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今日(4月3日)下午,中指研究院市场形势及企业研究成果分享会如期举行,此次分享会以“小阳春结束了?二季度市场能否企稳”为主题,会上来自中指研究院的专家们对2023年1-3月房地产市场形势与趋势、房企业绩表现、土地市场情况做出总结并分享观点。(往期分享会回顾请见文末)

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【资料图】

中指研究院指数事业部研究总监陈文静:2023年一季度房地产市场形势总结&趋势展望

一、一季度房地产市场形势总结

1、房价:2023年一季度新房价格累计上涨0.01%,3月价格环比上涨0.02%,新房价格逐渐企稳;二手房价格继续波动调整,3月新房下跌城市数量继续减少,二手房较上月持平。

2、销售:重点100城一季度销售面积同比增长近两成,但绝对规模仍处2015年来同期低位,3月受热点城市市场活跃度回升影响,成交面积同环比保持增长。据初步统计,2023年3月,重点100城新建商品住宅成交面积环比增长超20%,同比增长约40%。
周度来看,春节后市场活跃度回升,近几周新房成交面积处高位,二手房周度成交规模仍为2019年以来高位,市场恢复节奏快于新房,3月20日-3月26日,重点50城成交面积环比小幅增长7.4%,同比增长33.3%,绝对规模保持相对高位,重点10城二手房成交套数较上周增长9.0%,同比增长仍超90%。
各线来看,一季度,各线代表城市新建商品住宅成交面积同比均增长,三四线代表城市在低基数、热点城市市场活跃度带动下同比增幅最大。3月,一线城市、二线、三四线城市商品住宅成交同比增幅均超三成。

3、供应:今年以来新房供应量小幅回升,供给端修复速度不及需求端,3月新批上市面积逐渐修复。2023年一季度,重点50城商品住宅月均供应规模同比小幅回升,同比增长约10%,绝对规模仍为2016年以来同期低位。

二、2023年房地产市场趋势展望

1、政策环境: “稳支柱”“促需求”“防风险”成为2023年行业主题,同时住建部对房地产企稳回升充满信心,将在稳支柱、防风险、惠民生三个方面落实2023住建工作“稳中求进”。因城施策方面,一季度各地优化政策超百次,多数城市房贷利率已降至较低水平。

2、政策趋势:在稳经济目标下,二季度楼市政策具备空间。今年以来我国经济呈现恢复向好态势,两会定调“稳中求进”,但复杂多变的外部环境仍一定程度制约着我国宏观经济的恢复节奏,今年房地产市场的稳定性尤为重要。自去年底以来,高层多次强调房地产的支柱产业地位,预计今年地产政策仍将以托底呵护为主。

3、市场展望:二季度市场有望趋稳,全年保持谨慎乐观预期,销售小幅增长。若政策端持续发力、宏观经济稳步向好,购房者置业信心有望延续修复态势,预计二季度全国房地产市场将保持平稳态势,环比一季度有望小幅增长,但城市分化行情仍将延续。

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中指研究院企业事业部研究主管王琳:2023年一季度房企经营业绩解读

根据中指研究院数据显示,2023年1-3月,TOP100房企销总额为17589.5亿元,同比增长8.2%,是2022年以来首次实现增长。其中TOP100房企3月单月销售额环比上升36.7%,同比上升24.6%,继续保持双增长态势。随着经济预期边际好转,各地宽松政策持续出台及落地,消费者购房预期进一步上升,需求得到一定释放,房企紧抓机遇加速推盘,3月销售额有较大提升。

一、 竞争格局:除TOP31-50阵营外,其他阵营销售额均实现增长

2023年1-3月,TOP10房企销售额均值为742.6亿元,较上年增长10.8%;TOP11-30房企销售额均值为247.2亿元,较上年增长13.4%,增速最快;TOP31-50房企销售均值为114.8亿元,较上年下降5.2%,但降幅持续收窄;TOP51-100房企销售额均值为58.5亿元,同比增长5.4%。综合来看,TOP30房企紧抓政策端利好和购房预期上升机遇,加速推盘,加大营销力度,销售额快速回升。TOP31-50房企销售额略显疲软,与其布局紧密相关,从市场复苏情况来看,城市表现各异,该阵营企业布局多较为单一,受影响较大。

二、数量:企业数量变动不大,趋于稳定

千亿以上阵营1家,较去年同期减少1家,销售额均值1138.0亿元。第二阵营(500-1000亿)企业7家,较去年同期增加5家,销售额均值762.5亿元。第三阵营(300-500亿)企业7家,较去年同期减少3家,销售额均值425.9亿元。第四阵营(100-300亿)企业为35家,较去年同期增加3家,销售额均值148.8亿元。

三、拿地规模:拿地总额同比下降15.0%, 房企拿地分化显著

根据中指研究院数据显示,2023年1-3月,TOP100企业拿地总额1930.0亿元,拿地规模同比下降15.0%,降幅较上月收窄1.15个百分点,降幅继续收窄。TOP100门槛值为7亿元,较上年同期基本持平。TOP100企业招拍挂权益拿地总额占全国300城土地出让金的比例为50.39%。2023年3月,50家代表房企拿地总额同比增长7.3%,代表企业拿地热情有明显回升。3月,深圳、宁波多个热点一二线城市进行了集中供地,优质地块供应带动房企拿地热情略有恢复。

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中指研究院土地市场研究负责人张凯:2023年3月土地市场总结与近期市场变化解析

一、七城公布2023年供地计划

弱能级城市大幅削减供地量,其中长春同比减量45%,重庆中心城区同比减量60%;各城市供地计划中,租赁用地供应大幅减少

二、300城一季度用地市场供求情况

1、供应面积持续走低,成交面积降幅缩小,因优质地块占比较高,成交楼面均价上升,土地出让金降幅收窄,具体数据:2023年一季度推出规划建面同比降45%,成交规划建面同比降27%,推出楼面均价同比降10%,成交楼面均价同比涨19%,土地出让金同比降13%;2、分城市能级看,一线城市成交规划建面同比增长3%,二线城市同比负增长7%,三四线城市同比负增长37%

三、22城一季度用地市场供求情况

22城市本级供地减量、地块质优,推出规划建面同比降64%,推出楼面均价同比涨14%,成交规划建面同比降17%,成交楼面均价同比涨8%,土地出让金同比降10%;仅1城(长春)推出规划建面总量高于去年同期(长春去年同期并未供地);2023年,多地继续加大核心区土地供应力度,核心区地块占比普遍较2022年提高,因此北京、成都、广州、杭州、合肥、青岛、上海、苏州、无锡、长沙等城市推出楼面均价高于去年同期;2023一、二批次热度高于2022一批次:地价触顶地块占比提升12个百分点,溢价成交地块占比提升7个百分点,广义流拍(含撤牌、流拍等)降低15个百分点;城市热度进一步分化:高能级城市及长三角等热点城市热度较高,弱二线延续底价成交;一季度22城拿地主力回归央国企,金额占比52%,高于2022年一批次,杭州、南京民企参与积极性较高,北京、深圳、成都、苏州以央国企为主,广州、天津、郑州市场热度不足,地方国资进场托底。

四、总结

1、全国层面,土拍市场仍处低迷,弱能级城市缩减2023供地量;
2、近期销售持续复苏下,房企拿地与推盘意愿明显增加;
3、市场分化愈发明显,热点城市的热点地块受到房企追捧,弱能级城市郊区地块回炉降价;
4、近期市场复苏叠加土拍热度提升,或将影响楼市松绑政策的进一步出台,土拍热度持续性有待观察;

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