潮声丨韩国楼市上演“过山车”,为何压弯的是租客?

潮新闻客户端 记者 何泠瑶 贾晓雯

六月,韩国京畿道迎来盛夏,气温渐渐攀升,赵芸(化名)却感受到了丝丝寒意。在去年12个月内,她家的房产跌了150万人民币,相当于房价的1/4。更让她担心的是,下跌似乎还没有停止的意思。

从首尔人尽皆知的富人区,到三百公里外的京畿道城郊,韩国楼市正经历一场“寒潮”,韩国房价已连跌了12个月。据《亚洲日报》报道,今年以来,韩国公寓、多户型住宅等共同住宅公示价格较2022年平均下降18.63%,降幅创历史新高。


(资料图片仅供参考)

从2020年到2022年初,韩国房价一路暴涨,无论房屋买卖和租房市场,都是来客无数、一房难求。如今韩国楼市急转直下,甚至传出房东弃房携款跑路、租客轻生的个案。仅一年多时间,韩国楼市为何遭遇“过山车”,房价下跌又何以成为压弯租客的“最后一根稻草”?

寒潮席卷首都圈

楼市最大降幅30%

定居京畿道安养市的赵芸,属于首都圈的居民。去年年底,赵芸想要换改善房,密切关注着楼市。“眼睁睁看着从最高价往下降了,我家小区降了差不多150万人民币。”

半年多时间,房子价值蒸发了25%,赵芸很痛心。从中国嫁到了韩国,在2015年,她以220万人民币买了公寓。因为是老小区,房龄已有23年,最高时曾涨到600多万人民币。

“因为房价突然下跌,加上贷款利率上升,原本今年想换房,现在很难做决定。”在赵芸眼中,房价跌的最严重的,是那些估值过高的地区。

这些年建的高端公寓,不少都是炒房客的天下。赵芸发现,在2020年至2021年间买房的人,是“房价崩溃”的真实体验者。“那时候炒房的人太多了,在顶峰买入,想出租或者投资,谁知立马暴跌,这波他们血亏。”

曾是全球最高房价城市之一的首尔,同样寒意凛冽。在首尔定居的华人周柯帆也感到,最近房价一直跌,但也不见人买,可以用“有价无市”来形容,大家都在观望,没人敢出手。

“现在房市政策不好,贷款利率太高,房市不可能火爆,目前处在最低迷的状态。” 他分析,这一波寒潮,和韩国近年来一系列房产政策息息相关。

记者咨询了在韩国生活11年的不动产经理人笑笑。她做房地产行业4年,以她的经验来讲,首尔楼市的确出现降价,但不像市场传闻中那么惨淡。

“目前,首尔周边的城市,仁川、安山、富川等地区都有降价,位置、户型、楼层都是影响降幅的关键因素,最大降幅可能有百分之二三十。”笑笑说。

笑笑的感受是,首尔周边地区小区房降价相对大,因为小区房是泡沫最大的。所谓的小区房叫做阿帕特,也就是韩国公寓。好的公寓就代表着高保证金、高房租和高管理费。

“首尔的好地段没怎么降价,反而有的涨价了。首尔核心区狂降价的可能性不大。”最近,有投资客来问笑笑,她的建议是“现在可以投资抄底”。

不过,赵芸思来想去,迟早还是要换房。因为该涨的地方,肯定还会涨回来,在大涨大跌后,楼市会回归正常水平。“我一直关注的小区房价,已经有点回升了,我想在差价最少的时候,赶紧换房。”

最近,公寓小区门口正在修地铁,将来会有两条地铁线路经过,赵芸觉得自家房价回暖,只不过是时间问题。

韩国楼市昔日风光

只剩“观望和等待”

时间拨回2022年前,楼市是一幅截然不同的光景。韩国房价一路暴涨,无论房屋买卖和租房市场,都火爆到来客无数,一房难求。

周柯帆回忆,那时候,经常看见哪个韩流明星又买了一栋楼,或者购入一套豪宅,转头就身价暴涨。首尔偏远郊区的地皮,以前无人问津,都一个个造起公寓,热钱不断涌入楼市。

周柯帆觉得自己很幸运,在2019年入手,房子在高点上翻了将近三番。让他印象深刻的是,文在寅上台后出台了一系列房产政策,限制交易,加大税金力度,但事实证明,政策不但没有打压房价,反而把房价给提起来了。

“韩国人都有跟风的心态,现在不买,可能我一辈子都买不上了,所以很多人都在高点进入,楼市被炒热了。”周柯帆说。

住在韩国中部的泰泰也说,2021年,连忠州这种小地方,人口只有22万,遍地都是房产广告,阿帕特都要卖4-5亿韩元(220万-280万元人民币左右)。“中介逢人就说,买阿帕特能增值保值,准没错。”

“2019年以来,韩国全国房价涨幅超过35%,首尔市区的累计涨幅更是高达46%。” 山东大学东北亚学院副教授、中日韩思想库网络研究基地(威海)执行主任李冬新告诉记者。

2021年左右,首尔地区的房价达到巅峰,差不多是2004年的近3倍。“其中,核心城区房价超过每平15万人民币,全球第二,外围区房价超过每平7万人民币,全球第三。”李冬新说。

房价提高,租房也是水涨船高。周柯帆发现,前两年租房非常贵,有的地方保证金都超过了楼房本身的价值。所以爆出了很多租房诈骗事件,有人一下子买上百套房,再租给别人,最后房价一跌,无力偿还保证金,房东就跑路了。

紧接着2022年,楼市急转直下,投资客一夜梦碎。特别是在2022年下半年以来,韩国楼市不景气,房屋买卖和租赁的价格大幅下跌。

根据韩国房地产委员会(Korea Real Estate Board)数据显示,5月份韩国全国房屋交易价格指数下跌0.22%,连续12个月下跌,下跌幅度比上个月的0.47%略有缓和。

跌了整整一年,楼市见底了吗?几位亲历者都告诉记者,虽然有缓和的迹象,但恐慌和担忧并没有散去,“再看看吧,大家都在观望和等待”。

遍地惊雷的租房市场

全租房制埋下隐患

“租房生意一下子冷了。”韩国房产中介小花陷入思索。前两年,她眼看首尔房价如火箭一样攀升,租房业务繁忙,来看房的人踏破门槛,好光景似乎永无止境。

直到一声惊雷响起。今年,小花认识的一个投资人破产了。在首尔一块很热的房产,他手握几套高档房,找不到租客,还不上四处借的钱。现在急着卖房,狠心降价百分之四十,仍无人问津。

坠落的先兆,是一步步滑向悬崖。许多人觉得,引爆楼市的导火索是一次次的“加息”。

2022年以来,韩国央行紧跟美联储的步伐,连续7次加息,基准利率从0.5%调到3.5%,创下历史纪录。房贷利率随之升高,楼市也受到影响,一路下行。

李冬新解释,当房贷利率太高,韩国人买房的意愿就低了。经历过早年的金融危机和房价暴跌,曾摔过跟头的韩国人,对买房变得更加慎重。

而更深的隐患,埋于韩国的租房制度。

韩国租房有两种方式,月租制和全租房制(传贳制)。月租制是我们常见的方式,即按月付租金。而全租房制是韩国独有的制度。

全租房制,即租客按照房价的一定比例(一般在50%-80%左右),给房东一大笔保证金后入住。住一两年后,租客退房,房东全数退还保证金。租约期间,房东可以用押金做生意、投资。

这神奇的租房政策,很多人觉得不可思议,拿得出大比例的保证金,为何不直接买房呢?

因为过去,向银行贷款的利息远低于月租房的租金。对年轻人来说,全租房意味着低成本,向银行贷款,自己只要支付低利息,就可以住上房子。

在楼市景气的时候,全租房风头旺盛,饲养着楼市的贪婪胃口。用韩国流行的一句话说:租户在贷款给房东买房。

租户在银行得到低息贷款,而房东拿了租金,转头继续购房,招新租客。韩国买房首付比例约20%,房东能够钱滚钱地偿还新购入房屋的贷款。如此循环往复,很多人成了职业房东,炒热了楼市。

这几年,韩国政府接连出台政策,在首尔的多个地区以及周边的实行限贷政策,比如,房产总价超过15亿韩元的房产禁止贷款。“这样的政策,反而让人们担心房子供给不足,房价进一步暴涨。”李冬新说。

而在楼市不景气的时候,全租房成了连锁反应里,倒下的第一张多米诺骨牌。

“全租房的问题在于,一旦出现投资失败,资金链断裂,就打破了房东-租户-银行三者的平衡。”李冬新说。

房价一旦“崩盘”,全租房的弊病就暴露无遗。据韩国住房和城市保障公司的统计数据显示,光是2022年,韩国就发生了2000多起全租房保证金被吞案。越来越多房东无法返还押金,有房东选择携款潜逃,留下欠着债务的房子,租客们求偿无门。近期韩国不断传出,房东弃跑路后,租客被逼自杀的极端个案。

在一声声暴雷中,租户开始放弃全租房,转向月租房。韩国房地产委员会数据显示,韩国租赁合同中,去年月租房的数量首次超过了全租房。与最高峰值相比,今年2月份全租实际交易价格在首都圈地区下降了14%。

这是一场没有赢家的游戏。在高利率年代,房屋需求全面下滑,租客们纷纷退租。没了租客“输血”,房主资金断供,背着高房贷的房东,不得不低价抛售房屋,加剧了楼市下跌。

目前,韩国央行仍旧认为房地产市场的调整是可控的。但是,不少经济学家警告称,韩国地产更进一步的衰落就在眼前,泡沫离破灭仅一步之遥。

韩国经济前景堪忧

出口贸易遭遇“滑铁卢”

韩国人不再热衷买房,还有更深层次的问题。

在投资圈的江湖里,没有长远信心,比短期波动更可怕。韩国经济不景气,比楼市更让人担忧。

“经济下行压力加大、人们对经济不景气的预期加强,是房价暴跌一个重要因素。当前经济形势影响了个人购房意愿,而韩国家庭负债较高,消费意愿进一步降低。”李冬新分析。

同样,吉林大学东北亚研究中心副教授王箫轲也认为,这轮房价暴跌,高利率是直接原因,但长远看,主因在宏观经济环境,出口不振、经济衰退风险升高、人口结构问题等一系列因素,交织在了一起。

无论国内还是国际机构,韩国当前的经济状态都不被看好。五月,韩国银行宣布最新2023年韩国经济增长预期,此前的1.6%再度下调至1.4%;此外,国际货币基金组织也把原先的1.7%下调到了1.5%。

那么,究竟谁在拖累经济?细看数据,我们能发现一些端倪。

韩国央行数据,一季度韩国GDP环比增长0.3%,扭转了上季度的负数,乍一看还不错。其中居民消费增长0.6%,建设投资增长1.3%,政府消费增长0.2%。这些因素,都在正向拉动经济增长。

可惜,盛水木桶里,出现了一块短板:出口。一季度韩国出口同比大幅下降12.6%,贸易收支逆差225亿美元,影响了经济增长。韩国经济学界发出警告,如果出口继续萎缩下去,GDP可能降至1%左右。

一年多来,萎靡不振的出口,仍没有明显好转的迹象。韩国海关数据显示,韩国5月份出口连续第八个月萎缩,已经持续15个月出现逆差。今年5月,出口额较上年同期降低15.2%,贸易收支仍有21亿美元逆差。

俄乌冲突、全球加息、汇率震荡……出口萎缩背后,有各种因素交叠。但若看出口类别,韩国出口大幅下降的主要原因是芯片出口减少。

曾经,韩国经济动力的主引擎:出口半导体材料,如今却在全球遇冷。国际需求收缩,芯片的价格下跌,据韩国产业通商资源部数据显示,韩国ICT(信息通信技术产品)出口额连续11个月下滑。5月份,最新的ICT出口下降28.5%,其中芯片下降35.7%。

眼下,韩国引以为傲的明星企业,日子也不好过。三星电子发布今年一季度财报显示,该公司营业利润同比剧减95.5%,为6402亿韩元,创自2009年以来最低值。韩国的SK海力士发布今年一季度的最新财报,该公司更是亏损高达3.4023万亿韩元,创公司单季度亏损纪录。

李冬新提醒,在楼市低迷时,全球半导体行业疲软和出口不振,这将导致韩国经济陷入更深的衰退。

“韩国经济低迷,在于尹锡悦政府没有一个明确、有效的经济产业政策,他阵营化的外交政策,极大限制了韩国优势产业的发展。”王箫轲说,无论是被迫赴美投资,还是限制对华合作,这些都加剧了韩国企业的负担和经营的不确定性。

最近,韩国对中国、美国、东盟、欧盟、拉美、中东6大主要目的地的出口全部下滑。仅看与中国的贸易,韩国对华出口已经连续11个月减少。海关数据显示,一季度韩国对中国出口大跌近30%,且连续7个月对华贸易赤字。仅在5月,韩国对中国大陆和香港地区的ICT出口额就减少了31.6%。

为何对华出口会大幅下降?王箫轲认为,韩国自缚手脚,禁止对华高科技产业投资和合作,使两国贸易受到冲击。在非高科技行业,中国对韩国的需求逐年下降,大多数领域都实现了国产替代。在美国对华构筑产业和科技壁垒,韩国政府又积极配合的背景下,中国也会慎重选择与韩国合作。

有人警告,亚洲地产泡沫离破灭仅一步之遥,韩国将首当其冲;也有人持乐观态度,有日本90年代经济危机的前车之鉴,韩国不会让历史重演。但无论如何,每一次危机,都有引以为鉴的意义。

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