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1月3日下午，中指研究院市场形势及企业研究成果分享会如期举行，此次分享会以“2023开启，房地产市场何时能企稳恢复”为主题，会上来自中指研究院的专家们对2022年房地产市场、房企业绩表现、土地市场做出总结并分享观点。(往期分享会回顾请见文末)
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2022年中国房地产企业销售百亿专题
中国房地产指数系统百城价格指数报告（2022年12月）
中国物业管理行业 2022 年度总结与 2023 年度展望
中指年度盘点-2022年楼市十大关键词
中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静：2022房地产市场形势总结&2023趋势展望
一、2022年房地产市场形势总结
1.房价：2022年新房、二手房价格年度累计均下跌，新房价格为时隔7年后的首次下跌。二手房连续下跌8个月，新房连续下跌6个月，七成城市累计下跌。
2.销售：重点100城销售面积同比降幅近四成，绝对规模降至2015年以来同期最低水平，单月已连续19个月同比下降。12月，据初步统计，重点100城成交面积小幅回升，环比增长6.0%，但同比降幅扩大至超三成，降幅有所扩大，受多地疫情形势严峻等因素影响，多个政策叠加尚未扭转需求端低迷态势。各线来看，一线城市市场韧性强，成交面积同比降幅最小，12月一线和二线城市成交面积环比增长。另外，元旦假期间销售表现上，分化行情加剧，核心一二线楼市活跃度回升。
3.供应：多因素导致房企推盘意愿不足，重点城市供应规模同比下降超四成，年底房企推盘力度较弱。2022年12月，各地疫情形势严峻，供应规模较11月基本持平，同比降幅近四成。根据初步统计，12月新批上市面积约1909万平方米，同比下降41.5%，绝对规模与11月基本持平。
4.库存：代表城市库存维持高位，短期出清周期较2021年末有所延长，其中三四线代表城市出清周期超20个月，短期去化压力较大
二、2023年政策及市场趋势展望
1.政策分析：中央经济工作会议强调“要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，有效防范化解优质头部房企风险”，同时近期中央领导为房地产定调，房地产是国民经济的支柱产业，要充分认识房地产行业的重要性。
2.政策趋势：供需两端政策持续发力，因城施策力度不断加大，二线城市政策有望全面放开，一线城市政策空间较大。
3.市场展望：根据中指调查，疫情影响下置业意愿略有回落，一线和二线城市置业意愿提升，其中一线城市提升相对明显。2023年，随着疫情形势逐渐好转，经济逐步复苏，但当前人们置业更趋理性，市场预期仍需时间修复。乐观预期下，市场销售规模小幅增长，悲观预期下，市场调整态势或延续，开工、投资仍面临下行压力。
中指研究院企业事业部研究主管陶淑茹：2022年1-12月房企销售额同比下降41.3%，市场份额为39.3%
1. 房企销售情况
业绩表现：TOP100房企销售额同比下降41.3%，市场份额为39.3%。2022年，TOP100房企销售总额为75968.5亿元，同比下降41.3%。TOP100房企权益销售额为53602.7亿元，权益销售面积为33723.1万平方米，同比分别下降42.9%和48.1%，市场份额约39.3%，较上年下降12.3个百分点；百亿房企权益销售额为56793.1亿元，市场份额约41.6%。2022年，各阵营房企销售额增速均有所下滑。其中，TOP10房企销售额均值为3107.7亿元，较上年下降33.1%；TOP11-30房企销售额均值为1035.0亿元，较上年下降45.5%；TOP31-50房企及TOP51-100房企销售额均值分别为519.4亿元和276.1亿元，同比分别下降50.2%和42.6%。
竞争格局：130家房企破百亿，千亿房企20家。2022年销售额超千亿房企20家，较上年同期减少21家；超百亿房企130家，较上年同期减少28家。2022年，不同阵营企业数量均有较大变化。具体来看，千亿以上阵营20家，较去年同期减少21家，销售额均值2220.7亿元。第二阵营（500-1000亿）企业23家，较去年同期减少2家，销售额均值636.1亿元。第三阵营（300-500亿）企业28家，较去年同期减少10家，销售额均值372.8亿元。第四阵营（100-300亿）企业为59家，较去年同期增加5家，销售额均值207.2亿元。
销售目标完成率：典型企业年度目标完成率均值为73.6%。随着行业由规模化向更加有质量的发展，越来越多企业不再增加销售目标、追求规模化发展，转而通过主动管控销售规模，追求更加平稳的发展。从公布销售目标的15家房地产企业来看，2022年，目标完成率均值为73.6%，低于去年的93.4%。
2. 房企拿地情况
拿地规模：50家代表企业12月拿地总额有所回升，但总额不及去年同期的四成。2022年12月，50家代表房企拿地总额同比下降63.7%，但环比增长92.1%。
拿地区域及城市：换仓一线城市。2022年，50家百亿代表企业一线城市拿地金额占比较上年增加23.8个百分点至40.4%，投资强度陡增；二线城市拿地金额占比有所下降，同比下降了3.6个百分点，但拿地金额占比达到50.9%，仍是主要重仓城市。城市布局更加聚焦收敛于三大城市群。从城市群来看，长三角、粤港澳（内地）、京津冀三大城市群拿地金额占比较上年增加9.4个百分点至77.6%，其中，粤港澳（内地）、京津冀城市群拿地金额占比分别较上年增加3.8、6.0个百分点。
中指研究院高级分析师张晓飞：2022年土地市场热度分化，一线城市热度较高，整体趋势量价齐跌
一、全国土地市场
2022年,全国300城共推出各类用地规划建筑面积21.69亿㎡，同比下降14.73%;成交规划建筑面积18.88亿㎡，同比下降9.27%。
成交楼面均价为2187元/㎡，同比下跌20.38% ;平均溢价率为3.09%，较去年同期下降6.74 个百分点;各类用地出让金达41333.36亿元，同比下降27.73%。近五年，300城成交楼面均价维持在2358元/平米左右，成交楼面价历经2021年持续下跌之后，在今年二季度由跌转增，最高价在2537元/平米，成交楼面价整体保持在一个稳定区间。
住宅用地规划建筑面积7.66亿㎡，同比下降36.29%；成交规划建筑面积6.2亿㎡，同比下降31.09%。
2022年,各线城市推出、成交规模同比走低，土地出让金收窄明显，各线指标下滑同时，一二线城市楼面均价同比走高；土地出让金方面，一线城市住宅用地出让金同比下降18.9%，全国300城出让金的比例由2018年占比11%，扩大至19.0%；二线城市土地出让金占比为近五年最低，占比46.4%。三四线城市土地出让金结构占比基本与去年持平。
二、集中供地市场
集中供地今年以多批次供应为主，部分城市推出五、六批次集中供地，涉住宅用地1652宗，推出规划建面16543.8万㎡，同比上一年（34030）减少51.38%；成交住宅用地1466宗，成交规划建面14422.9万㎡，同比减少40.7%，土地出让金17826.9亿元，同比上一年（22803.4）减少21.8%。
三、2023年预判
供应：土地财政短期内无替代方案，地方政府仍将加大供应量。基建投资将对经济恢复起到关键作用，而基建投资的成本回收更依赖土地出让；
土拍规则：多批次分散供地，继续降低土拍门槛（减少配建、减少自持、提高限价、降低地价、降低资质要求、降低保证金比例），保障性住房用地公开供应成趋势（广州、深圳、北京等）
成交总量：房地产市场面预期边际改善，但土地市场热度难有根本性恢复。市场化运作房企拿地有限，城投等地方国资企业仍将托底拿地（但会开工：找代建或引入市场化运作房企联合开发）。预计明年全年成交量较今年有进一步小幅回落
成交结构：市场结构分化更加明显，北上深杭仍能维持热度，部分省会城市或将掉队；
市场需求： 改善型需求明年继续占主导，但二手房挂牌量不断攀升，导致二手房价下跌，影响置换的改善性需求释放
利润空间：核心城市利润空间保持高位（10%+），非核心城市地价需要重估
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