11月，房地产迎来一连串利好政策。房地产股票普遍上涨。
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近期重磅政策主要包括，支持民企融资的“第二支箭”，金融16条，以及优化预售监管资金管理，“保交楼”专项借款的相关政策。
这轮救市政策会对房企有哪些影响？房价由要涨了吗？
近期，不少房地产专家对此发表了不同的看法。临近岁尾，多家券商也推出年终专题，对后市作出了预判。
综合来看，这一轮政策对房企融资产生直接利好，但对销售端的影响并不显著，楼市回暖依旧缓慢。
政策利好房企融资 缓解房企债务压力
11月23日，中债增进公司在民企债券融资支持工具（“第二支箭”）政策框架下，出具对龙湖集团、美的置业、金辉集团三家民营房企发债信用增进函，拟首批分别支持三家企业发行20亿元、15亿元、12亿元中期票据。
同日，农行、交行与中海、华润、万科等房企签署全面战略合作协议。
交通银行、中国银行纷纷向头部房企给予授信支持。其中，交通银行、中国银行各自向万科集团提供了1000亿元的授信额度。
中指研究院企业事业部研究负责人刘水表示，上述支持是银行对11月11日央行、银保监会“金融支持16条”和11月21日全国性商业银行信贷工作座谈会会议精神的落实。续会有更多银行、房企签署合作协议。将促进房地产投资企稳，增强宏观经济复苏的基础。
“现在政策利好主要是金融政策，对企业流动性的支持是最直接的。企业稳定发展，老百姓才会安心购房，稳定开发商基本面对楼市回暖有积极作用，但目前看对销售影响是间接性的，销售端主要跟整体经济的情况有关。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对北青地产表示。
券商：2023年商品房销售难有明显好转
近期，各券商对2023年房地产行业进行了投资策略分析。
招商证券认为，往后看，认为销售或呈缓慢复苏，预计 22 年 4 季度整体或仍为负增长，维持 22 年整体销售宽 U 型走势判断，全年增速或在-20%左右；23 年上半年延续回暖趋势，预计或在 2 季度单季转正，全年呈“宽∩型”走势，预计 23年全年或呈小个位数正增长。
同时，招商证券认为，房地产行业政策的三个主要目标分别是民生、风险防范和经济（增长和就业）。
从最新数据看，民生角度，70 城房价已连续 6 个月同比为负，或打开更多因城施策宽松空间；风险防范角度，房价下跌持续时间长于过往周期，行业资金链情况以及供应链资金情况均处于历史低位，或驱动较大力度供应端融资支持政策；经济（增长和就业）角度，当前开工、竣工、投资及房地产业产出缺口均处于低位，叠加疫情及产业链上民企就业压力，认为“稳增长”主线或延续至 23 年。
华创证券分析认为，市场对于地产销售复苏的理解主要关注于需求端，但实际上房企能否扩表才是决定性因素，缩表背景下，需求释放仍存较强压制。过去楼市周期性大幅上行，主要受土地市场热度带动，背后是房企融资的放松以及对土地市场预期的提升，居民端需求的释放往往相对滞后。
当前虽然需求端政策不断放松，与过去最大的不同在于，房企处于缩表周期下，供需逆转，价格上涨预期难以形成。
华创证券认为，自 2022 年年初开始，需求端政策不断放松，但与历次周期不同的是，当前房企处于缩表阶段。这就导致：1）房企拿地大幅减少，土地市场仍持续趋冷，难以带动居民预期；2）房企无力囤土储反而需要缩表去化过量土储，楼市供需关系逆转，即使居民刚性需求释放，也面临较大的潜在供给，多数城市狭义库存去化周期超过 12 个月，从而存在较大的价格压力。在此背景下，过去房企预期资产升值→调动房价上涨预期→居民超前买房的逻辑失效，反而变为房企去化库存，居民基于居住需求买房，购房从房价上涨预期逻辑转向比价逻辑。
华创证券称，一个潜在风险在于，过去在房价上涨预期下，居民对于住宅的偏好是过度扭曲的，高房价收入比和低租金收益率都是较好的例证。而一旦转向比价逻辑，居民是否会将终身收入的较大比例配置于住宅则存在隐忧。即使部分地区的人均居住面积提升，可能是以房价收入比下降为前提，当前二手房堰塞湖也存在隐忧，仍需警惕住宅销售下行的风险。
各地楼市宽松政策影响力减弱
从去年开始，政策宽松频频，地方不断对当前的调控政策进行优化，但无论是行业基本面还是市场销售面均未修复。
“目前看各地方的楼市宽松政策效果在减弱。除了北京上海这样的一线城市还有放松空间，对市场会有所带动，更多的城市房地产交易市场低迷。”一位业内人士认为，金融16条中，提到了支持个人住房贷款合理需求，预计各地会根据实际情况，对改善性需求进行政策支持。整体在稳定经济、稳定行业基本面基础上，楼市会逐渐恢复理性。
首都经济贸易大学教授、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池表示，房价是否上涨是由供求关系决定的。目前楼市低迷，加之疫情影响，市场观望情绪严重。近期的支持房地产政策主要是金融方面的，短期内未必对供求关系产生重大影响，房价也未必上涨。
对于购房人也一样，首付款过高“误伤”刚需；房贷利率与中小微贷款利率倒挂，则容易导致违规资金流入楼市，这些情况都需要调整。
赵秀池表示，未来，中国房地产业的发展空间仍然很大。我国仍然处于城镇化发展中期，每年大约有1300万人口进城。房地产业发展空间就存在于为城镇化服务的过程中，包括为新增城镇人口提高住房、产业、教育、医疗等的配套；也包括满足原有城镇人口改善性住房需求，以及城市更新、旧城改造等。只要盖有人住的房子，则房地产业发展便可有所作为。
文/张郁唯
