2022年，广东省商品房销售行情如何？据广东省房协监测，去年广东省商品房销售面积1.06亿平方米，销售金额1.59万亿元，同比降幅比去年初收窄8个百分点和3.5个百分点。其中，商品住宅销售面积8568.72 万平方米，销售金额1.34万亿元，同比降幅比去年初收窄3.5个和9.2个百分点。
从待售面积看，截至2022年末，广东省商品房待售面积1.64亿平方米，同比增长 22.3%。其中，商品住宅7314.68万平方米，非住宅商品房 9063.45万平方米，同比分别增长26.4%和 19.2%，均创下历史最高水平。
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土地购置方面，2022年全省纳入统计的房地产开发企业购置土地面积738.18万平方米，土地成交价款 1353.54亿元，同比下降54.9%和38.5%。
2022年广东省经营性用地挂牌面积11900.16公顷，同比下降18.4%；成交土地面积 10069.70公顷，成交金额 4473.50亿元，同比下降17.2%和37.1%。其中，居住用地挂牌面积2485.39公顷，成交面积 1789.24公顷，成交金额 3370.92亿元。从居住用地成交溢价率看，2022年全年平均溢价率为3.5%。
值得关注的是，随着保交楼政策的有力实施，全年广东省商品房竣工面积8161.12万平方米，增长 1.5%。
去年广东商品住宅销售额同比降三成
据广东省房协监测，2022年广东省房地产开发贷款余额增加1047.40亿元，个人住房贷款余额增加514.38亿元。
从广东省银行机构房地产贷款情况看，在监管层强调要满足房企合理融资需求和个人合理住房贷款需求下，一季度新增房地产贷款余额1100.70亿元，其中新增房地产开发贷款579.20亿元、个人住房贷款614.15亿元。
第二季度起，随着人民银行配合住建等有关部门和地方政府做好出险企业风险化解，及时校正金融机构的过度避险行为，6月新增房地产贷款相对4、5月份明显改善。
在“保交楼、稳民生”政策的有力推进下，9月房地产贷款余额净增271.17亿元；随着11月“三支箭”融资政策和“金融16条”先后落地，11月和12月的开发贷款余额增量逐月增加、个人住房贷款余额的缩减量逐月收窄。
值得关注的是，2022年全省新建商品住宅销售额同比下降31.0%，向个人购买新建商品住房发放的贷款余额增量则大幅下降70.6%；房贷余额增量占新房销售额的比重仅为8.9%，显著低于2014—2021年平均占比23.7%的水平，这与购房者更多选择了提前还贷有关。
自筹资金为有数据以来最高
据广东省房协监测，从房地产开发企业到位资金看，2022年广东省房地产开发企业到位资金1.88万亿元。其中，国内贷款、利用外资、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款和其他资金分别为2781.86亿元、13.07 亿元、7091.42亿元、5799.01亿元、2677.94亿元和 435.73亿元。
从资金来源结构看，2022年国内贷款占本年到位资金14.8%；利用外资占0.1%；自筹资金占37.7%，为有数据以来最高水平；定金及预收款和个人按揭贷款合计占45.1%；其他资金占2.3%。国内贷款、销售回笼资金比重明显下降，自筹资金占比显著上升，意味着行业总体融资成本提高。
数据反映，虽然2022年房地产金融政策支持力度不断加大，推进信用保护工具发债、政策性银行专项借款纾困、中债增进担保发债等工具。但由于示范性房企较少，主要是国企央企和头部民企等优质房企，且发债规模较小，融资支持效果有限。
建议供求两端优化房地产政策
为促进房地产市场健康发展，推动房地产业向新发展模式平稳过渡，广东省房协建议从供求两端进一步优化房地产政策。
需求端方面，建议因城施策实施好差别化住房信贷政策，按政策要求降低首套刚需房的首付比例和利率下限；鉴于广州、深圳等核心热点城市二套房的首付比例及房贷利率明显偏高，建议对拥有一套住房且已结清住房贷款的家庭，再次申请贷款购买住房的，执行首套住房贷款政策；同步下调存量住房贷款利率，缩窄存量房贷与新增房贷之间的利差，引导私人部门的储蓄转化为消费和扩大投资，而非提前还贷。此外，建议及时取消限购、限售、限价、限贷等不合时宜的行政限制措施，促进合理住房需求释放，提振市场信心。
供给端方面，建议切实落实“金融16条”措施，满足房地产行业合理融资需求，推动行业并购重组，有效防范化解优质头部房企风险；一视同仁支持优质国企、民企，同等标准评其信用状况和还款能力，加大力度满足其开发贷款、流动性贷款、固定资产贷款、经营性物业贷款等正常融资需求。
鉴于当前房企竞买土地能力和意愿较低的现状，建议完善重点城市的居住用地两集中出让制度，增强市场供应节奏灵活性。建议各地适当降低土地出让底价，促进稳地价、稳房价、稳预期；适当降低竞买保证金比例和土地价款的首期缴纳比例，适当放宽土地款的分期支付节点，提高土地市场活跃度；对于采取全装修交付、装配式建筑等“绿色建造”的地块，给予一定比例的容积率奖励、出让金返还等政策扶持，促进房地产业高质量发展。
此外，省房协建议房地产企业要深刻认识我国房地产市场发展的新形势，积极转变发展模式，积极参与租赁住房、城市更新、老旧小区改造、产业园区和乡村振兴等领域的发展。
南都·湾财社记者 王艳玲
