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近期关于经济、楼市有两大动向值得关注!

第一个动向是,第九版新冠防控方案公布,隔离管控尺度放宽了。


(资料图)

在第九版这个新冠防控的方案中,入境人员的隔离时间从14+7缩短到了7+3。

密接管控也从七天的集中隔离调整为七天的居家。

还有,风险地区降级的周期也大幅地缩短,还依据人口规模优化区域的核酸检测周期。

另外多个地区被中央警示通报,”过度防疫“,这很明显的是想要抓住暑假的旅游旺季。而三亚对上海人的开放态度,更是直接把利好坐实了。

所以,这一点大家懂的自然懂,从7月1日起,经济建设就是接下来半年来的主要目标了。

第二个动向就是,关于楼市的各项数据的突然向好。

这些数据都是各大机构给出的数据:

中达证券研报数据显示:

6月份楼市回暖形势喜人。截至6月17日,四个一线城市新房成交面积环比大幅上涨,合计成交面积约为173.4万平方米,环比增幅122%;

二线城市成交面积约为466.3万平方米,环比增幅约为44%;三线城市的环比增幅则为31%。

贝壳研究院数据显示,6月上半月,其监测的50城二手房日均成交量较5月日均水平超过20%。

克而瑞披露的数据,6月深圳、东莞、杭州、佛山、青岛的新房二手房成交量都出现了显著回暖。

接着是官方表态——

国家统计局表示:“从近期的调研情况看,房地产市场已经出现一些积极变化。

官方表态之后,行业大佬们也出来表态。

6月28日,万科郁亮吼了一句话,短期房地产市场已触底。当然他后面还说市场恢复是一个缓慢温和的过程,恢复仍需要时间。

但显然一些开发商等不及了。

7月1日,广州20家楼盘集体纷纷以海报、公告等不同方式,宣布收回折扣、上调价格!

不出意外的接下来7、8、9三个月,大家会通过各种渠道,官方统计数据、官方发言、第三方机构数据、自媒体公众号等等,看到的数据都是上涨的, 楼市都是回暖的。

总之,在舆论的世界里,楼市已经触底回暖了。

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但,真的回暖了吗?事实是现实世界的楼市还在疯狂地救市中。

截至6月30日,超过175个城市累计发布楼市新政接近600条。这才是真实楼市情况。

其实就是救不动了。

所以现在开始靠舆论拉预期。接下来,各地救市只会更疯狂。

3、4、5月一系列的救市,只是防止楼市进一步恶化,楼市根本没有见底。目前还没看到让楼市反弹的效果。现在只是在引导预期的阶段。

目前楼市面临三个无解的问题:

1、 既要又要还要,大概率是要失败的。

目前调控的目标是既要房价涨得不那么明显,还要成交量上去拉经济,然后还要保住地方土地财政,这是很难的。

就如当下美联储如履薄冰的想要维持资本市场稳定,同时还要紧缩货币一样。

目前中央层面在是不是全力以赴救楼市方面,还在摇摆中。

2、目前市场没信心,没安全感。

很多人不敢买房,是怕买了就被政策精准打击。

这不是没有可能。在过去两三年,这在中国房地产市场很常见。

这就是在当前中国的房地产市场现状,买的和没买的,都没有安全感。

银行也是如此,哪怕现在货币政策是宽松的,但银行依然谨慎放款,就是担心日后被问责房贷比例过高。

此一时彼一时。

当然,中国房地产还有一个问题是,因为处在一个大通胀的时代,哪怕曾经你被套的很厉害,但过几年都能解套,然后还能吃到时代的红利。

所以其实现在的中国楼市最大的问题就是在用通胀掩盖所有问题。

3、出险房企问题还没更好的解决方案。

目前大多数出险房企,都处于躺平状态。这意味着更多的项目存在潜在停工和烂尾风险。

百强房企业绩近乎“腰斩”,销售额破千亿房企9家,较去年同期(19家)减少10家;百亿房企85家,较去年同期(132家)减少47家。

TOP100房企权益销售额均值为252.8亿元,同比下降49.4%。

这些数据都表明一件事,那就是民企的债务危机还在继续,更多的民企还在暴雷的边缘徘徊。

上周包括碧桂园在内的多家房企评级遭海外评级机构下调,广州老牌房企天誉置业债务违约等事件还在发酵,包括融信最近也是负面很多。

以上三个无解的问题,正在拖中国楼市回暖的后腿。

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接下来会有更多的城市不得不实施“限跌令”。这将是接下来楼市的一大动向。

6月,福建省平潭发布限跌令:对房企大幅降价销售回笼资金等问题进一步约束,上下幅度的15%。

7月,大湾区中山发布限跌令。

一时激情千层浪。很多人质疑不让开发商降价,违背市场经济精神。

事实上,发布限跌令是无奈之举。

因为在当下这个阶段,每一个降价促销开发商都怀着一颗想跑路的心。

对他们而言,趁着还能卖,能卖一套是一套,然后拿钱就跑,或者干脆就躺平。

所以限跌一定程度上也是为了防止开发商恶意躺平,防止他们割完就跑。

毕竟在当下开发商躺平,他们是没什么损失的,反而是利益最大化。

在当下,他们捆住的购房者越多,他们反而越安全。

因为停工了,有更多的砝码要求政府介入托底给予支持。

就算最后解决不了,烂尾了,开发商也不亏,反正卖得差不多了,该拿的钱也都拿了。

想想去年9月的恒大,就是这样做的。

在这种情况下,有两点需要注意:

1、一定要远离所有发布限跌令的城市。

目前全国已经20余城发布“限跌令”,岳阳、桂林、菏泽、昆明、沈阳、江阴、株洲、唐山、张家口、平潭、中山。

接下来还会有更多,而发布限跌令的城市主要是三四线。

在克尔瑞的最新统计数据中,在5月底,三四线普通住宅去化周期增长至近30个月。

大家可以想象一下,平潭还是位于福建的一个近40万人的是著名的渔业基地。尚且如此。

其它中西部三四线会是怎样,无法想象。

谨记!除非自住学区,不在三四线买房投资。

特别是发布限跌令的城市,开发商都跑不了,更何况是你。

2、千万不要买一次降价超过15%项目。

便宜15%是个临界点。很多人便宜10%不会心动,可一旦超过15%,就很难把持住了。

对开发商来说毛利的均值是20%,如果一个开发商一次性降价超过15%,基本上就是卖一套赔一套。

如果不是他想跑,那他就是疯了。

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