人。京津冀城市群人口持续缩减，2022年仅石家庄、唐山、沧州等少数城市常住人口增加，北京、天津分别减少4.3万人、10万人。
中西部地区核心城市人口虹吸效应持续显现，2022年西安常住人口增加12.3万人，成都增加7.6万人，西安、成都作为西部核心城市，保持较强人口吸引力；而贵阳人口高增长则得益于较高的人口出生率，根据贵阳卫健局数据，2022年贵阳市常住人口出生4.97万人。
一线及部分二线城市小学在校生规模大且增长较快，三四线城市多呈现下降态势
目前，我国小学入学率已接近100%，且在校生数量的统计为具有学籍的注册学生数，精确性高，因此，小学在校生规模及增速也是我们判断城市人口吸引力的重要指标。
图：2022年重点城市小学在校生规模及近三年复合增速
注：重庆2022年在校小学生为203万，复合增速为-0.5%，未在图中展示。临沂、商丘等城市尚未公布2022年小学生数据，采用2021年数据。
数据来源：各城市统计局
小学生在校生数量反映了地区的家庭稳定性和教育资源吸引力，也是评判城市未来人口潜力的重要标准，受人口基数影响，小学在校生人数与城市梯队关系密切。一线城市中，广州、深圳、北京2022年小学在校生规模均超100万，近三年复合增速分别为3.1%、2.9%和4.9%，上海2022年小学在校生92万人，三年复合增速3.4%，均保持较快增长。二线城市来看，成都、郑州、西安、南宁、长沙、武汉、杭州、青岛、济南、合肥2022年小学在校生规模超50万，近三年复合增速均高于4%，这些城市在教育领域的投入和发展方面取得了显著成效，小学在校生增长明显，人口潜力突出，为城市带来更多可持续的刚性及改善性住房需求。重庆、石家庄、温州、哈尔滨近三年复合增速均低于0。三四线城市中临沂、邯郸、南阳小学在校生规模均超100万，但多呈现下降态势，仅少数城市如泉州、湛江小学在校生3年复合增速保持增长。
城镇化空间：新型城镇化战略引领高质量发展，中部、西部部分地区城镇化仍有较大提升空间
2022年末全国常住人口城镇化率为65.22%，比上年末提高0.50个百分点。当前，我国城镇化发展已进入中后期，城镇化进程整体或将逐步减缓，但部分中西部城市城镇化仍具备较大发展空间。
表：2022年主要省份及其省会常住人口、城镇化水平
注：*哈尔滨、长春常住人口为2021年数据、拉萨为2020年数据。灰色为全省人口超6000万且城镇化率低于65%的省份
数据来源：各省市统计局、统计年鉴
从主要省份城镇化来看，广东、江苏、浙江、辽宁和福建常住人口城镇化率超70%，在各省中居领先位置。河南、四川、安徽、湖南、湖北、山东省常住人口规模超6000万，而城镇化率不足65%，低于全国平均水平，未来城镇化仍有较大空间，尤其是河南和四川省，常住人口超8000万，城镇化率不足60%，未来下辖地市、县市人口向省会聚集过程中，也将带来大量住房需求。
人口结构变化：生育率下降及老龄化挑战来临，生育+引才政策助力城市住房需求释放
一二线以及珠三角三四线城市人口年轻化优势明显，刚性和改善性住房需求仍有较大释放空间
图：2020年重点城市主要年龄段常住人口占比情况
数据来源：第七次人口普查数据
人口年龄结构是一个衡量城市竞争力和城市可持续发展能力的重要指标，也是判断各个城市住房需求特征的关键指标，其中20-34岁年轻人口对衡量城市年轻化程度和刚需购房潜力至关重要。根据七普数据，一二线城市年轻人口占比普遍较高，尤其是珠三角城市群，凭借产业优势和就业机会，对年轻人和创业者的吸引力较大，2020年深圳20-34岁人口占比达39%，居全国首位；其余年轻化程度较高城市如东莞、广州和佛山，分别占34%、33%和29%。相比之下，大连、哈尔滨和重庆等在二线城市中年轻人口比例较低，20-34岁人口仅占总人口的约20%，低于全国平均水平。
35-49岁人口是城市中的中青年人群，在经济、社会和家庭方面扮演着重要角色，是购买改善性住房的中坚力量。珠三角城市群的中年人口比例仍然较高，其中东莞、中山、佛山和深圳分别占总人口的31%、29%、28%和27%，在地级市中排名前四。粤闽浙沿海城市群中厦门、泉州以及宁波、乌鲁木齐等地35-49岁人口占比超25%。
65岁以上的人口群体方面，三四线城市一般具有较高的老年人口比例，本地年轻人口流出等因素都加速了人口老龄化进程。在一二线城市中，重庆、大连、上海和沈阳的65岁以上人口比例超过15%，这些城市面临着较高的养老需求，适老性住房存在较大空间。
人口结构与经济发展之间互相作用并互相影响，发达地区通常会吸引更多年轻人口迁入，拥有足够的年轻人和劳动力，又能够为城市的经济发展提供源源不断的动力和活力。近几年，各地都在通过制定合理的生育鼓励和保障政策，并加强老年人口的养老保障等措施，来提高城市的竞争力和可持续发展能力。未来，随着不同城市人口年龄结构呈现出新的特征，居民住房产品需求也将随之发生改变，开发企业需考虑各地区的住房需求特征，进行有针对性的住房供给。
高等教育资源集中于一二线城市，高质量人才推动城市经济发展和房地产市场正向循环
人才是城市发展的核心驱动力，其知识、技能和创造力的贡献对经济发展至关重要，人才的高购买力也为房地产市场持续注入活力。人才的聚集可以促进产业集聚和企业投资，推动地区经济可持续发展，高素质人才往往有更高的收入和更高的消费需求，这也会带动房地产市场的发展。2010-2020年，我国大专及以上学历人口占常住人口比例由8.9%提升至15.4%，高等教育普及率显著提高，人口素质得到明显提升。
表：2022年重点城市普通高等学校（本专科）在校生人数
注：标*为2021年数据，2020年大专及以上学历数据来源七普。
数据来源：各城市统计局、统计年鉴
高等教育资源主要集中在一二线城市，这些城市拥有较多的人才储备，为当地经济和房地产需求提供了重要支撑。广州、郑州、武汉、重庆和成都等城市2022年普通高等教育学校在校生超过百万人，毕业生超过20万人，人才储备丰富。吸引和留住人才仍是各个城市竞争的焦点，近几年多地推出了吸引人才政策，包括提供购房补贴、提供良好的就业创业环境、放宽人才落户资格等。
北京高学历人口占比全国领先，上海、南京、武汉、西安、太原大专及以上学历占比超30%。根据七普数据，不同城市受教育水平分化严重，北京大专以上学历的比例占到常住人口的42%左右，位居全国首位。上海教育资源丰富，人才虹吸能力强，受过高等教育人口占34%。南京、武汉高校众多，且对人才吸纳能力较强，年轻人口持续流入，大专及以上学历人口超1/3，这些城市的高素质人才储备对城市的发展具有积极影响。
核心城市人均住房面积较低，珠三角新房市场仍有提升空间
经过20年多年的快速发展，我国居民基本住房需求已得到满足，根据人口普查数据，2020年我国家庭户人均住房建筑面积提升至41.76平米，但不同区域和城市之间仍存在结构性矛盾。一线城市人均住房面积普遍偏低，其中深圳仅人均22平方米，广州、上海、北京均低于35平方米。从区域来看，东北地区人均住房建筑面积普遍较低，如沈阳、长春低于40平方米；中原、成渝城市群一般处于40-50平方米之间；而长江中游、粤闽浙沿海地区人均住房建筑面积较大，普遍高于40平方米，部分城市如莆田、上饶、衢州达60平方米以上。珠三角地区人均住房建筑面积普遍较低，东莞、珠海的人均住房面积仅28、31平方米，其余城市亦低于40平方米，未来新房仍有较大增长空间。
图：2020年一二线城市人均住房建筑面积（平方米）
图：2020年重点城市家庭住房类型占比
数据来源：第七次人口普查数据
年轻人口集聚的城市购房比例相对较低，租房需求大，未来存在较大刚需释放空间。根据七普数据，2020年一线城市以及厦门、杭州、东莞、佛山等城市租房比例高，这些城市外来人口较多，且房价偏高，导致租房人口多；沈阳、天津、南京等二线城市拥有较高的购房比例。租房比例较高的地区，未来这部分租房人口有望逐步转向购房，为当地首置需求提供支撑，同时也为长租市场提供发展机会。
结语
2022年我国人口进入负增长阶段，出生率持续降低，城市间对人口的竞争更加激烈。长三角、长江中游城市群人口集聚效应进一步增强，核心二线城市人口持续流入，为城市带来新的购房需求。中西部部分地区城镇化水平仍较低，省会城市对周边城镇的人口虹吸效应有望进一步显现。从人口结构上看，核心一二线城市年轻人口普遍较多，且对人才集聚能力更强，未来随着城市发展活力提升，也将进一步促进人口流入，刚需和改善需求相对旺盛，未来房地产市场发展空间较大。
