房子越卖越多,价格越卖越低,房地产到底该怎么救?

最近这段时间,多个城市房价下跌的消息屡屡登上热搜:杭州大厂房价格近乎腰斩、北京二手房降价90万卖不出去、上海二手房量价齐跌。

这些热搜有两个共性:一是大城市,二是房价跌了。说穿了就是这些话题自带流量属性,正中吃瓜群众的下怀。


【资料图】

铁锤今天要聊的是另外一个已达成共识的话题:房子难卖。准确地说是,房子越卖越多,且价格越卖越低。

说实话,这个话题不想聊,一来总这样锤房地产不好,在这个滥情又烂尾的年代,要多输出正能量才对,二来实在架不住后台网友的投稿——过去半个月,后台收到了很多吐槽房子卖不掉的私信:这里说两个真实案例。

一,有个河南驻马店的朋友表示,从去年11月到现在,自己的房子挂牌价下调了5次,由最初的150多万,降到了110万,累计降价40+万,房子依然卖不掉。他不禁感叹,“这是要砸手里的节奏”。

二,合肥张先生2022年卖掉老家阜阳的房子,掏空了全部积蓄,换到了梦寐以求的滨湖新区,没想到高位接盘。今年3月份又遇上公司裁员。38岁的他中年失业,再就业成了难题。35岁危机,在自己身上应验了。

家里的顶梁柱倒了,天也就塌了,每月过万元的房贷眼看就要还不上了。考虑再三,决定卖房。谁曾想,一年前3.9万/平高价接盘的房子,现在挂牌价降到3万都卖不掉。上个月以2.9万的价格终于脱手了。张先生算了一笔账,过去一年半,自己前前后后折腾房子,亏损了80多万。

房子难卖,已是全国普遍现象,并非铁锤信口胡诌。

6月20日,上海易居研究院发布的《二手房挂牌激增现象研究》报告显示,今年6月初,13城二手住宅挂牌量为199万套,较1月初的159万套增长了25%。

从绝对规模来看,重庆、成都和上海的二手房挂牌量规模相对较大,6月初分别为22万套、20万套和18万套。同时,对比年初挂牌规模,今年6月份上海、武汉和西安的增速最大,分别为82%、72%和40%。

当然了,这只是公开的挂牌数量,事实上还有很多房源不在外网显示。比如成都,我们看到的数据是20万套,实际上内部数据可能已经超过24万套了。

挂牌量激增,通常说明两个问题:一是房东出售意愿很强,二是市场交易遇阻。通俗点说,买的没有卖的多。即二手房已经迈入“愁卖”阶段,这是妥妥的买方市场。统计显示,今年一季度全国13城二手住宅去化周期为10个月,而二季度该指标为15个月。

简单理解就是,现在卖房,交易周期足足增加了5个月。

想卖房而不得,结果只有一个:恐慌性降价。

中指研究院数据显示,5月份百城二手房价格下跌的城市有83个,百城二手房均价环比下跌0.25%。其中武汉、重庆、南京同比跌幅均超过5%。连全国的风向标上海,过去两年房价都已经累计下跌超过1/5了。

从抛售房源房龄结构来看,以5-10年和10-20年的为主,占比分别为27%、45%,房龄超过30年的占比并不高,只有5%左右。说明当前市场上,多数房东卖房是理性行为,并非像有些专家所说的抛售房源都是“老破小”。

事实上,此前就有专业人士透露,现在的住房交易市场已经开始呈现4大特征:第一,房子越卖越多,每卖出一套,则会增加几套挂牌。不少城市当月新增库存是当月去化量的2倍以上。

第二,买房者议价空间越来越大,买卖双方角色彻底互换。以前是卖方扯高气扬,现在是买方砍价凶猛,上来就是20%的砍价。一言不合就起身立场,把卖家晾在那里。实话实说,现在卖房,想要迅速出手,不割肉几十万,是很难脱手的。

第三,绝大部分城市的成交房源,85%都是降价成交的。且成交周期正拉得特别长,卖房难、卖房慢、卖不出等现象日益普遍。

第四,卖方逐渐要承担中介费的大头。为了成交,卖方正在一步步妥协,以前卖方可以摔下一句话:中介费我一分不掏。风水轮流转,现在是买方硬气了。

有人说,别天真了,卖不掉大不了不卖。

话说出来容易,但你又岂能理解卖房者当下的心境。但凡有办法,谁会选择在市场最不景气的时候卖房?直白点说,现在卖房的人,多数其实是嗅到了危险的信号。他们现在的盘算只有一个:早点落袋为安,套现离场。因为房地产的天彻底变了,越来越多的信号显示,未来持有大量房产,大概率不是好事。

当然了,对于多数人来说,现在并不是资金逃离楼市,更多是在优化资产配置。为了打赢资产保卫战,都在紧锣密鼓处理劣质资产,向优质资产靠近。这时候,理智地选择割肉,不仅是及时止损,更是抓住低位上车核心资产的关键机会。

房地产为什么会走到今天这种地步?

说穿了还是需求不足。

具体而言就是年轻人掀桌子了:不结婚、不生孩子。

归根结底其实是经济问题——疫情三年,国民的实际储蓄拼命被消耗,除了贷款产品就是刺激消费,具体福利一点没有。结果就是大家都没钱了。

而有意思的是,回顾过去两年,我们的楼市刺激政策,基本上是围绕让大家把储蓄掏出来,而不是让整个市场全面活跃起来。结果可想而知,原本就没钱,叠加总需求下降导致收入预期下降,还有谁来接盘不停新建的房子呢?

居民端如此,企业端同样也如此。国家层面总是喊着企业扩大产能、加大投资,肩负起解决就业的重任,但几乎没有给过民企足够的购买力返还。今年一季度,民间投资都由正转负了,-0.1%。企业拼命提高价格,换来的结果仍然是利润大幅下滑。

时至今日,很多城市调控楼市,仍然是没有找准痛点:拼命导流有限的购房需求去救新房,算盘打得很好,救活开发商,就等于救了土地财政。但有两个重要问题被忽略了:一是新房烂尾问题迟迟不解决,耗尽了最后那点仅存的信心;二是不顾及二手房市场,中国居民家庭近8成的财富都在存量房子上,这么多财富被冻结在里面,民间还能有多少需求呢?

那么到底该如何破局呢?

铁锤长话短说,抛砖引玉说说自己的三个看法:

首先,救新房确实有利于经济和卖地,但边际效应已经非常差了。所以下一步必须改变思路了:搞活二手房市场,提高房子的流通性,可以有效激活楼市活力。

如前文易居研究院的报告所言,当前市场上“卖一买一”的置换情况比较普遍,所以打通“卖一买一”的换房链条是盘活二手房的重中之重。

具体该如何做呢?其实很简单,降低交易税费,减少交易成本,并在核心城市改变“认房认贷”、降低入市门槛。

其次,把提高居民收入落到实处,而不是停留于口头上。道理很简单,只有居民部门的购买力提上去了,才能稳住楼市的趋势。而短期提高居民收入的唯一方式就是对存量房贷打折。低利率自然有利于居民现金流,但幅度实在太小,尤其是存量房贷的利率水平,要打对折才有效。这点不再啰嗦,此前的文章我们已经说了很多了。

再者,有一个事实必须坦然接受,短期为了经济大局,该出的刺激楼市的政策依然会出。锤死房地产很容易,但如果真脱离房地产,地方财政、经济恐怕都玩不转。

但即便继续加大刺激,大概率也扭转不了房地产继续滑向深渊的趋势。房地产的问题积重难返,并非一朝一夕所致,是人口、经济、债务、住房供求关系等合力的结果,这些基本面决定了房地产大势已去。因此,抛售潮必然还会出现。道理很简单,聪明人都知道,覆巢之下无完卵,现在不跑,更待何时?

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