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1月3日下午,中指研究院市场形势及企业研究成果分享会如期举行,此次分享会以“2023开启,房地产市场何时能企稳恢复”为主题,会上来自中指研究院的专家们对2022年房地产市场、房企业绩表现、土地市场做出总结并分享观点。(往期分享会回顾请见文末)

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2022年中国房地产企业销售百亿专题

中国房地产指数系统百城价格指数报告(2022年12月)

中国物业管理行业 2022 年度总结与 2023 年度展望

中指年度盘点-2022年楼市十大关键词

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静:2022房地产市场形势总结&2023趋势展望

一、2022年房地产市场形势总结

1.房价:2022年新房、二手房价格年度累计均下跌,新房价格为时隔7年后的首次下跌。二手房连续下跌8个月,新房连续下跌6个月,七成城市累计下跌。

2.销售:重点100城销售面积同比降幅近四成,绝对规模降至2015年以来同期最低水平,单月已连续19个月同比下降。12月,据初步统计,重点100城成交面积小幅回升,环比增长6.0%,但同比降幅扩大至超三成,降幅有所扩大,受多地疫情形势严峻等因素影响,多个政策叠加尚未扭转需求端低迷态势。各线来看,一线城市市场韧性强,成交面积同比降幅最小,12月一线和二线城市成交面积环比增长。另外,元旦假期间销售表现上,分化行情加剧,核心一二线楼市活跃度回升。

3.供应:多因素导致房企推盘意愿不足,重点城市供应规模同比下降超四成,年底房企推盘力度较弱。2022年12月,各地疫情形势严峻,供应规模较11月基本持平,同比降幅近四成。根据初步统计,12月新批上市面积约1909万平方米,同比下降41.5%,绝对规模与11月基本持平。

4.库存:代表城市库存维持高位,短期出清周期较2021年末有所延长,其中三四线代表城市出清周期超20个月,短期去化压力较大

二、2023年政策及市场趋势展望

1.政策分析:中央经济工作会议强调“要确保房地产市场平稳发展,扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作,有效防范化解优质头部房企风险”,同时近期中央领导为房地产定调,房地产是国民经济的支柱产业,要充分认识房地产行业的重要性。

2.政策趋势:供需两端政策持续发力,因城施策力度不断加大,二线城市政策有望全面放开,一线城市政策空间较大。

3.市场展望:根据中指调查,疫情影响下置业意愿略有回落,一线和二线城市置业意愿提升,其中一线城市提升相对明显。2023年,随着疫情形势逐渐好转,经济逐步复苏,但当前人们置业更趋理性,市场预期仍需时间修复。乐观预期下,市场销售规模小幅增长,悲观预期下,市场调整态势或延续,开工、投资仍面临下行压力。

中指研究院企业事业部研究主管陶淑茹:2022年1-12月房企销售额同比下降41.3%,市场份额为39.3%

1. 房企销售情况

业绩表现:TOP100房企销售额同比下降41.3%,市场份额为39.3%。2022年,TOP100房企销售总额为75968.5亿元,同比下降41.3%。TOP100房企权益销售额为53602.7亿元,权益销售面积为33723.1万平方米,同比分别下降42.9%和48.1%,市场份额约39.3%,较上年下降12.3个百分点;百亿房企权益销售额为56793.1亿元,市场份额约41.6%。2022年,各阵营房企销售额增速均有所下滑。其中,TOP10房企销售额均值为3107.7亿元,较上年下降33.1%;TOP11-30房企销售额均值为1035.0亿元,较上年下降45.5%;TOP31-50房企及TOP51-100房企销售额均值分别为519.4亿元和276.1亿元,同比分别下降50.2%和42.6%。

竞争格局:130家房企破百亿,千亿房企20家。2022年销售额超千亿房企20家,较上年同期减少21家;超百亿房企130家,较上年同期减少28家。2022年,不同阵营企业数量均有较大变化。具体来看,千亿以上阵营20家,较去年同期减少21家,销售额均值2220.7亿元。第二阵营(500-1000亿)企业23家,较去年同期减少2家,销售额均值636.1亿元。第三阵营(300-500亿)企业28家,较去年同期减少10家,销售额均值372.8亿元。第四阵营(100-300亿)企业为59家,较去年同期增加5家,销售额均值207.2亿元。

销售目标完成率:典型企业年度目标完成率均值为73.6%。随着行业由规模化向更加有质量的发展,越来越多企业不再增加销售目标、追求规模化发展,转而通过主动管控销售规模,追求更加平稳的发展。从公布销售目标的15家房地产企业来看,2022年,目标完成率均值为73.6%,低于去年的93.4%。

2. 房企拿地情况

拿地规模:50家代表企业12月拿地总额有所回升,但总额不及去年同期的四成。2022年12月,50家代表房企拿地总额同比下降63.7%,但环比增长92.1%。

拿地区域及城市:换仓一线城市。2022年,50家百亿代表企业一线城市拿地金额占比较上年增加23.8个百分点至40.4%,投资强度陡增;二线城市拿地金额占比有所下降,同比下降了3.6个百分点,但拿地金额占比达到50.9%,仍是主要重仓城市。城市布局更加聚焦收敛于三大城市群。从城市群来看,长三角、粤港澳(内地)、京津冀三大城市群拿地金额占比较上年增加9.4个百分点至77.6%,其中,粤港澳(内地)、京津冀城市群拿地金额占比分别较上年增加3.8、6.0个百分点。

中指研究院高级分析师张晓飞:2022年土地市场热度分化,一线城市热度较高,整体趋势量价齐跌

一、全国土地市场

2022年,全国300城共推出各类用地规划建筑面积21.69亿㎡,同比下降14.73%;成交规划建筑面积18.88亿㎡,同比下降9.27%。
成交楼面均价为2187元/㎡,同比下跌20.38% ;平均溢价率为3.09%,较去年同期下降6.74 个百分点;各类用地出让金达41333.36亿元,同比下降27.73%。近五年,300城成交楼面均价维持在2358元/平米左右,成交楼面价历经2021年持续下跌之后,在今年二季度由跌转增,最高价在2537元/平米,成交楼面价整体保持在一个稳定区间。

住宅用地规划建筑面积7.66亿㎡,同比下降36.29%;成交规划建筑面积6.2亿㎡,同比下降31.09%。

2022年,各线城市推出、成交规模同比走低,土地出让金收窄明显,各线指标下滑同时,一二线城市楼面均价同比走高;土地出让金方面,一线城市住宅用地出让金同比下降18.9%,全国300城出让金的比例由2018年占比11%,扩大至19.0%;二线城市土地出让金占比为近五年最低,占比46.4%。三四线城市土地出让金结构占比基本与去年持平。

二、集中供地市场

集中供地今年以多批次供应为主,部分城市推出五、六批次集中供地,涉住宅用地1652宗,推出规划建面16543.8万㎡,同比上一年(34030)减少51.38%;成交住宅用地1466宗,成交规划建面14422.9万㎡,同比减少40.7%,土地出让金17826.9亿元,同比上一年(22803.4)减少21.8%。

三、2023年预判

供应:土地财政短期内无替代方案,地方政府仍将加大供应量。基建投资将对经济恢复起到关键作用,而基建投资的成本回收更依赖土地出让;

土拍规则:多批次分散供地,继续降低土拍门槛(减少配建、减少自持、提高限价、降低地价、降低资质要求、降低保证金比例),保障性住房用地公开供应成趋势(广州、深圳、北京等)

成交总量:房地产市场面预期边际改善,但土地市场热度难有根本性恢复。市场化运作房企拿地有限,城投等地方国资企业仍将托底拿地(但会开工:找代建或引入市场化运作房企联合开发)。预计明年全年成交量较今年有进一步小幅回落

成交结构:市场结构分化更加明显,北上深杭仍能维持热度,部分省会城市或将掉队;

市场需求: 改善型需求明年继续占主导,但二手房挂牌量不断攀升,导致二手房价下跌,影响置换的改善性需求释放

利润空间:核心城市利润空间保持高位(10%+),非核心城市地价需要重估

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