贷款市场报价利率（LPR）历史最大规模楼市降息来了。
引发全民关注的是，5年期LPR下调关乎所有购房者的月供。据北京商报记者测算，在等额本息计算方式下，以北京地区商贷100万元25年期为例，此次LPR调降15个基点后，首套每月月供可少还87.73元左右，二套每月可省89.91元，25年内整体利息可少支出26319至26973元左右。
楼市迎最大幅度降息
首套房贷利率最低可到4.25%
5月20日上午9时15分，央行公布的最新LPR报价引发全民沸腾。从4.6%下调至4.45%，这可以说是在LPR捆绑房贷利率后，出现降幅最大的一次。
此次降息力度已超市场对本月LPR的调降预期。正如中原地产首席分析师张大伟向北京商报记者说道，“虽然市场一直预计会降息，但没有预计到会降低15个基点这么多，而且是房贷为主的5年期单独降息，房地产市场有望在疫情稳定后，全面升温”。
针对此次降息对于房地产市场的影响，张大伟进一步指出，过去非对称降息都是只降1年期，而本次只降5年期，对于楼市来说可以说是最近几年来的最大利好。
“中国房地产市场短期看政策、中期看政策、长期还是看政策。”在他看来，中央强调“房住不炒”和“三稳”目标，守住不发生系统性金融风险底线出现楼市全面下调的最主要原因是信贷排队，购房者的按揭贷款和开发商的开发贷，基本全面收紧，导致市场下调。最近央行等部门密集表态，5年期房贷的降息代表了楼市在政策底部后，很快将出现市场底部。目前看，只要疫情能快速稳定，这个时间点将在2022年下半年。
值得一提的是，近日央行、银保监会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，其中规定，首套房贷利率下限由原先的不低于相应期限贷款市场报价利率，调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。
这也就意味着，对于首套房贷利率来说，最低可以到降4.25%。
资深宏观分析师王好同样告诉北京商报记者，5年期LPR降幅低于首套住房贷款利率意味着当前面临的经济下行压力有所加大，需要多法并举促进经济“稳增长”。对楼市而言，政策导向是较为积极的，但需求是否能够有效复苏还需疫情防控常态化后进一步观察。另外，在因城施策的引导下，全国楼市可能会呈现分化的局面。
“调降5年期LPR，一方面有助于稳定微观主体对未来生产经营的预期，另一方面，切实降低了企业的长期借贷成本，有利于促进社会融资需求恢复和固定资产投资增速回升。这对实体经济复苏具有积极的意义，资本市场预计也将在短期内给予正向回应。”王好补充道。
此外，LPR下调也将利好人民币汇率表现。光大银行金融市场部宏观研究员周茂华指出，一方面，LPR利率下调激发微观主体活力，助力稳定经济大盘，为人民币汇率稳定提供坚实基础；另一方面LPR并未改变稳健货币政策基调，国内坚决不搞大水漫灌，在确保货币总量平稳增长的同时，注重货币政策精准质效；另外，从趋势看，美元短期有望维持强势，但美元进一步大幅走强的基础在弱化。
百万房贷首套月供减少87元
存量购房者将在明年1月迎调整
需要注意的是，此次降息后，对于新购房者来说可以立享降息利好；那对于很多已经贷款且正在还贷的存量购房者来说，又有什么变化？
此前，央行曾公告，自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率，以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。加点数值应符合全国和当地住房信贷政策要求，体现贷款风险状况，合同期限内固定不变。
北京商报记者了解到，早在2020年8月，很多银行就集中将存量房贷批量转化成LPR，而且约定从2021年1月开始实施。转化成LPR定价模式之后，购房者的房贷一般会一年调整一次，不过调整的日期是多少，不同银行规定不一，有的银行是在合同签署日调整，但大部分银行则是从新一年的第1月份开始调整。
这也就意味着2023年1月，很多人的房贷将会迎来新一轮调整周期。
以北京地区为例，假设某购房者需要贷款100万元，分25年还清，在等额本息的计算方式下，按照基准计算，15个点的房贷利率变化即，贷款100万分25年期，首套每月月供可少还87.73元左右，二套每月可省89.91元，25年内整体利息可少支出26319至26973元左右。
针对房地产后市走向，张大伟分析到，楼市稳定有望，疫情后市场出现小阳春可能性变大。降息有利于保持房地产预期稳定。对于购房者来说，房住不炒依然是政策方向，但部分城市特别是一二线城市逐渐见底，市场快速企稳将是趋势。
后续货币政策走向
将继续发挥总量和结构双重功能
此次降息后，业内对接下来的货币政策也尤为关注。
中国民生银行首席研究员温彬指出，4月新增人民币贷款出现了较大幅度回落，企业和居民部门中长期贷款增长明显不足，反映出实体经济中长期信贷需求偏弱。在1年期LPR保持不变的情况下，5年期以上LPR大幅降低，体现了银行主动让利，降低实体经济中长期融资成本，支持中长期信贷增长。
在温彬看来，当前全球通胀高位波动，主要经济体货币政策加快收紧，国际形势更趋复杂多变。我国货币政策以我为主，本月LPR结构性降息，5年期以上LPR创历史最大降幅，体现了货币政策进一步加大力度支持稳增长，对降低实体经济融资成本，提振国内投资、消费需求，将发挥积极作用。下一阶段，预计货币政策将继续发挥总量和结构双重功能，加大力度为困难行业、企业和人群纾困，促进经济加快企稳回升，运行在合理区间。
王好则称，未来LPR依然存在进一步下调的空间，但是否下调主要取决于近期经济“稳增长”的实际效果。如果经济增长和信贷需求仍不及预期，不排除货币当局在三季度进一步下调LPR的可能。另外，结构性货币政策工具在力度和种类上都将有所提升。重点领域、薄弱环节和受疫情影响较为严重的企业和行业有望得到结构性货币政策工具的额外支持。支农支小贷款、普惠金融、科技创新再贷款、普惠养老专项再贷款等方面可能会受到增量政策工具的眷顾。粮食安全、能源安全、碳减排等方面有望得到更多专项贷款和再贷款。
北京商报记者 刘四红
