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这几年，如果说房产中优质的资产是哪一类，大概就是学区房。很多购买学区房的业主也深有体会：

(资料图片仅供参考)

读了几年书，转手一卖，连培训班和文具的钱都给回来了。

而随着安置房和老破楼产品的逐渐白菜化，对大部分新城市来说，为了居住买房并不是太大的难事，难的是学区房，即便是本城市第二梯队的学区，购买上还是有一定的压力。

也有搞房产投资的朋友，准备投资有教育加持的学区。我告诉他整体思路没问题，但学区房是最大的泡沫。

最关键的，学区房的命数，可真的没几年了。其原因之一是各地城市的摇号政策，其二是疫情三年带来的人口断层。

首先我们要知道，在过去20年，我们的每年新生儿大概是按每年1500-1600万的速度增长，到了2016和2017年，由于二胎政策的开放，达到高峰，冲破了1700万的增量。随之，我们也就迎来人口的下滑：

2018年，新增1523万；

2019年，新增1465万；下跌3.8%；

2020年，新增1200万；下跌18.1%，和历史均值1600对比，下跌25%；

2021年，新增1062万；下跌11.5%；和历史均值1600对比，下跌34%

2022年，新增956万；下跌9.98%，和历史均值1600对比，下跌40%；

另一方面，我们的小学教学面积或者班级，大约以每年3%的速度在增加。再加上，我们每年都会有2万所村小消失的影响，城市学位的增加，肯定是超过3%的均值的。

一面是增加的城市学位，一面是消失的人口增长率。如果把两条线摆出来，剪刀差的数据，会更加有趣。供给在增加，需求在减少，结果就是“崩”。

有人说，还有外来人口，还有三胎。

我觉得我们等着看数据，外来人口入驻平均要5-6年才有可能产生生育率，三胎的政策本身就不存在对出生率的帮扶，只是帮助原来有能力生三胎的人合法化。

如果你有关注教育市场，你们就会发现，这三年，有很多民办学校退出了市场，或者转为公办院校。民转公的背后，不是爱的升华，而是民办教育的生源已经让经营无以为继，这部分的影响，也是因为公办教育的不断加注。

但加注的背后，则是将教育的人口风险，也同步吸收了。今年7月，2019-2020的出生率下滑，就会首先反应在幼儿园上面。

我可以肯定，公立园的招生，会很困难。曾经要找关系进去的公立园，可能连老师都会有对应的招生指标。这种情况会到2025年达到峰值，随着公立园的内卷，私立幼儿园将全面退出市场，或者加入公立阵营。

而小学生源的消失，最早的一批会在2025年出现，2028达成峰值。如果是民办教育投资人，这两年是最后的资产处理窗口期，要么则选择转型。

人口影响生源，生源影响学区房，学区房的窗口期也不长了。在不考虑教育政策的变动下，头部的学区房仍然可以因为稀缺可以稳住地位，这和房产的逻辑一样，头部的通过掠夺下一梯队的来维持资产价值。但第二梯队的学区房，就会因为生源的挤压，出现招生难的问题。

很快就会调整入学政策，减少与房产的绑定。而入住率过低的板块，学校也有可能面临“关停”的可能性，或者是“合并”的逻辑，最终还会影响到“教育赛道”的上岸人员。

市场变了，逻辑也要变化。

学区房的命数，也就这三年了。