作者:子非鱼

01 | 一线城市,画风变了

在市场大转向之下,处于城市层级顶端的一线城市,楼市画风也变了。


(资料图片)

世界上唯一永恒不变的,是改变本身。

达尔文的进化论揭露的最直白的道理,便是世界万物都会随着环境改变而改变,物竞天择,不是选择最优,而是选择最合适的。

当下的楼市,市场环境已经改变,市场期望已经改变,市场购买力已经改变。

在这种大背景下,有了撕裂的武汉楼市,有了二手房挂牌量激增的杭州、成都,有投资客亏损离场的卫星城,有不断降价不断限跌的三四线城市。

也有了画风改变的一线城市。

前几天写过广州楼市的画风改变,增城、从化等外围区,在库存高企的当下,降价已经成了主流。

同处珠三角,同为一线城市的深圳,最近一段时间,出现了不符合深圳楼市气质的操作。

比如发明了“以房换房”,比如开发商公开招聘房托,比如普遍存在的打折促销活动。

最典型的事件,是深圳开发商近日首创“以房换房”活动。这个伟大的发明家,是位于深圳南山区西丽大学城板块的弘基·翰林九锡。

该楼盘在最新推出的海报中,赫然写着“以房换房、以旧换新”8个大字。

具体操作是,可以普通住宅换尊贵大平层、换商务公寓、换临街商铺,交换原则是以旧换新、等价交换、多退少补。

真精明,精明得太过头了。居然想着叫别人用住宅来换公寓、商铺,怎么想的?

02 | 深圳楼市画风改变背后

以房换房,只是深圳楼市画风改变的例证之一。

在“以房换房”这个发明之前,深圳有开发商被曝出公然招聘房托。

根据《财经天下》周刊报道,6月13日,在广东某兼职招聘的公众号上,一则为深圳市龙华深圳北附近的楼盘招聘“看房充场人员”的消息,引起网友注意。

招聘公告中,工作内容写得非常明确,充场看房,120元一天。而且要求是30至45岁年龄段,要有富态。

尽管请房托在房地产市场不算是什么大事,但发生在深圳,就有点耐人寻味了。

此外,其他城市普遍存在的降价促销,在深圳一样普遍。

根据界面新闻披露,最新开盘的南山区前海宸湾推出了6套“总裁特批优惠房源”,分别是位于2座的3002、3003、3102、3103、3402和3座的805号房源。

这6套特价房总价在900-1400万元之间,折后每套总价少10万元,约等于打了99折。其中总价最低的一套为959.85万元,折后单价约8.67万元/平方米,该房源备案单价为8.76万元/平方米。

南山作为深圳的核心区之一,都存在促销盘,遑论光明、龙岗、坪山等外围区。

之前在坪山踩盘的时候,就有楼盘私底下推出了首付贷活动,开发商与金融机构合作,提供有息首付贷,推动购房者低首付上车。

最近,龙岗中介给我发送信息,透露龙岗也有楼盘提供首付贷,开发商免息垫付两成首付,首付一成便可上车。

无论是以房换房,还是请房托,抑或是促销活动,甚至是偷偷提供首付贷,这些画风转变的背后,其实就是一个无法回避的事实:

哪怕楼市强悍如深圳,房子也难卖了。

数据面上,最直接的反映便是,今年上半年深圳的新房成交量同比大幅下挫,二手房成交量同比腰斩。

根据深圳住建局,2022上半年深圳新房住宅成交16126套,同比下降38.3%,环比下降38.6%。

根据乐有家研究中心数据显示,二手住宅成交9965套,同比下降65%,环比下降18.7%,为历年最低。

作为中国楼市风向标城市,作为中国内地房价第一城,深圳的楼市已然如此,其他城市的困难程度,可想而知。

制图:城市财经;数据:城市房产网

市场行情差,已经是无可争辩的事实。尽管五六月份在流动性释放之下,行情有所转变,成交量开始触底。

但触底之后,是漫长的爬坡,而不是强势反弹。这是市场环境决定的,是人口拐点已经到来,城市化进入后半程,房地产进入黑铁时代等大背景,共同决定的。

在这种大背景下,哪怕是深圳,也逃脱不了成交量难回巅峰的宿命。

03 | 期望值改变下的深圳楼市

客观来说,深圳是一个不缺购买力、购买需求的城市。

作为一线城市,深圳2021年年末常住人口1768.2万人,是住建部按照城区人口1000万为标准划定的7个超大城市之一。

然而深圳的面积不过1997平方公里,其人口密度全国第一。

制图:城市财经;数据:各城市统计局

深圳楼市供需失衡已经长期化了,其背后有三个主要因素:

第一,狭小的空间之下,容纳了这么多人口。这是造成深圳房屋供需矛盾长期存在的因素之一。

第二,深圳划定了生态红线、工业红线,在原本就局促的版图上,居住用地占比在头部城市中位列倒数第一,居住用地占建设用地的比例仅为22.6%。

第三,在前两条的基础之上,深圳楼市供不应求最大的问题是,无法上市公开交易的城中村房屋,占深圳总住宅比例超一半。

公开数据显示,深圳共有各类住房1129万套,居住建筑面积共6.21亿平方米。其中,商品住房约189万套、占比17%;公共住房约55万套、占比5%;私人自建房约577万套、占比51%;宿舍约192万套、占比17%, 其他住房(含单位自建房、村集体统建楼、军产房等)约116万套、占比10%。

深圳总住房虽然有1129万套,但其中有一半以上是城中村的自建房,这些房子是无法光明正大进入市场买卖的。真正的商品住房才189万套。

以上三大因素,是造成目前深圳的自有住房率仅20%左右,有80%左右的深圳人没有自己的住房的根本原因。

在这种背景下,深圳的房价异常坚挺。我们已经看到,深圳上半年二手房成交量创历史新低,但二手房价格岿然不动。

新房市场各种奇葩活动层出不穷的背后,一方面是开发商急于回款,另一方面是市场期望值改变下,多数人选择观望之下的结果。

人口拐点已经到来,城市化进入后半程,房地产进入了黑铁时代,这些因素共同决定了未来哪怕是一线城市,房价也无法有大作为,横盘或慢涨是大概率事件。

房价未来的预期走向,改变了一线城市投资群体和刚需群体的期望值,致使他们犹豫。

期望值的改变,才是深圳房子难卖的根本原因。

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