记者|牛钰
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与二手房价格倒挂的新盘大卖，成今年北京楼市的一大看点。
相比动辄单价10万+的热盘，11月北京市场第一个首开即售罄的新项目较为低调。
11月的第二个周末，北京第三批次拿地的几个项目联合亮相，海淀永丰F2两宗地块公布案名为“中海富华里”，龙湖在顺义拿下的项目“龙湖·御湖境”亮相，建发与城建联合打造的昌平北四村项目建发城建·文源府也开放了展示中心。
距离文源府7公里处，是北京城建在今年二批次底价拿下的昌平项目“国誉燕园”。官宣信息显示，11月6日取证一周后，该新房项目在13日进行首期开盘线上选房，不到半小时，首批482套房源全部卖完。
与今年开盘售罄的大多区域位置佳、房源稀缺的新房项目相比，靠近六环的国誉燕园能够有不错的销量，依靠的是低总价，其成交均价约3.9万元/平方米，户型面积覆盖54-127平米，总价最低为200多万元，主要承接区域及海淀北部刚需购买力。
据中原地产统计，10月份昌平、通州、大兴、门头沟新房成交均价都超过5万元/平米，在售的20个楼盘中，单价低于4万的项目仅有珠江天樾书院等4个别墅项目。
58安居客房产研究院北部分院院长李震对界面新闻表示，近期一些临近强产业区、总价低、临地铁、有小户型的一些刚需盘由于供应较少，走量也很快，除国誉燕园外，还有受到“双限”放松利好的亦庄金悦郡。
11月8日，原本执行“双限”的通州区台湖、马驹桥地区限购放松，政策发布当晚，位于该片区的金悦郡项目便官宣5小时成交79套，这也是单价4.4万元/平左右的刚需项目。
刚需客让北京楼市略现“翘尾”行情，但多位市场分析人士表示，北京今年新房市场整体偏向于改善型购房者，大户型、豪宅项目是销售额贡献主力。
“从安居客平台线上浏览数据来看，10月份北京新房购房者最关注户型前三名都是130平方米以上的四居室大户型，而且这个现象从年初一直持续到现在。”李震提出，这也与北京近两年新房供应偏向改善也有较大的关系。
“10万+”项目登顶热销榜
据中指研究院初步统计，10月份全国重点100城新房成交面积同比降幅仍在两成左右，一线城市中只有北京成交面积同比、环比均增长，90万平左右的总成交面积环比增长超10%，同比增长近30%。
价格方面也相对坚挺，根据中国房地产指数系统百城价格指数，2022年以来北京新建住宅价格环比小幅增长，10月环比上涨0.06%。
中原地产数据显示，10月北京新建商品住宅（含普通住宅+别墅）成交金额332亿元，环比上涨12%，主要由于9月新入市项目性价比较高，市场表现好，带动10月签约数据创年内新高。
从市场上来看，今年十一前后，北京有多个新盘入市热销，为十月新房市场增长奠定了基础。
如首开金茂望京樾9月底开盘当天官宣销售额51.1亿元，中海首开·湖光玖里首开销售40.5亿，今年二批次拿地的项目太阳宫地块“中建玖合府”开盘也售罄，以319套、70亿元成交数据夺得10月销售金额榜首。
据了解，中建玖合府于9月30日开盘，当天412套房源全部售罄。该项目为新型共有产权房，销售指导价13万/平，政府产权占比10%，实际销售均价为11.7万/平方米，与周边单价13万+的二手房相比价格明显倒挂。
北京住建委官网显示，截止11月16日，中建玖合府已完成网签362套，以此计算，该项目网签率已达87.8%。
中建玖合府并不是今年北京唯一现象级高端项目。截至目前，北京已有三个项目网签成绩超过“百亿”楼盘，分别是北京城建天坛府的116.1亿元、学府壹号院的114.02亿元，以及中建壹品学府公馆的108.64亿元。
这三个“百亿”楼盘均为单价超过8万元、且与周边二手房相比明显倒挂的高端项目，天坛府、学府壹号院为去年入市项目，中建壹品学府公馆则是今年4月入市的“日光盘”，单价约10万元。
今年北京豪宅去化速度明显增长。中指研究院数据显示，2022年1月份-10月份，北京新房市场单价“10万元+”项目合计成交超2500套，较去年同期增长62.1%。
1-10月北京新房网签成交金额最高的10个项目中，有7个都是单价8万元/平米以上的项目。
市场分析人士则认为，豪宅项目卖得好，核心是因为项目售价相比周边二手房明显倒挂，符合购房者资产配置的逻辑。整体而言，今年北京新房市场始终保持冷热不均的状态。
界面新闻在北京住建委官网随机查询今年获得预售证的项目网签情况，发现也有不少项目网签率在20-40%之间，甚至有去年二、三批次土拍的项目网签率不足10%。
新房、二手房供应放量
今年以来，北京新盘项目拿地至开盘的速度逐渐提速，8月北京市住建委发布《关于进一步优化商品住房销售管理的通知》后，进一步加快项目入市节奏。
截止目前，北京今年一、二批次集中供地项目已陆续入市，三批次多个项目也开始蓄客。11月下旬，北京还将迎来第四批次6宗地块土拍。
不过“十一”之后房企推盘速度有所下滑。8月、9月、10月以及11月上旬，北京取得预售证的项目个数分别为22、26、11以及4个。
克而瑞研究中心指出，相较于9月北京新建商品房供应高位，10月供应量环比下挫，新增供应环比下跌24.8%。
据中指监测，截至10月底，北京市商品住宅（不含保障房）可售面积达1243.7万平方米，若按近6个月月均去化速度计算，短期出清周期为17.5个月，处一线城市中最高位。
中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静指出，随着新房供应不断放量，当前北京新房库存增加，去化压力亦在提升，但北京住房需求相对旺盛，政策边际改善下，市场情绪有望延续修复态势，短期市场活跃度或将保持，性价比较高的优质项目仍是购房者关注的焦点。
解决住房需求的另一个维度则是二手房市场，北京二手房在市场中的占比较高。中原地产数据显示，10月北京二手住宅网签11209套，是同期新房网签套数的2.7倍。
近期，北京二手房挂牌量增多备受关注。据链家房源信息显示，北京二手房挂牌量已突破十万套，达到历史新高。
58安居客房产研究院分院院长张波介绍，二手房挂牌量增多主要有三个原因，分别是投资需求离场，一二手房倒挂以及改善置换需求入场，这三类需求在不同城市的比例有所差异，从北京来看更多是改善置换需求入场增加明显。
尤其是9月底置换房产退个税提高了改善需求入场的积极性。北京一直以来是都执行卖房征收差价20%个税的政策（满五唯一等因素除外），退个税的政策出台降低了置换成本，卖一买一的操作开始增多。
至于二手房库存上涨对成交及价格的影响，张波认为，由于北京市场的基本面较好，自住型需求占据主力，供应增加有利于二手市场可选择面的提升，但部分挂牌量快速增多的小区，价格有可能出现小幅回落。
