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2021年，受房地产下行因素影响，物业行业也遭受了一定冲击。不少物企面临被出售为地产公司偿债的窘境；一些发展独立性较差的物企因房地产输血减少，业绩增速放缓，利润表现不如往常；同时，关联交易占比较高的物企受地产母公司等因素的影响，应收款和坏账率开始走高，对利润形成直接冲击。

据和讯网发布的《2021年上市物企坏账率榜》显示，48家上市物企的坏账率平均值约为1.45%，有28家物企高于平均值。

国资及商业物管企业表现优秀

中骏商管榜首

从数据端显示，商管物业公司在坏账率指标方面的整体表现较好，例如：商管龙头华润万象生活坏账率仅为0.1%，中骏商管的坏账率仅为0.09%，表现优秀；卓越商企服务坏账率为1.25%，低于平均水平。

与此轮房地产行业国企、央企表现出极强的抗风险能力类似，具有国资背景的物业公司坏账率整体偏低。如招商积余、建发物业、保利物业等，坏账率均低于1%，成为榜单的佼佼者。

规模企业优势凸显

碧桂园服务、合景悠活坏账率低

整体来看，发展独立性强，规模较大的物企坏账率整体偏低。如近些年收并购动作较多的碧桂园服务、合景悠活及时代邻里等物企，坏账率均低于1%。

其中碧桂园服务2021年以288.43亿元营收位列规模榜首，同比增速高达84.77%；合景悠活2021年营收达32.55亿元，同比增幅高达114.6%，为去年唯一一个实现翻倍增长的物企。

借道收并购实现规模快速增长，一方面减少了对关联房企的依赖性，业务独立性强。同时，有能力收并购的物企本身综合实力强劲，经营风险较低。再者，通过收并购可补业务短板，各大业务板块之间实现更加均衡的发展，可强化综合竞争力，提升抗风险能力。

独立性较差物企堪忧

第一服务坏账率居高不下

规模较小的第一服务控股以12.35%的坏账率居最后一名，较2021年中期11.2%坏账率持续走高。深入分析发现，第一服务控股居高不下的坏账率与关联方当代置业存在密切关系。

第一服务控股的关联交易占比较高，业绩对关联房企依赖性较强，当代置业面临业绩下行压力之际，无暇关照第一服务控股，最终导致利润暴跌，同时坏账率走高。

从数据当中亦可以佐证上述逻辑。据第一服务控股发布的数据显示，公司2021年营业收入同比增长44%的情况下，归母净利润却暴跌了61%。对于利润暴跌的原因，第一服务控股解释为因为房地产客户应收款计提减值导致，与上文的逻辑吻合。

同时，与房地产关系密切的非业主增值服务方面，第一服务控股2021年该项收入的占比高达49%，其中协销服务占比高达44%。这就导致了公司业绩受房地产影响较大。

第一服务控股的坏账率走高，高额计提侵蚀利润的现象在当前行业背景下是较为普遍的现象。

从数据分析，坏账率偏高的物企具有规模偏小，发展独立性偏差，且关联方房企经营情况不佳等特征，坏账率偏高的佳源服务、鑫苑服务等同样具备上述特征。

在房地产下行趋势下，发展独立性偏差的物企业绩表现较差，抗风险能力弱，坏账率指标对风险的提示较为直接。