环京楼市近年来开始从房价高点跌落。图为河北廊坊航拍。（视觉中国/图）

买房六年后，2022年10月26日，张晴终于拿到了房产证。但条件是和开发商签一份承诺书：规定若连续三个月或累计六个月不能按时偿还银行本息，开发商有权收回她所购房屋的所有权，此前交付的所有房款作为违约金，不予退还。

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张晴想不明白，“为什么要拿房产证来要挟我们签这么个霸王条款？”

张晴买的房子在河北省廊坊市香河县，距离北京六十多公里，驾车一个多小时。2015年，《京津冀协同发展规划纲要》发布，通州正式成为北京市行政副中心。紧邻通州的香河县也受到追捧，房价水涨船高。

2016年，在北京工作十年的张晴决定到香河买房。当时香河的房价已经涨到高位，她以每平方米两万多元的价格买下92平方米的商品房，2018年正式收房。

张晴告诉南方周末记者，直到今年，开发商才办好房产证。她去取证时，被要求必须签订前述承诺书，否则不能领取。为了尽快拿到房产证，她签下了承诺书。

事后张晴觉得条款不合理，认为开发商无权收回房屋所有权和已付房款，和开发商工作人员据理力争：“我现在只欠银行的钱，不欠开发商的钱。”

开发商全程担保

上海市光明律师事务所律师付永生长期从事房地产买卖相关诉讼，他告诉南方周末记者，一般情况下，购房者申请房贷是以房子为抵押，购房后短期内银行就会放贷，钱是打到开发商账户上。

若购买的是尚未建好的期房，房产证办理完成前银行相当于没有抵押物，这段时间通常由开发商作为担保人，承担还贷相关责任。

待交房和房产证办理完成后，开发商解除相关责任，借贷关系只存在于购房者和银行之间。也就是说，即便发生断供，也应该是购房者和银行之间的纠纷，通常并不涉及开发商。

张晴所购小区的开发商为香河县华宇房地产开发有限公司，申请房贷的银行为中国农业银行香河支行。

开发商的工作人员告诉她，之所以让业主签订不断供的承诺书，是因为他们与银行签订的是全程担保协议。即便已经交房和办理房产证，他们依然要担保购房者后续会按约还贷。在张晴提供的通话录音中，该工作人员表示：“如果你不按期还款，银行会直接从（我们）公司划款。”

付永生对南方周末记者分析，银行和开发商签订这样的协议和前几年环京地区房价过高有关。银行担心后期房价下跌，房产贬值，购房者断贷，因此要求开发商全程担保。

2017年，包括香河在内的环京地区出台限购令，楼市行情急转直下。张晴买的房子也不断贬值，安居客显示，目前该小区房价为8880元/平方米，相比她2016年购入时跌了超过一半。

“即便我们现在断供，房子的价值也抵不上欠的贷款。”张晴介绍，2016年她买这套房子总价两百多万，目前还剩下一百多万贷款，而房子现在的市场价还不到一百万。

这种房价腰斩的情况在环京地区不是个例。据中国房价行情网数据，廊坊的新房均价已经从高点时期的每平方米三万多元跌到现在的一万多元。

在这种情况下，购房者断供的可能性在增加。银行通过全程担保将这一风险转移到开发商身上，开发商这才施压购房者，要求签订不断供承诺书。

购房者反担保

付永生介绍，开发商的这种行为相当于要求购房者反担保。按照民法典规定，“第三人为债务人向债权人提供担保的，可以要求债务人提供反担保。”

在上述案例中，贷款银行为债权人，张晴为债务人，开发商作为第三人为张晴向银行提供担保。由于是全程担保，即便张晴朗拿到房产证，开发商依然对后续还贷负有担保责任。因此，开发商要求张晴进行反担保。

问题在于，开发商要求张晴签署的承诺书内容并不合法。付永生介绍，按照民法典第四百零一条规定，即便购房者断供，房屋也应该经过司法拍卖后以金钱方式偿还，开发商可享有优先偿还权，但无权收回房屋所有权。

广州大源按揭总经理郑大源从事按揭贷款十余年，他告诉南方周末记者，开发商全程担保和购房者反担保在房产交易中都不常见。正常房产交易中，购房者断供后由银行追偿，银行同样无法直接拥有抵押房屋的所有权，必须经过司法拍卖。

他介绍，因为房产价值和所欠贷款价值不一定相当，如果允许直接将房产过户给债权人，债权人有可能向债务人施压，进而低价获得房产。

就张晴所签的承诺书而言，目前她还有一百多万贷款未还，假设房子市场价涨到两百多万，一旦发生断供，开发商直接拥有房子所有权，相当于以一百多万成本低价购入一套两百多万的房子。

张晴之所以签下承诺书，是因为开发商说不签就拿不到房产证。

房产证一般由购房者授权开发商进行办理。按照 2020年《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，对于尚未建成的期房，购房者应自房屋交付使用之日起90日内取得房产证，如果因开发商原因未能取得，开发商要承担违约责任。

张晴介绍，她签的购房合同中规定房子在2017年5月1日前交付使用，这和她拿到房产证间隔了四年多。

付永生表示，面对这种情况购房者可提起诉讼，但这样的官司打下来一般需要一两年，律师费数万元。

这样的情况不止发生在张晴所购买的小区。

一位同样在香河买房的网友在知乎上发帖称自己遇到了和张晴一样的情况，询问是否应签署承诺书。评论区中的回答集中在2021年，一位回复者称他也遇到了这种情况。

该网友发布的信息显示，所购房屋由香河县城镇房地产综合开发有限公司开发。企查查显示，这家公司与张晴所购房屋的开发商股东完全一致，都是两位自然人，他们也是承德三强集团的唯一股东。

南方周末记者多次致电三强集团和中国农业银行香河支行，询问承诺书及全程担保相关事宜，截至发稿未获回复。

（应受访者要求，文中张晴为化名。）

南方周末记者 卫琳聪