作者:子非鱼

​01 | 杭州楼市熄火


(相关资料图)

当下楼市,如同夏夜中的萤火虫,忽明忽暗。明的时候,也只能照亮一个小角落,而暗的时候,则漆黑一片。

4月份,无疑是暗黑时刻。机构披露的数据显示,刚过去的4月份热点城市的新房与二手房再次进入转跌。

广州11个区二手房全线下跌。

深圳的二手房4月份过户量环比下跌了19%,下辖的11个区,大鹏新区环比增长较猛,盐田略微正增长,其余全部下滑。

武汉新房4月份环比近乎腰斩。

制图:城市财经;数据:武汉住建局

在4月份发布两个救市大招的杭州,也没有躲不过大周期的带动,楼市在4月份新房与二手房,出现了全面下滑。

截至4月30日,杭州4月份累计成交二手房7264套。同3月份10213套的成交量相比,跌幅约28.8%。

新房方面,根据克而瑞披露的数据显示,下降幅度更大,成交面积环比下降了30%。

要知道:

第一,这可是在二手房大规模降价让利之下发生的。

诸葛找房数据研究中心披露,热点城市二手房挂牌房源中,有86%以上在降价。杭州的降价房源规模亦是如此。

可见,降价也卖不动。当然,主要是因为降得不够狠,不痛不痒而已。

第二,这可是在4月份出台了两个救市大招的背景下发生的。

3月份,杭州放松了钱塘区的限购,非户籍人口1个月社保即可购房。自此杭州的限购圈在一步步收缩,外围区基本都不再限购。

同时,4月中旬杭州降低了落户门槛,将市区的落户门槛由本科降至专科,并全面放开了桐庐县、淳安县、建德市三县(市)城镇落户条件。

户籍是限购的钥匙,降低落户门槛,便是放松限购。

饶是如此,也没能阻止杭州楼市转向。

02 | 负债率太高

正如我在之前的文章中所说,4月份楼市转向,不是某个城市个别现象,而是整体现象,那就得从宏观层面上找原因。

最主要的原因,是因为此前受口罩因素而被压抑的需求,在一季度集中释放,造就了一季度的小高潮,但这些需求在一季度被消耗得差不多。

而新的需求,由于收入和就业复苏并不顺畅,并没有形成,于是便出现了热点城市楼市成交量集体青黄不接、后继乏力的现象。

除了共同因素外,杭州还有其特殊因素,民众的杠杆率太高了,位居全国各城市第一位。

2022年年末,杭州住户贷款(基本是房贷)24531亿元,公积金贷款1676.1亿元,两者合计2.62万亿元。

这一数值与杭州的GDP之比为139.7%,也即杭州居民的杠杆率,也即居民的负债表高达139.7%,位居全国第一位。

换句话说,杭州是买房最激进的城市,但由于房价太高,需要背负的贷款太多,让杭州的购房者,背负着沉甸甸的贷款。

居民负债表如此高,这可都是有实力购房的人群的负债表。他们是杭州楼市的中流砥柱,他们的负债表如此高,杠杆已经拉满,还有多少家底可以掏出来用于买房?

在有钱人的杠杆被拉满的背景下,只能寄托新增的需求来帮助杭州去库存。

但是杭州高企的房价形成的天堑,让大多数人口有心无力。

我们都知道杭州繁华富庶,藏富于民是浙江的底色,按照杭州市公布数据,2022年,杭州住户存款为19814亿元,平均下来每个杭州人在银行存了16万元,这一数值位居内地第三,仅次于上海、北京。

但是在二八法则之下,富裕永远只是少数人。

北京师范大学中国收入分配研究院披露的一组调研数据显示,2019年,人均月收入在1万以上的家庭占比只有0.61%。

另外一组数据显示,中国月薪超过5000需要纳税的人只有1.4亿人,北上广深四个一线城市年收入超百万的人数合计不超过50万,要知道四大一线城市的总人口8300万。

可见,在北上广深杭这种房价超高的城市中,买得起房的是极少数,买不起的才是大多数。

正因为大多数人的收入不济,所以一个拿着杭州平均收入的人,一年不吃不喝只能买得起3.24平米的房子,想要买一套标准大小的100平米的房子,需要不吃不喝31年。

如果算上各种其他开销,时间需要翻一倍才行。

像北京、上海、深圳、广州、杭州、厦门、南京这类房价超高的城市,房价建立起来的鸿沟,是普通人无法逾越的。

这些城市你说没有需求吗,当然不是,需求非常旺盛,谁不想在这些城市买一套房。但有需求没有实力,只能是无效需求,空有一腔热血而已。

03

房价没有上涨的基础

当下的楼市,面临着很多尴尬局面。

一方面,这些依靠有钱人撑起来的高房价城市,由于杠杆被拉满,已经买不动。有闲钱的富豪,现在也不敢乱入楼市。

另一方面,广大需要买房的普通人,由于收入和就业复苏迟缓,买不起,形成不了支撑力。

此外,还有几个利空。在我昨天的文章中已经提到:

第一,人口见顶、城市化速率见顶。

2022年全国人口见顶转向,人口减少了85万人。反映在各城市身上,便是人口减少的城市越来越多。仍有人口增量的中心城市,增量也在降速换挡。

来源:国家统计局

第二,房屋供应过剩。

除了深圳、上海、北京等少数城市仍呈现供需矛盾外,大多数城市的房屋供应都严重过剩。

第三,收入和就业仍存在不确定性。

美国又加息了,欧美经济仍在泥淖中挣扎,这会大大制约我们的出口。成为我们经济复苏的路上的不确定性。

开年至今,我们的工业利润出现了跳水。总结下来就是一句话:收入与就业非但没有复苏,不确定性还在加大。

第四,思维改变。

日本当年的泡沫破灭,改变了日本一代人的思维。日本也自此进入了低欲望社会。

口罩三年,会否让中国的年轻人也进入低欲望阶段?还不好说,但从调查的消费习惯改变来看,即便不是低欲望,至少也不再盲目追求以加杠杆的方式去买房。

有此四大利空,全国90%以上的城市,在未来相当长一段时间里,都没有谈房价上涨的资格。

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