作者：子非鱼

​01 | 杭州楼市熄火

(相关资料图)

当下楼市，如同夏夜中的萤火虫，忽明忽暗。明的时候，也只能照亮一个小角落，而暗的时候，则漆黑一片。

4月份，无疑是暗黑时刻。机构披露的数据显示，刚过去的4月份热点城市的新房与二手房再次进入转跌。

广州11个区二手房全线下跌。

深圳的二手房4月份过户量环比下跌了19%，下辖的11个区，大鹏新区环比增长较猛，盐田略微正增长，其余全部下滑。

武汉新房4月份环比近乎腰斩。

制图：城市财经；数据：武汉住建局

在4月份发布两个救市大招的杭州，也没有躲不过大周期的带动，楼市在4月份新房与二手房，出现了全面下滑。

截至4月30日，杭州4月份累计成交二手房7264套。同3月份10213套的成交量相比，跌幅约28.8%。

新房方面，根据克而瑞披露的数据显示，下降幅度更大，成交面积环比下降了30%。

要知道：

第一，这可是在二手房大规模降价让利之下发生的。

诸葛找房数据研究中心披露，热点城市二手房挂牌房源中，有86%以上在降价。杭州的降价房源规模亦是如此。

可见，降价也卖不动。当然，主要是因为降得不够狠，不痛不痒而已。

第二，这可是在4月份出台了两个救市大招的背景下发生的。

3月份，杭州放松了钱塘区的限购，非户籍人口1个月社保即可购房。自此杭州的限购圈在一步步收缩，外围区基本都不再限购。

同时，4月中旬杭州降低了落户门槛，将市区的落户门槛由本科降至专科，并全面放开了桐庐县、淳安县、建德市三县（市）城镇落户条件。

户籍是限购的钥匙，降低落户门槛，便是放松限购。

饶是如此，也没能阻止杭州楼市转向。

02 | 负债率太高

正如我在之前的文章中所说，4月份楼市转向，不是某个城市个别现象，而是整体现象，那就得从宏观层面上找原因。

最主要的原因，是因为此前受口罩因素而被压抑的需求，在一季度集中释放，造就了一季度的小高潮，但这些需求在一季度被消耗得差不多。

而新的需求，由于收入和就业复苏并不顺畅，并没有形成，于是便出现了热点城市楼市成交量集体青黄不接、后继乏力的现象。

除了共同因素外，杭州还有其特殊因素，民众的杠杆率太高了，位居全国各城市第一位。

2022年年末，杭州住户贷款（基本是房贷）24531亿元，公积金贷款1676.1亿元，两者合计2.62万亿元。

这一数值与杭州的GDP之比为139.7%，也即杭州居民的杠杆率，也即居民的负债表高达139.7%，位居全国第一位。

换句话说，杭州是买房最激进的城市，但由于房价太高，需要背负的贷款太多，让杭州的购房者，背负着沉甸甸的贷款。

居民负债表如此高，这可都是有实力购房的人群的负债表。他们是杭州楼市的中流砥柱，他们的负债表如此高，杠杆已经拉满，还有多少家底可以掏出来用于买房？

在有钱人的杠杆被拉满的背景下，只能寄托新增的需求来帮助杭州去库存。

但是杭州高企的房价形成的天堑，让大多数人口有心无力。

我们都知道杭州繁华富庶，藏富于民是浙江的底色，按照杭州市公布数据，2022年，杭州住户存款为19814亿元，平均下来每个杭州人在银行存了16万元，这一数值位居内地第三，仅次于上海、北京。

但是在二八法则之下，富裕永远只是少数人。

北京师范大学中国收入分配研究院披露的一组调研数据显示，2019年，人均月收入在1万以上的家庭占比只有0.61%。

另外一组数据显示，中国月薪超过5000需要纳税的人只有1.4亿人，北上广深四个一线城市年收入超百万的人数合计不超过50万，要知道四大一线城市的总人口8300万。

可见，在北上广深杭这种房价超高的城市中，买得起房的是极少数，买不起的才是大多数。

正因为大多数人的收入不济，所以一个拿着杭州平均收入的人，一年不吃不喝只能买得起3.24平米的房子，想要买一套标准大小的100平米的房子，需要不吃不喝31年。

如果算上各种其他开销，时间需要翻一倍才行。

像北京、上海、深圳、广州、杭州、厦门、南京这类房价超高的城市，房价建立起来的鸿沟，是普通人无法逾越的。

这些城市你说没有需求吗，当然不是，需求非常旺盛，谁不想在这些城市买一套房。但有需求没有实力，只能是无效需求，空有一腔热血而已。

03

房价没有上涨的基础

当下的楼市，面临着很多尴尬局面。

一方面，这些依靠有钱人撑起来的高房价城市，由于杠杆被拉满，已经买不动。有闲钱的富豪，现在也不敢乱入楼市。

另一方面，广大需要买房的普通人，由于收入和就业复苏迟缓，买不起，形成不了支撑力。

此外，还有几个利空。在我昨天的文章中已经提到：

第一，人口见顶、城市化速率见顶。

2022年全国人口见顶转向，人口减少了85万人。反映在各城市身上，便是人口减少的城市越来越多。仍有人口增量的中心城市，增量也在降速换挡。

来源：国家统计局

第二，房屋供应过剩。

除了深圳、上海、北京等少数城市仍呈现供需矛盾外，大多数城市的房屋供应都严重过剩。

第三，收入和就业仍存在不确定性。

美国又加息了，欧美经济仍在泥淖中挣扎，这会大大制约我们的出口。成为我们经济复苏的路上的不确定性。

开年至今，我们的工业利润出现了跳水。总结下来就是一句话：收入与就业非但没有复苏，不确定性还在加大。

第四，思维改变。

日本当年的泡沫破灭，改变了日本一代人的思维。日本也自此进入了低欲望社会。

口罩三年，会否让中国的年轻人也进入低欲望阶段？还不好说，但从调查的消费习惯改变来看，即便不是低欲望，至少也不再盲目追求以加杠杆的方式去买房。

有此四大利空，全国90%以上的城市，在未来相当长一段时间里，都没有谈房价上涨的资格。