“提前还贷额度比春运车票还难抢。”“现在预约都约到9月份了，给银行还钱比借钱还难。”去年年底以来，越来越多的购房者在社交平台吐槽提前还房贷难，排队还房贷、抢还贷额度等话题频登热搜榜。然而，北京青年报记者发现，面对客户铺天盖地的投诉和抱怨，各家银行除了让大家耐心等候，并没有拿出实质性的举措加以应对。
银行为什么要为难自己的客户？业内人士指出，给提前还贷设置障碍固然会引起客户不满，损伤银行的品牌信用，但短期内蜂拥而至的提前还贷必然会对银行经营造成负面冲击，甚至引发金融风险，所以银行真的是左右为难。但无论是出于回应大众关切，还是维护银行乃至金融系统稳定需要，各方都应该及早拿出妥善应对提前还贷的方案。
(相关资料图)
个人房贷是银行优质资产
大量提前还贷影响银行经营
近期出现的提前还贷潮，从客户角度看，有多方面因素，主要是由于去年以来，各类投资产品表现不佳，投资理财的收益率低于住房贷款利率，提前还贷成了最佳理财方式。此外，新发放的首套房贷利率一降再降，大批城市都已低于4%，但前几年贷款的老客户现在利率仍在5%甚至6%以上，两相对比，这些老客户心理不平衡，有人决定提前还贷，有人甚至在中介诱导下打起了将房贷转换成经营贷的“歪主意”。
无论出于何种动机，房贷客户如果是按合同约定申请提前还贷，都是行使自己的正当权利，银行不该人为增加难度。为什么银行想尽各种办法不让大家提前还贷呢？银行财报披露的数据也许可以揭开答案。
以某上市银行为例，该行2022年半年报显示，截止至2022年6月底，这家银行共计发放了5.93万亿的贷款和垫款总额，其中公司类贷款为2.3万亿元、零售（个人）类贷款为3.09万亿元，其中个人住房贷款就有1.39万亿元，占零售类贷款的比例为45%，接近一半，占所有贷款的比例也达到了23.44%，接近四分之一，排在各类不同性质的贷款之首。
该行的短期贷款平均收益率为5.05%，中长期贷款平均收益率为4.46%。目前各地二套房商贷利率远高于4.46%，大部分地区的存量首套房贷款利率也超过该水平，特别是最近提前还贷意愿最高的那批存量房贷，不少利率都在5.5%以上。因此，这家银行目前的存量房贷利率基本都高于该行中长期贷款平均收益率，甚至比短期贷款的平均收益率还要高。
可以想象，如果大量房贷客户选择提前还贷，银行不得不继续找寻资金出借渠道，毕竟存款利息要刚性支付，借不出去的钱都是银行的成本。而现在新发放的贷款利率已经越来越低，在不少城市，首套房贷利率现在已低于4%。如果利率较高的存量房贷集中提前还款，不仅会减少银行的收益，还会对银行的经营产生较大压力。
除了收益方面，从风险方面看，个人房贷也一直是银行最优质的资产。仍以这家股份行为例，该行综合不良贷款率为0.95%，公司贷款不良率为1.35%，零售贷款不良率为0.82%，而个人房贷的不良率只有0.27%，在所有贷款中仅高于贸易融资的不良贷款率。
有银行人士告诉北青报记者，不愿客户提前还款也不仅是银行的趋利之举，如果短期内兑现大量提前还贷业务，可能会影响银行资产质量的稳定性，从而增加运行风险。总之，存量个人房贷对银行来说，收益高，风险小，再加上贷款体量庞大，一直是银行的“香饽饽”，当然不会轻易放手。
个人房贷增长乏力
贷款经理压力山大
数据表明，从去年开始，个人房贷，这一银行青睐的优质中长期资产已增长乏力。央行最新披露的2022年四季度金融机构贷款投向统计报告显示，截至2022年末，房地产贷款余额为53.16万亿元，同比仅增长1.5%，比上年末增速低了6.5个百分点。其中，个人住房贷款余额38.8万亿元，同比仅增1.2%，增速比上年末低10个百分点。多名业内人士表示，个人房贷增速放缓，除了新增需求不旺以外，越来越多存量客户选择提前还贷也是重要因素。
事实上，不少银行基层的贷款经理从去年上半年开始已经感受到了“提前还贷潮”的冲击。
某国有大行一家支行的个贷负责人王先生告诉北青报记者，2020年疫情以后，提前还房贷的客户就有所增加，去年尤其明显。王先生所在的支行大约有5000名个人房贷客户，正常情况下，单月提前还贷的规模也就三四千万元。可去年开始，单月提前还款量就逐渐上升。比如，去年8月曾增至8000多万元，再加上每月正常还款的2000万，当月就形成一个亿的“坑”。要想贷款业务有增量，必须先把还款的“坑”填了，可现在所有类型的个人贷款都不好做，想完成新增任务越来越难。
王先生说：“如果客户都提前还贷了，网点的业绩任务就没法完成。所以银行会设置提前还贷的额度，没有额度，客户就只能排队等候。”
北青报记者还发现，由于近期咨询提前还款的客户太多，有些已经退休的银行贷款经理也“被迫营业”。
济南购房者小梅是2016年在某国有大行办的房贷。最近她打电话给当初的客户经理咨询提前还款的事，得知对方已退休两年。但这位退休经理还是很热情地问了小梅相关情况，告诉她可能要排到四月份了，还同时把业务部门的固定电话告诉给小梅，让她耐心多打几遍。
“都回家享受生活了咋对房贷业务这么熟练呢？”对于小梅的疑问，这位热心的退休经理直言，因为最近有许多之前贷款的客户找他，如果有问题解决不了还可以再找他协调。
银行如何妥善应对提前还款潮
已有专家建议银行下调存量房贷利率
无论出于何种动机，购房者只要满足住房贷款合同所规定，就有权利提前还贷。然而大家发现，以前可以方便办理的提前还款，现在可谓难上加难：有的银行线上预约系统每天只在固定时间放出少量额度，瞬间秒没，堪比抢春运火车票；有的银行干脆关闭线上预约通道，只能现场预约，不仅要排长队，外地客户还必须专门请假过来办理；有的银行限制了每笔提前还款的金额，超过或低于某一额度都不行......即使克服重重困难预约成功，不少客户现在预约的最近扣款日期都是三个月后，有人甚至要等到今年9月。
北京道誉企业管理服务有限公司执行董事、财经作家李利明指出，伴随着越来越多的房贷客户遭遇提前还贷要排队、网上还贷通道关闭等限制，大量客户感到愤怒并作出反应，相关投诉很可能成为2023年第一季度银行业消保投诉的主要内容，并且这种投诉涉及到客户的具体经济利益，只能通过银行尽快为客户办理还贷来解决。可以说，由于存量房贷客户群体的数量庞大，在银行没有系统性解决提前还贷问题之前，消保投诉将难以消除。
在李利明看来，“提前还房贷受限”之所以让诸多客户产生强烈反应、受到广泛关注，核心还在于银行在面对客户提前还款导致自身的资产负债管理面临挑战、盈利受到影响时，表现出与客户的“零和博弈”思维，试图通过拖延办理提前还款、向客户收取手续费或者要求客户购买保险等来减轻自身的压力和损失，充分暴露出银行从深层次上是典型的“损人利己”。这种思维与银行挂在嘴边的“以客户为中心”形成强烈反差。
面对提前还房贷引发的消保冲突和声誉风险，银行该如何面对？李利明认为，银行管理层首先应该意识到：限制提前还款的做法既不可取也不可持续，必须尽快拿出解决方案。银行的解决方式无非是两者选其一：一是不为客户提前还款设限，让客户正常提前还房贷，银行自身在资产负债管理和产品服务等方面开拓思路，将这一情形对经营和业务的冲击降至最低。二是如专家和媒体所建议，及时降低存量房贷利率，减轻存量房贷客户的还贷负担，让客户感觉提前还贷的意义不大而继续按期还贷。
李利明同时表示，如果银行在为客户办理提前还款以及降低存量房贷利率的同时，及时跟进客户新的贷款以及理财需求，推进产品和服务创新，真正体现出“以客户为中心”，将会增进客户认同和粘性，最终既能够减轻经营所受冲击，声誉价值也会得以极大提升。
近期已有不少专家建议银行下调存量房贷利率。
招联金融首席研究员董希淼认为，当前，部分存量房贷与新增房贷之间的利差过大问题需要引起重视。建议相关部门加快出台相关举措，引导银行适度降低存量房贷利率，逐步缩窄存量房贷与新增房贷之间的利差，进一步降低住房消费者的负担，有效解决居民扎堆提前还款及违规“转贷”等问题。可加快引导5年期以上LPR下降，继续降低新增和存量住房贷款利率，减轻居民住房消费负担。采取有效措施减少住房贷款提前还款行为，引导居民将储蓄转化为消费和投资，将为恢复和扩大消费、促进经济社会加快复苏提供有力支撑。
光大证券首席金融业分析师王一峰分析指出，存量按揭贷款绝大多数为2014年以后发放，其中2017-2021年的利率高位时期发放的贷款占比达73%左右。受疫情持续影响，部分居民资产负债表受损，高利率按揭一方面降低了居民资产负债表的安全性，另一方面也不利于消费的恢复。通过下调存量房贷利率，从“防风险、扩消费、促公平”的角度看，具有一定现实意义。存量按揭贷款的降息，一定程度上也有助于缓解贷款早偿压力，进而促进按揭贷款平稳增长，甚至能够促进住房销售尽快复苏。
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文/北京青年报记者 程婕
编辑/樊宏伟
