阳光城未来悦。图片来源：吴若凡/摄
吴若凡 中房报记者 樊永锋丨杭州、北京报道
这已经不是互联网“大厂” 阿里巴巴集团控股有限公司(以下简称“阿里巴巴”)第一次传出裁员的消息，只要有风吹草动，阿里巴巴总部所在地的房价便会引发蝴蝶效应。这一次的起因是，5月份阿里巴巴总部传出了大裁员消息后，其总部附近的一个一二手房价“高倒挂”小区被指跌破“发行价”，在一张广为流传的小红书截图里，阳光城未来悦项目的一套89平方米房源以320万元的价格成交，单价从最高位时的6.5万元/平方米降到了3.5万元/平方米。
(资料图片)
消息一出，“房价暴跌”的消息也是接踵而来，“杭州房价要雪崩了”“杭州楼市受到了巨大压力，尤其未来科技城这些地方”，“信心没了，产业主要靠阿里巴巴”……
2020年，阿里巴巴总部所在地未来科技城的部分楼盘二手房价格一度卖到过8万元/平方米，个别新房项目甚至出现了“6万人摇号”的盛况，由此，未来科技城成为“炒房客”心目中的“图腾”，购房者们一致认为，单价涨到10万元/平方米只是时间问题。
然而，期待总是没有变化快。互联网裁员不光影响到员工，也搅动着房东们不安的内心，也对杭州楼市的支撑力产生了影响，人们还没回过神来，紧接着又是一道晴天霹雳，未来科技城板块的“网红盘”万科天空之城于近日成交了一套法拍房，单价仅为4.7万元/平方米，和高峰期的6.5万元/平方米的价格相比，价格降幅近30%。
接踵而至的冲击彻底“击垮”了市场的信心，二手房行情走低、在售房源挂牌价持续下降，成为未来科技城板块不争的事实。
万科天空之城法拍房成交价格。图片来源：阿里资产
传闻引发楼市动荡
“裁员”和“低价房源”事件发酵以后，全国媒体报道纷至沓来，甚至有不少开始“唱衰”未来科技城的楼市，这让当地的中介从业者都感到十分慌张。
在未来科技城附近工作的经纪人周东告诉中国房地产报记者，不少阳光城未来悦的房东直接找到了泄露成交截图的经纪人，要求他不要再继续宣传不正确的价格。
周东告诉记者，之所以会有前述3.5万元/平方米成交的价格是因为房东为了避税做低成交价。
虽然上述价格被证实是个例，但裁员传闻确实引发了一系列连锁反应，这源于阿里巴巴对杭州楼市的关系比较特殊。毕竟是杭州的“大厂”，与杭州的楼市结合得太紧密。
去年下半年以来，未来科技城板块的二手房挂牌量持续攀升，让杭州的二手房库存创下历史新高，由此带来的直接影响是去化日益困难，市场预期进一步降低。
此次引发事件的“风暴中心”——未来科技城，是杭州近十年来发展最快的区域，这里围绕着阿里巴巴已经形成了一个生态圈，带动周边房价快速提升，吸引了更多的社会资本来这里投资。
截至目前，该板块内小区的实际成交单价已经从高峰期的7万~8万元/平方米降至5万元/平方米，降幅超过25%。
未来科技城板块的多名中介告诉记者，“裁员事件”对片区确实带来一定影响，短期内出现了一些急着抛盘的人。
涉及此次“低价房源”事件的小区阳光城未来悦，其二手房价格在2022年经历剧烈下滑，单套房源总价曾在半年内下降近100万元，单价也从高峰时的8万元/平方米下滑到如今的不足5万元/平方米。目前，在贝壳找房小程序上该小区共有120套挂牌房源，单价最低的一套房源房屋面积111平方米，单价约4.8万元/平方米。
受此影响，阳光城未来悦附近的小区东原印未来也有78套房源上架，单价最低的一套房源房屋面积94平方米，目前挂牌价约5.4万元/平方米。在另一个“炒房客”集中的小区中南樾府也有90套左右房源挂牌，单价最低的一套房源房屋面积109平方米，挂牌价4.9万元/平方米。
同时，许多在“大厂”工作的阿里巴巴员工也被迫改变了原有的置业计划。张强夫妇都在阿里巴巴生态系的企业工作，两个人的级别都是P7（指该公司内部职务级别），在阿里巴巴内部属于中层管理岗位。他告诉记者，自己名下有两套房，一套出租、一套自住，都是小户型的两居室。去年，因为孩子的关系，张强准备将其中一套房子置换，于是，从去年四季度以来便开始挂牌出售，但到现在也没有卖掉。于是，张强打消了置换的念头。
张强告诉记者，他的前同事曾因被裁员一度出现了房贷断供的情况。不过，在他看来断供只是极端情况，张强说，即便被裁员，也会获得一大笔赔偿金，除非用了高杠杆，否则不会选择断供卖房。
远洋西溪公馆。图片来源：吴若凡/摄
热门项目热度不再
投资客伺机而动
杭州的二手房市场，已经“横盘”了近两年时间，市场上累积了大量挂牌出售已经很长时间却仍然卖不出去的房源，而每一套这样的房源背后，都是一个情绪已经或者将要达到临界值的房东。成交量低迷，挂牌量高企，“以价换量”成了如今不少房东尽快变现的唯一出路。房东们普遍焦虑。
屋漏偏逢连夜雨。6月13日，未来科技城板块的万科天空之城项目成交了一套单价为4.77万元的法拍房，房屋面积为148.2平方米，从拍卖页面的实景图来看，室内基本上保持着刚交付的状态，全新未入住，折合起拍单价约3.78万元/平方米。吸引了近18000人次围观，近600人设置提醒，12人报名，最终以707万元的总价成交。
这一成交价格让该项目小区的房东和广大经纪人始料未及，经纪人周东告诉记者，“万科天空之城项目的二手房价格在最高的时候曾经卖到6.5万元/平方米，像143平方米的户型最高卖到了930万元，现在价格降下来了，有的同户型房源总价800万元可拿下。”
58安居客房产研究院院长张波告诉记者，法拍房本身在一定程度上能反映市场整体变化，也代表了部分购房群体的意愿。从实际成交价格来看，法拍房的价格和市场成交价格基本接近吻合，市场热度较高的时候，会高于市场成家价，当市场下行时，法拍房价格会略低于市场价。
作为曾经的热门楼盘，万科天空之城项目不仅每次摇号都是“楼市大事件”，更是红极一时的“人才收割机”，曾经创下单次874套房源吸引了1205户人才家庭的纪录。
自2020年4月1日起，杭州开始实施“高层次人才可优先购买首套住房”的政策。政策主要内容为：经过认定后的高层次人才家庭可以优先购房方式取得的住房，包括A类人才免摇号购买的住房和B、C、D、E类人才优先摇号购买的住房。
2020年4月，万科天空之城项目一期第三次开盘，35套叠墅产品共迎来510名购房者摇号，整体中签率约6.86%，有2名人才参与其中；2020年5月，项目一期第四次开盘，140套高层、叠墅产品共迎来2214人摇号，整体中签率约6.32%，有26名人才参与其中。
如今，万科天空之城项目的小户型二手房成交价格已经跌破5万元/平方米，不少人开始腾挪资金，一大批房东也正在降价抛房的路上。
贝壳找房平台显示，万科天空之城目前共有91套二手房挂牌房源，挂牌价格普遍在5万元/平方米左右，其中90平方米的户型占绝大多数，与拍卖房源相同的148平方米左右户型也有几套，挂牌价在820万至920万元左右，折合挂牌单价6万元/平方米左右。
记者注意到，5月23日，万科天空之城成交了一套162平方米的户型，总价750万元，折合单价为4.62万元/平方米。
投资客在等待时机“抛盘”。除了未来科技城，杭州曾经的热门板块：勾庄、市北、萧山科技城、良渚等，陆续有撑不住的投资客开始离场。
曾经曝出“6万人摇号”的远洋西溪公馆项目，自2021年交房后，“房东悬赏5万元卖房”的新闻就甚嚣尘上，如今小区内140平方米户型的房源，一周内总价从780万元降至600万元。紧接着，不断有低价房源的截图出现在经纪人的“朋友圈”。刚开始，房东们还能轻松调侃“哪里有，我去买”，但很快，“3万元打头”的二手房挂牌价已经让他们笑不出来。
经纪人周东告诉记者，目前，远洋西溪公馆真实的成交价在4万元/平方米左右，“如果远洋西溪公馆二手房价格跌到3.3万元/平方米以下，投资客这几年基本白干了。”
此外，一大批“摇号红利盘”如合景映月台、富力西溪悦居、杨柳郡，目前的二手房成交单价相比高峰期已经下跌超过30%。
买涨不买跌，是人性使然。如果一个项目投资客占的比例过高，一旦交付就会形成二手房价格“踩踏”。
与此同时，大量的“准学区房”或“民转公”形成的新晋学区房正在被市场抛弃。
王敏于2021年入手了一套位于杭州城北热门板块的学区房，当时买入总价为650万元，但好景不长，随着全国各地教育改革的持续推进，学区房概念被大幅削弱，王敏购买房源的所在地段不在城市核心位置，加之又买在了当时的价格高点，所以持有成本极高，每年的资金成本大约30万元左右。
考虑再三，王敏准备再等等，他告诉记者，由于购房不满两年，现在卖出这套房源需要额外承担50万元的税费。
“以前房东‘跳价’，现在是买家随便砍价，风水轮流转也不过如此。”王敏说道。
王敏反映了当下大部分“投资客”的心声，价格太低，明显不甘心。
目前来看，“降价割肉”的情况并不普遍，但王敏告诉记者，接下来源源不断的交付潮来临，如果没有刺激性政策的出台，只有降价一条路。
杭州贝壳研究院院长上官剑表示，市场观望情绪有所抬升，呈现“量在先、价在后”的态势，成交量不断下跌，二手房价格自然也只能跟着回落。同时，价格的回调，也和交易结构变化有一定的关系，改善需求放缓，整体市场成交价格走低。
万科天空之城。图片来源：吴若凡/摄
新房市场两极分化
与此同时，杭州市场上，一二手房之间的“价格倒挂”正在逐渐“拉平”。
购房者的直观感受是，杭州新房的摇号难度在降低，除了极个别的楼盘，多数楼盘摇号难度都呈下降趋势，这也进一步也影响了人们“打新”的欲望。
新房滞销的现象开始由外围向市中心蔓延，一大批新房中签率上升和“无需摇号”的项目开始出现。
据钱报美好人居研究院统计，5月，杭州共有45个项目入市，累计开盘53次，共6583套住宅，15243人参与摇号，整体中签率43%。
“五一”假期后，杭州已经入市的30余个楼盘中仅有两个中签率在个位数，其中一个是位于申花板块的杭曜置地中心，中签率9.94%；另一个是钱江世纪城板块的杭承府项目，中签率约8.3%，房源总价都超过800万元。而“无需摇号”的楼盘集中在已经放松限购的戴村、东湖新城、宁围等刚需板块。
素有杭州楼市“流量明星”著称的勾庄板块，2019年~2020年，幸福里“万人空巷”的摇号盛况让勾庄直接成为摇中即限售的“热点板块”。但最近这一板块开盘的两个项目，平均中签率竟高达70%，其中一个在选房前就有110人弃选，还剩余29套房源进入了线下认购。
除了申花、钱江世纪城等改善板块新盘热度依然居高不下，摇号中签率最低仅8.3%；其他项目大范围出现“登记人数少于房源数而无需摇号”的现象，5月这类项目占比近六成。
杭州新房市场上开始呈现出刚需房销售平平、核心区改善楼盘报名火爆的分化现象，一些板块内楼盘中签率上升的同时，弃选率也在提高，其热度水平仿佛重新回归到了普通的刚需板块。
去年以来，杭州陆续放松不少区域的限购政策，非杭州户籍只需1个月社保即可参与新房摇号。按照正常逻辑，限购放松会有部分新增需求进入楼市，但事实却恰恰相反，摇号人数不增反降。
在安居客分析师董蓓蓓看来，热度下降不全归因于板块本身，而是整个市场的摇号热度在下降，
一个现象是“一二手房倒挂”的缩小让人们对新房的预期下降了，同时也“劝退”了不计其数的投资客，也给了购房人更多机会。
董蓓蓓表示，如今，大家已经形成了一种共识，即将手头上较差的资产替换成优质的资产，将远郊项目替换成核心区的新盘或者优质次新房，既改善居住条件，又更加保值。
随着优质的改善型新盘选项越来越少，以及周边副城新房去化速度减缓，杭州楼市的分化在不断加剧，马太效应会越来越明显。
与去年同期相比，今年5月的新房市场变化较为明显：买房的人变少了。
2022年5月，杭州有6782套住宅入市，共有2.2万人报名摇号；今年5月，入市房源与去年相当，但参与摇号报名只有约1.5万人，报名人数比去年同期减少三成以上。
董蓓蓓表示，随着摇号人数减少，在新房供应稳定的情况下，中签率就会有走高的趋势。
（应受访者要求，文中周东、 张强、王敏均为化名）
值班编委：马琳
责任编辑：徐妍
审读：戴士潮
中国房地产报版权所有
未经授权不得转载以及任何形式使用
