现在的房地产市场情况如何呢？其实吧，你看到的大概都是真实的，不过如今有些数据或报告反而跟不上节奏，或许因为调查取样时与出结果时所面临的环境不太一样出现了滞后性。

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客观地说，最近，开发商的好消息不断，支持房地产或房企的金融政策接连不断，为开发商续命的钱也是逐步加码，让开发商看到了希望，底气也足了。

再看看购房者这一端，着实让人乐观不起来，尽管利好政策一大堆，但是作用到他们身上恐怕还需要相当长的时间，不信你从央行的调查中或许能管窥一二。

12月27日，央行公布了《2022年第四季度城镇储户问卷调查报告》显示，未来三个月，16.0%的居民打算购房，这一比例大幅低于三季度的17.1%，并创下了2016年下半年以来的新低（2016年二季度比例为15.1%）。

要知道，第三季度的数据让我们看到了希望，在各种利好政策带动下，购房者的情绪也被调动起来了，17.1%的居民打算购房，这一比例是比二季度的16.9%要高的。如今四季度的调查显示，这个数据居然回落到了16.0%。

对于下季度的房价，14.0%的居民预期“上涨”，低于三季度调查的14.8%，而认为房价“下降”的为18.5%，高于上季度的16.3%。也就是说，认为房价上涨的人少了，预期房价下降的人多了，充分表明购房者对未来的信心不足，更确切说并不认同某些开发商涨价的行为。

说实话，四季度的利好理应比三季度的时候要大得多，除了金融、房地产政策外，更重要的防控政策的改变以及经济环境的改善，为我们提供了更多的信心支持。

只能说，或许跟这次调查取样的时间节点有关系，以往公布时间都是一个季度结束，这次是在尚未结束时就公布了，可见取样的时间要更早，或许是在还没有这么多政策改变前做的调查，当然只是猜测。

但话说回来，购房者的信心不足是客观事实，无论是上个季度有点信心恢复还是这个月信心再次受挫，或许能看出轻微的波动，但事实上，购房者的信心受挫、元气大伤哪那么容易说恢复就恢复的？

再一个就是，购房者越来越理性，不容易被带节奏，他们也需要观察观望，倒不是说购房意愿不存在，事实上，意愿很大，想买房的大有人在，一个是他们需要喘息需要挣钱恢复元气，一个是他们需要继续看看市场怎么样，他们也要看开发商的情况，不想好不容易攒了钱买房却最后闹个房财两空。

此外，虽然所有的这些利好政策是真的，但要想见效果还需要相当长的时间，并不是说放开了市场马上就好了，最近不少地方对限制性政策作了调整，全面放松或放开，足以说明政策对市场的诚意，既是主动的也是被动的。

所以，2023年一季度的房地产市场依然很困难，真正恢复最快也要到6月份了，这是不少专业机构给出的预测，我认为还是有道理的。这样看来，购房者绝非是对买涨不买跌重视追捧者，他们也有自己的打算。

最近，经济日报发表文章表示，当前潜在购房消费者对市场的信心似乎仍显不足。增强购房者信心势在必行。针对需求端的相关鼓励支持政策措施持续出台，有助于降低购房门槛，减轻购房者的资金压力，更好满足刚需和改善性需求，促进住房合理消费。

我认为这是政策需要考虑的，那么市场需要做的有什么呢？比如开发商要如何利用这样的政策环境？真的还要搞过去那一套吗？真的认为只有房价上涨购房者才买房吗？

近日，著名经济学家、中国政法大学教授、博士生导师杨帆表示，房价下跌，大家看涨，才会买房，也就是说，即便有钱，也得等房价先下跌，再等到看涨预期，有预期才会买房，看跌预期之下，有钱也不会买。因为房价太高了，按照经济规律，接下来房价会跌下来，如果还不跌，房地产业就不能启动。

对于这位专家的话你认同吗？他也支持买涨不买跌，但那是有条件的，购房者绝对不是盲目追求买涨不买跌，目前的情况跟过去不一样，是房价太高了，加上现在的环境下，购房者又看跌，认为未来房价上涨可能性不大，你还玩上涨来吸引购房者或许就行不通了。

各种招数都出尽了，房价该下跌就让它下跌，让购房者看到房价真的跌了，他们不敢买那是暂时的，只要房价跌到位，随着市场预期好转，购房者的信心才会重新被唤起。从积极层面看，这次数据的不好看，更意味着未来利好政策将更有力！